Działka budowlana może składać się z kilku działek gruntu

Jak przyjmuje się w orzecznictwie sądowym i w praktyce, nie każda działka gruntu stanowi działkę budowlaną, gdyż ta ostatnia może składać się z kilku działek gruntu, a zatem pojęcia działka budowlana i działka gruntu nie są zwrotami synonimicznymi

Pytanie pochodzi z  programu Serwis Budowlany .

Inwestor jest właścicielem dwóch niedużych, przylegających do siebie działek - A i B. Razem stanowią minimalną powierzchnię wymaganą zapisami planu miejscowego dla budowy domu mieszkalnego jednorodzinnego.

Teren inwestycji z dwóch stron okolony jest istniejącymi liniami energetycznymi średniego napięcia, które dodatkowo ograniczają zabudowę na działkach inwestora. Ze względu na te uwarunkowania dom został zaprojektowany na działce A ze ścianą z otworami okiennymi w odległości 2,5 m od działki B. Na działce B zlokalizowany będzie jedynie taras budynku ze schodami wejściowymi, którego szerokość jest większa niż 2,5 m i wynosi 3,35 m.

Czy takie usytuowanie budynku będzie zgodne z warunkami technicznymi i będzie można uznać, że budynek ten został zlokalizowany w odległościach przepisowych od granic działek?

Odpowiedź

Przepisy warunków technicznych zawartych w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.) – dalej r.w.t. – w szczególności uregulowania wynikające z § 12 r.w.t. – odnoszą się do odległości danego budynku od granicy z sąsiednią działką budowlaną.

Z punktu widzenia odpowiedzi na zadane pytanie istotne jest zatem określenie i zdefiniowanie pojęcia "działki budowlanej". Definicja ta została zamieszczona w treści ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 647 z późn. zm.) – dalej u.p.z.p. Zgodnie z art. 2 pkt 12 u.p.z.p. należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

Jak przyjmuje się w orzecznictwie sądowym i w praktyce, "nie każda działka gruntu stanowi działkę budowlaną, gdyż ta ostatnia może składać się z kilku działek gruntu, a zatem pojęcia "działka budowlana" i "działka gruntu" nie są zwrotami synonimicznymi" (m.in. wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 6 listopada 2013 r.). Przyjąć zatem należy, że działka budowlana może obejmować kilka działek gruntu (działek w rozumieniu ewidencyjnym, czy geodezyjnym), a tym samym inwestor może objąć projektem 2 działki gruntu, wskazując, że jest to w tym przypadku jedna działka budowlana.

Przyjmując zatem, że projekt zagospodarowania terenu obejmować będzie "działkę budowlaną" złożoną z 2 działek ewidencyjnych A i B, to nie ma przeszkód by zastosować sposób lokalizacji określony w zadanym pytaniu. Oczywiście uwzględnić należy jeszcze postanowienia planu miejscowego, które mogą wprowadzać dodatkowe ograniczenia w tym zakresie.

Pytanie pochodzi z programu Serwis Budowlany .