Średnia cena oferty mieszkań w głównych miastach Polski uległa prawie niezauważalnej zmianie (-0,2% w stos. do wrzesnia), a srednia cena mieszkan sprzedanych obniżyła sie o 1%. Widoczne jest natomiast utrzymanie satysfakcjonujacego poziomu sprzedaży, co nie było tak oczywiste jeszcze w pierwszym kwartale 2009r. Po dobrych wakacjach, które przez wybranych deweloperów oceniane były jako lepsze niż te z okresu hossy, poprzeczka została postawiona dosc wysoko. Jednak nabywcy w czasie jesiennych zakupów stanęli na wysokosci zadania i podtrzymują stosunkowo dobra płynnosc sprzedaży mieszkań.

Czas na zakupy był tym lepszy, że wyboru można dokonywac z jeszcze szerokiego wachlarza gotowych mieszkan. Należy miec jednak na uwadze mocny spadek liczby nowych inwestycji, w zwiazku z którym skonczy sie szeroki wczesniej dopływ mieszkan oddawanych do użytku. W pierwszym rzędzie sprzedajaą sie bowiem mieszkania, do których można wejść, które można dotknac i odsunac wszelkie ryzyko niedokonczenia inwestycji przez dewelopera. Jest to racjonalny wybór klientów, którzy maja obecnie taka możliwość.

Mało kto dziś pamięta, jak mieszkania sprzedawały się na etapie dziury w ziemi. Jednak w zwiazku z mała liczba inwestycji rozpoczynanych w czasie kryzysu, najbardziej pożądane mieszkania oddane do użytku mogą się powoli konczyć; być może nie wrócimy już do zakupów na etapie dziury w ziemi, ale coraz częsciej funkcjonalnych mieszkań dwupokojowych (obecnie najbardziej popularnych) bedzie brakować wsród gotowych projektów.

Średnia cena mieszkan dostepnych w ofercie w siedmiu głównych miastach ukształtowała się w październiku na poziomie 7 849 PLN/mkw. i była o 0,2% niższa niż we wrzesniu. Jej spadek jest kosmetyczny i wskazuje na coraz mocniejsze dopasowanie sie deweloperów do rynku. Średnia cena mieszkan sprzedanych utrzymuje sie wciaż na poziomie tej uzyskanej w styczniu bieżącego roku i wynosi w pazdzierniku 6 926 PLN/mkw., co oznacza niewielki jej spadek (na poziomie 1%). Takie zmiany (poprzednio wzrost o 1%, aktualnie spadek o 1%) utrzymujace sie długo po trendzie spadkowym swiadcza o tym, że dalsze obniżki są coraz mniej realne, gdyż cena zachowuje sie tak, jakby testowała poziom równowagi.

Różnice pomiedzy cena sprzedanych mieszkan a srednią cena całej oferty wskazuja na to, że nabywcy wciaż wybierają sposród poszczególnych inwestycji te mieszkania, które w wyniku dekompozycji cen maja niższe ceny metra kwadratowego, lub zwyczajnie kupuja lokale w tańszych inwestycjach niż wskazywałaby na to cena srednia. Najwieksza różnice tego typu widac we Wrocławiu (-20%), gdzie już po raz kolejny jest największa rozbieżność pomiędzy oczekiwaniami
deweloperów i nabywców. Bardzo wysoki wskaznik jest również w Gdansku (17%), lecz tam weszły na rynek dwie stosunkowo duże inwestycje z cena ofertowa sporo wyższa niż średnia. Najmniejsza różnica (-6,3%) wystepuje w aglomeracji slaskiej, która kształtuje bardziej aglomeracja niż same Katowice,
w których rozbieżność ta wynosi 12,4%. Widoczny jest odwrót od sytuacji, gdy zmiany były z miesiąca na miesiac ujemne. Obecnie w czterech na siedem analizowanych miast w pazdzierniku odnotowano wzrost sredniej ceny dostepnej oferty, natomiast w jednym (Warszawa) pozostała bez zmian. Największy wzrost pojawił sie w Gdansku, jednak tak wysoka wartosc (+8,6%) tłumaczy wprowadzenie na rynek dużej liczby drogich mieszkan w obrebie dwóch nowych
inwestycji. Spadki ceny ofertowej wystapiły w dwóch miastach i poza Łodzia (-1,6%) sa kosmetyczne (-0,3% w Poznaniu).

Robert Chojnacki, redNet Consulting