Działkę wchodzącą w skład wspólnoty gruntowej można podzielić

Czy można podzielić działkę będącą wspólnotą gruntową?

 Działka wchodzi w skład wspólnoty gruntowej, dla której utworzono spółkę.

Część przedmiotowej działki ma zostać wydzielona i zbyta na rzecz właściciela nieruchomości sąsiedniej w celu jej powiększenia (art. 93 ust. 2a u.g.n.) przy czym osoba ta jest również udziałowcem we wspólnocie.

Czy jest możliwość dokonania podziału działki stanowiącej wspólnotę gruntową w celu jej zbycia na rzecz osoby fizycznej, będącej lub niebędącej udziałowcem?

Czy zbycie może dotyczyć części wspólnoty, a tym samym wcześniej dokonania podziału?

Odpowiedź

Dopuszczalny jest zarówno podział nieruchomości wchodzącej w skład wspólnoty gruntowej, jak i zbycie części powstałej w wyniku takiego podziału na rzecz członka wspólnoty albo innej osoby.

Uzasadnienie

Wspólnotami gruntowymi, zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 29 czerwca 1963 r. o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych (Dz. U. Nr 28, poz. 169 z późn. zm.) – dalej u.z.w.g., są określone nieruchomości rolne, leśne oraz obszary wodne. Zasady rozporządzania wspólnotami gruntowymi zostały głównie uregulowane w art. 26 i 27 u.z.w.g. O ile drugi z wymienionych przepisów dotyczy zbywania udziału we wspólnocie gruntowej, to art. 26 ust. 1 u.z.w.g. odnosi się do zbycia, zamiany oraz przeznaczenia na cele publiczne lub społeczne wspólnot gruntowych lub ich części. Na mocy art. 27 u.z.w.g. udziały we wspólnocie gruntowej mogą być zbywane wyłącznie w całości i tylko na rzecz osoby posiadającej już udział w tej wspólnocie oraz na rzecz osób posiadających gospodarstwa rolne w tej samej wsi lub we wsiach przylegających do wspólnoty. Podobnego ograniczenia nie zawiera art. 26 ust. 1 u.z.w.g. przewidujący zbywanie wspólnot gruntowych lub ich części. Oznacza to, że nabywcą wspólnot gruntowych (określonych nieruchomości rolnych, leśnych oraz obszarów wodnych) mogą być zarówno osoby posiadające już udział w tej wspólnocie oraz posiadające gospodarstwa rolne w tej samej wsi lub we wsiach przylegających do wspólnoty, jak i osoby niespełniające tych warunków.

Ograniczenie sprzedaży nieruchomości wchodzących w skład wspólnot gruntowych lub ich części polega tylko na uzyskaniu zgody właściwego wójta (burmistrza, prezydenta miasta), a także na zastrzeżeniu na rzecz gminy prawa pierwokupu. Przedmiotem zbycia może być zarówno cała nieruchomość, jak i część danej nieruchomości. Skoro ustawodawca dopuszcza zbywanie nieruchomości, to znaczy, że dopuszczalne jest również zbywanie części nieruchomości wchodzących w skład wspólnot gruntowych. W ustawie o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych brak jest zatem regulacji, które z kolei ograniczałyby możliwość podziału nieruchomości wchodzących w skład wspólnot gruntowych dokonywanego na gruncie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) – dalej u.g.n. Wprawdzie art. 5 ust. 1 u.z.w.g. stanowi, iż co do zasady wspólnoty gruntowe nie mogą być dzielone pomiędzy uprawnionych do udziału w tych wspólnotach, lecz zakaz ten obejmuje podział wspólnoty, poprzez przyznanie jej poszczególnych części uprawnionym w stosunku do posiadanych udziałów, w zamian za te udziały. Przepis ten jednak nie wyłącza stosowania art. 26 u.z.w.g., a także dokonywania podziałów nieruchomości na podstawie u.g.n.