Pytanie:
Organ nadzoru budowlanego stwierdził dokonanie samowolnej dobudowy do budynku mieszkalnego w formie murowanej dobudówki pełniącej funkcję przydomowego ganku o wymiarach ok. 7 x 3 m.
Czy na wykonanie takiej dobudówki wystarczy dokonanie zgłoszenia? Czy należy to traktować jako rozbudowę budynku mieszkalnego? Czy opłata legalizacyjna winna wynosić 50 tys., czy 5 tys?

Odpowiedź:
Budowa przydomowego ganku o powierzchni zabudowy do 35 m2 (pod warunkiem, że na działce liczba tego typu obiektów nie przekracza dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki) nie wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, a jedynie dokonania zgłoszenia.

Bez pozwolenia na budowę

Art. 29 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - dalej pr. bud. wyłącza od obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę wolno stojące parterowe budynki gospodarcze w tym garaże, altany oraz przydomowe ganki i oranżerie (ogrody zimowe) o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekroczyć dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki. Jednak zamiar realizacji przedmiotowego zamierzenia powinien zostać przez inwestora zgłoszony właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej (co wynika wprost z art. 30 ust. 1 pkt 1 pr. bud.).

W tej sytuacji należy nadmienić, że w cytowanym przepisie ustawodawca zastrzegł, że przymiotnik "przydomowy" powinien odnosić się jedynie do budynków mieszkalnych. Przymiotnik przydomowy odnosi się więc jedynie do kategorii obiektu, przy którym ma zostać posadowiony ganek. Obiekt ten musi więc pełnić funkcję mieszkalną.

Definicja ganku

Ponadto ustawodawca nie zdefiniował czym w istocie są takie obiekty jak- istotny z punktu widzenia niniejszego zapytania- ganek. Ganek jako element architektoniczny charakteryzuje się odpowiednim umiejscowieniem, co do zasady przy wejściu do budynku. Jest to konstrukcja zadaszona, wsparta na słupach, posadowiona na stopach fundamentowych (choć istnieje możliwość zastosowania innego rodzaju technologii posadowienia) o pełnych bądź niepełnych przegrodach budowlanych.

 

Prawo budowlane. Warunki techniczne i inne akty prawne. Przepisy >>

W tym miejscu podkreślenia wymaga jeszcze użycie przez ustawodawcę określenia "przydomowych", odnoszącego się wyłącznie do ganków i oranżerii (ogrodów zimowych). W tym miejscu należy zaakcentować pogląd orzecznictwa w przedmiotowej materii - WSA w wyroku z dnia 12 grudnia 2006 r., sygn. akt IISA/Op 436/06 podkreślił, że "Analiza art. 29 ust. 1 pkt 2 ustawy - Prawo budowlane, w brzmieniu ustalonym w wyniku ostatnio wprowadzonej zmiany, prowadzi do konkluzji, że dodany zwrot "oraz przydomowych ganków i oranżerii (ogrodów zimowych) powinien być interpretowany rozdzielnie z pierwszą częścią tego przepisu, dotyczącą parterowych budynków gospodarczych, wiat i altan, będących obiektami wolno stojącymi.

Za takim stanowiskiem przemawia fakt, że ustawodawca nie użył w tym zwrocie spójnika "i", ale spójnika "oraz", który ma znaczenie nie tylko koniunkcyjne, ale i enumeracyjne". (stąd powszechna interpretacja, że ganek "na zgłoszenie" nie musi być wolnostojący, a przydomowy).

Stąd należy podkreślić, że ustalenie, czy niezgłoszone prace budowlane doprowadziły do powstania przydomowego ganku (którego zamiar realizacji bezwzględnie należy zgłosić), czy może do powstania pomieszczenia nie będącego w istocie gankiem, a zmieniającego tzw. parametry charakterystyczne pierwotnego obiektu budowlanego – czyli będącego w istocie rozbudową obiektu budowlanego, związanego z koniecznością uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, stanowić będzie podstawę do właściwej kwalifikacji robót.

Opłata za legalizację

Wysokość opłaty legalizacyjnej (w przypadku niezgłoszenia budowy przydomowego ganku), to zgodnie z art. 49b ust. 5 pkt 2 pr. bud. - 5 000 zł.