Działki mają nieuregulowany stan prawny. Inwestorzy zamrażają inwestycje. Co dalej?

Wiele nieruchomości gruntowych na terenie Warszawy nie posiada uregulowanego stanu prawnego. Problem uregulowania własności działek gruntowych jest konsekwencją dekretu Bieruta z 1945 roku, ktry to nadal ma moc prawną. Stanowi on podstawę do dokonywania wpisw prawa własności Skarbu Państwa do gruntw położonych na terenach nim objętych oraz o decyzji zwrotu nieruchomości oraz wypłaty odpowiedniego odszkodowania. Tymczasem brak uregulowania własności gruntw, przeznaczonych na inwestycje celu publicznego skutkuje zamrażaniem inwestycji.

Czym jest dekret Bieruta?

To tzw. dekret warszawski z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy ogłoszony 21 listopada 1945r. (Dz.U. Nr 50, poz. 279; dalej DekretWwa). W myśl dekretu wszystkie grunty, znajdujące się w granicach z 1939 roku przechodziły na własność gminy, zaś budynki stanowiące część składową gruntu miały pozostać własnością dotychczasowych właścicieli. Regulował to art. 1. w/w dekretu: ”(..) wszelkie grunty na obszarze m. st. Warszawy przechodzą z dniem wejścia w życie niniejszego dekretu na własność gminy m. st. Warszawy” oraz art. 5 „Budynki oraz inne przedmioty, znajdujące się na gruntach, przechodzących na własność gminy m.st. Warszawy, pozostają własnością dotychczasowych właścicieli, o ile przepisy szczególne nie stanowią inaczej”. Obszarowo objął on grunty całej Warszawy - centrum oraz peryferia. W Śródmieściu, na Mokotowie, Ochocie Warszawiacy potracili często zarówno działki jak i budynki, które na nich stały. Na peryferiach było inaczej, mieszkańcy stracili prawo własności działek, domy pozostawały w ich władaniu. Dekret miał przyczynić się wg przekonań ówczesnej władzy do odbudowy kraju po wojnie. Jednak wiele dzielnic – w tym min.: Saka Kępa, Mokotów, Praga- nie ucierpiała zbytnio w czasie najazdów okupanta. Nie wymagały w związku z tym dodatkowych gruntów pod nową zabudowę i rozbudowę – proces wywłaszczenia był bezpodstawny i nieuzasadniony.

Zabieranie mienia właścicieli i ich spadkobierców przez gminę spowodowało w 1989 ustalenie zasad możliwego przyznawania prawowitym właścicielom prawa rzeczowego do nieruchomości objętych dekretem (tzw. nieruchomości warszawskie). Mieszkańcy Warszawy mogli zgłaszać wnioski o własność czasową (dziś użytkowanie wieczyste) gruntu za czynszem symbolicznym lub prawo zabudowy za opłatą symboliczną oraz o zwrot budynków. Regulowały to przepisy prawne:

• - art. 7 dekretu z 1945r.
• - uchwała nr 11 Rady Ministrów z 27.01.1965 w sprawie oddania niektórych terenów na obszarze m.st. Warszawy w wieczyste użytkowanie
• - art.89 ustawy z dnia 29.04.1985 roku o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (obecnie zagadnienie omawia art. 214 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami).

Ustanowione przepisy prawne nie pozwoliły na odzyskanie prawa do nieruchomości ze względu na zbyt rygorystyczne ich sformułowanie (warunki trudne do zrealizowania: terminy do odbudowy były krótkie i z reguły nieprzedłużane) co skutkowało przejęciem nieruchomości na rzecz gminy, a potem państwa (art. 32 ust. 2 ustawy z dnia 30 marca 1950 r. o terenowych organach jednolitej władz państwowej – Dz. U. z 1950r,. Nr 14, poz. 130). Po roku 1989 nie stworzono nowych warunków- przepisów prawa - umożliwiających zwrot prawa własności do gruntu i jego części składowych.

