Co należy rozumieć przez faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed wejściem planu w życie i jak należy to udokumentować w prowadzonym postępowaniu administracyjnym, biorąc pod uwagę fakt, że często od wejścia planu w życie do chwili sprzedaży nieruchomości mija kilka lat?
Czy ten stan faktyczny winien być ustalony na podstawie wypisów z ewidencji gruntów (z jakiej daty), czy też na podstawie innych dokumentów (jakich) lub wyłącznie na podstawie oświadczeń właściciela nieruchomości?
Odnotowujemy częste przypadki istotnych różnic pomiędzy stanem nieruchomości wg ewidencji gruntów a ich wykorzystaniem. Stanowisko w tej sprawie ma istotny wpływ na wysokość naliczanej renty planistycznej i prawidłowość prowadzonego postępowania administracyjnego.

Faktyczny sposób użytkowania nieruchomości w okresie poprzedzającym prowadzone postępowanie administracyjne należy ustalać w drodze dowodu z zeznań świadków lub z fotografii, a w przypadku braku takich dowodów - na podstawie dowodu z przesłuchania stron.
Przepis art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717) przewiduje możliwość obciążenia właściciela działki obowiązkiem opłaty tzw. renty planistycznej, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, przy czym wysokość tej opłaty stanowi określony ułamek wzrostu wartości nieruchomości.

Wartość nieruchomości określa się zgodnie z postanowieniami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Jednym z czynników istotnych jest w tym przypadku przeznaczenie nieruchomości. W świetle art. 154 u.g.n. ustalane jest ono - w przypadku braku planu miejscowego, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - z uwzględnieniem "faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości".

Wyceny nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, który w postępowaniu administracyjnym w sprawie ustalenia opłaty planistycznej występuje jako biegły. W wyroku z dnia 5 maja 2006 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie stwierdził, że podstawą ustalenia renty planistycznej stanowi opinia o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego, będąca opinią biegłego i tylko ta opinia (w swoim całokształcie) podlega ocenie według norm jakimi "rządzi" się postępowanie dowodowe. Natomiast oględziny nieruchomości są czynnością, jaką przeprowadza rzeczoznawca, z udziałem bądź nie zainteresowanych stron (chociaż winien o nich zawiadomić) w ramach dowodu jakim jest operat szacunkowy. Zatem nie można ich oceniać w kategoriach dowodu z oględzin i nakładać na organ obowiązek zawiadomienia o ich przeprowadzeniu stosownie do art. 79 k.p.a. (IV SA/Wa 607/06, LEX nr 243079). W świetle powyższego sąd przyjął, że wszelkie ustalenia dokonywane przez biegłego na potrzeby sporządzenia operatu szacunkowego nie stanowią części postępowania dowodowego w rozumieniu k.p.a.

Nie zmienia to faktu, iż opinia - jako dowód w sprawie - podlega swobodnej ocenie, tak więc uzasadniony zarzut, iż została ona oparta na błędnych ustaleniach faktycznych, pozbawia ją mocy dowodowej. Dlatego wydaje się zasadne, aby ustalenia faktyczne niezbędne do prawidłowego sporządzenia opinii zostały dokonane przez organ prowadzący postępowanie jeszcze przed powołaniem biegłego.

Jeżeli prawodawca w u.g.n. posłużył się terminem "faktyczny sposób użytkowania", to tym samym nie można uznać, że sposób ten wynika wiążąco z zapisów uwidocznionych w ewidencji gruntów i budynków. W tym zakresie sytuacja jest więc odmienna, niż w przypadku ustaleń dokonywanych w postępowaniu podatkowym, gdzie wypis z ewidencji traktowany jest jako podstawowy materiał dowodowy. Faktyczny sposób użytkowania należy więc ustalić przede wszystkim posługując się innymi środkami dowodowymi, dopuszczalnymi w świetle k.p.a. Mogą to być dowody z zeznań świadków, jak również z fotografii. Wyjaśnienia stron nie są w świetle k.p.a. dowodem, jednak Kodeks dopuszcza możliwość przeprowadzenia dowodu z przesłuchania stron. Jest to jednakże tzw. dowód posiłkowy - dopuszczalny tylko wtedy, gdy po wyczerpaniu środków dowodowych lub z powodu ich braku pozostały niewyjaśnione fakty istotne do rozstrzygnięcia sprawy (art. 86 k.p.a.). Ocena potrzeby przeprowadzenia tego dowodu pozostawiona jest organowi, a zeznania składane są przez stronę pod rygorem odpowiedzialności karnej.