Pytanie pochodzi z  programu Serwis Budowlany .


W akcie notarialnym sprzedaży z 1998 r. wszyscy właściciele mieszkań mają zapis: "zarząd budynkiem opisanym w paragrafie 1 tego aktu sprawuje gmina X". Gmina X nie ma tam mieszkań i nie chce nimi zarządzać. Mieszkańcy już podpisali porozumienie z gminą X o treści: "Współwłaściciele nieruchomości i zarządca zgodnie postanawiają, że z dniem (...) 2013 r. zarządca zaprzestanie zarządu nieruchomością położoną w gminie X i zarząd ten z dniem (...) 2013 r. sprawować będą bezpośrednio współwłaściciele.".


Jak poprawnie przeprowadzić taką procedurę?

Czy taki zapis wystarczy?

W jaki sposób gmina może znieść zarząd nad budynkiem, który był własnością gminy, a obecnie wszystkie mieszkania zostały sprzedane lokatorom?

Odpowiedź

W niniejszym przypadku zawarte przez właścicieli i dotychczasowego zarządcę porozumienie nie jest wystarczające do skutecznej zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Współwłaściciele winni podjąć w tym przedmiocie stosowną uchwałę zaprotokołowaną przez notariusza, która będzie podstawą wpisu do księgi wieczystej.

Uzasadnienie
Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) – dalej u.w.l., właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

W myśl natomiast ust. 2a powołanego art. 18u.w.l., zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Ww. sposób może mieć zastosowanie tylko wtedy, gdy właściciele podejmują uchwały, a więc we wspólnotach dużych i w tych wspólnotach małych, które powierzyły zarząd nieruchomością wspólną jakiejś osobie fizycznej lub prawnej na podstawie art. 18 ust. 1 u.w.l. (tak było w niniejszym przypadku). Nie będzie natomiast można go zastosować w małych wspólnotach, w których właściciele sami bezpośrednio zarządzają nieruchomością wspólną zgodnie z przepisami ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 121) - tam bowiem właściciele lokali nie podejmują uchwał.

Zmiana sposobu zarządu uchwałą zaprotokołowaną przez notariusza oznacza, że następuje to z woli większości właścicieli lokali, która liczona jest albo w proporcji do posiadanych przez nich udziałów we własności nieruchomości wspólnej, albo – w przewidzianych w u.w.l. przypadkach – w proporcji do liczby właścicieli lokali, którzy oddali głos za uchwałą (por. art. 23 ust. 2 i 2a u.w.l.). Ponadto, zgodnie z art. 23 ust. 2 u.w.l., również w samej umowie właścicieli umieścić można postanowienia, że w określonych sprawach głosowanie odbywać się będzie (zawsze) według zasady "jeden właściciel – jeden głos". Dotyczyć to może ewentualnie także podejmowania uchwały na temat zmiany tej umowy – por. Ewa Bończak – Kucharczyk, Komentarz do art. 18, art. 19, art. 20, art. 33 ustawy o własności lokali, stan prawny: 1 stycznia 2012 r.

W niniejszym przypadku zawarte przez właścicieli i dotychczasowego zarządcę porozumienie nie jest więc wystarczające do skutecznej zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Współwłaściciele winni podjąć w tym przedmiocie stosowną uchwałę zaprotokołowaną przez notariusza, która będzie podstawą wpisu do księgi wieczystej.

Pytanie pochodzi z programu Serwis Budowlany .