Jakie narzędzie do uporządkowania sytuacji własnościowej gruntów?

W celu uregulowania stosunków własnościowych gruntów m.st. Warszawa, 25 lutego br. została podpisana nowelizacja do ustawy o gospodarce nieruchomościami. Postuluje ona rozszerzenie prawa wywłaszczonych właścicieli, a tym samym przyczyni się do zwiększenia zwrotów majątku przejętego przez państwo. Dzięki nowelizacji ustawy byli właściciele, czy też ich spadkobiercy będą mogli ubiegać się o zwrot części wywłaszczonej wcześniej nieruchomości niewykorzystanej pod inwestycję publiczną. Zmiana w ustawie jest wywołana wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z 2008 roku. Nowe przepisy przyczynią się do usprawnienia jej zwrotu części nieruchomości. Dotychczas zwrot ten był możliwy po spełnieniu dodatkowych warunków wynikających z ustawy - TK uznał je za niezgodne z konstytucją.

Przepisy wskazywały, że właściciel lub jego spadkobierca mógł odzyskać część niewykorzystanej przez państwo nieruchomości, o ile istniała możliwość zagospodarowania tej części nieruchomości zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obowiązującym w dniu złożenia wniosku o zwrot. Jeżeli z kolei planu zagospodarowania przestrzennego nie było, część nieruchomości odzyskiwało się na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Inny warunek umożliwiający odzyskanie części nieruchomości był możliwy w momencie gdy dana nieruchomość stanowiła nieruchomość sąsiadującą. To powodowało ogromne utrudnienia w odzyskaniu części nieruchomości.

Konsekwencje nieuregulowanych kwestii własnościowych działek.

Brak uregulowania własności gruntów, przeznaczonych na inwestycje celu publicznego skutkuje zamrażaniem inwestycji, w dużej mierze wpływających na atrakcyjność obszaru. Miasto jako tkanka organiczna powinna charakteryzować się dynamicznym rozwojem. Ten dynamiczny rozwój możliwy jest dzięki różnorodnym inwestycjom powstającym na jej obszarze. W momencie braku uregulowania prawa własnościowego gruntów realizacja danych inwestycji jest niemożliwa. Nie ma pewności, że dana inwestycja zostanie zrealizowana. Przykładem jest obszar pl. Defilad i planowana na jej obszarze inwestycja – Muzeum Sztuki Nowoczesnej. Władze miasta muszą porozumieć się z właścicielami działek zlokalizowanych na terenie placu, którzy zgłosili roszczenia do nich. W ramach umowy miasto zaproponowało odkupienie działek - do tej pory władze dogadały się z 5 z 17 właścicieli nieruchomości. Największy opór stawia właściciel Kupieckich Domów Towarowych (KDT). Kupcy nie wyrażają zgody na opuszczenie terenu. Dostali czas do wyprowadzki do końca 2008 r., tymczasem domy towarowe cały czas funkcjonują.

Spór z pozostałymi właścicielami działek może zamrozić grunty, a tym samym inwestycję, która po zrealizowaniu będzie stanowiła ważny punkt kulturalny stolicy, a w szerszej skali także i kraju. Dlatego, według ekspertów,  potrzebna jest ustawa reprywatyzacyjna, która pozwoli uniknąć tego typu problemów i tym samym przyspieszy proces inwestycyjny. Pytanie tylko kiedy zostanie ona uchwalona. O tym, że projekt ustawy jest gotowy mogliśmy przeczytać w prasie pod koniec ubiegłego roku. Dalej sprawa ucichła. Najnowsze wzmianki o projekcie ustawy pojawiły się w lutym br.  Na łamach Gazety Wyborczej ukazał się artykuł „ Co dalej z reprywatyzacją”. Według gazety rząd pracuje nad założeniami ustawy, ale niewiadomo kiedy zostaną one upublicznione.