Pytanie pochodzi z programu Serwis Budowlany .
Pytanie
Czy docieplenie niewielkiej części budynku mieszkalnego parterowego (jednego mieszkania) przy 5 współwłaścicielach, jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd w rozumieniu 199 k.c.?
Budynek nie stanowi odrębnego od gruntu przedmiotu własności. Każdy z właścicieli ma odrębne wejścia do mieszkań. 3 z 5 mieszkań są docieplone. Inwestor zamierza dokonać tego przede wszystkim dla właściwych warunków swojego mieszkania (pojawiający się grzyb) i chce sfinansować sam. Ma zgodę większości współwłaścicieli, co wskazał w oświadczeniu o dysponowaniu załączonym do złożonego w starostwie zgłoszenia. Organ wezwał do uzupełnienia poprzez złożenie prawidłowego oświadczenia.
Czy druk oświadczenia nie może być modyfikowany przez inwestora, skoro jego literalne zapisy w przypadku współwłasności wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli?
Odpowiedź
W niniejszym przypadku współwłaściciel, chcąc dokonać docieplenia budynku (jego części) winien dysponować zgodą wszystkich pozostałych współwłaścicieli, a w sytuacji braku takiej zgody – wraz ze współwłaścicielami, których udziały będą wynosiły łącznie z jego udziałem co najmniej połowę, będzie mógł żądać rozstrzygnięcia ww. kwestii przez sąd.
Uzasadnienie
Zakres zwykłego zarządu nieruchomością określają przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - dalej u.w.l., jednakże z przepisu art. 19 wynika, że dla wspólnoty w której liczba wyodrębnionych lokali wynosi mniej niż siedem (mała wspólnota) odpowiednie zastosowanie mają przepisu Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Zgodnie z art. 199 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - dalej k.c., przez czynności zwykłego zarządu należy rozumieć załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymywaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach jej aktualnego przeznaczenia. Wszystko, co nie mieści się w wyżej zakreślonych granicach, należy do spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu. W orzecznictwie sądów administracyjnych dominuje stanowisko wskazujące, że roboty budowlane polegające na ociepleniu budynku wykraczają poza bieżące jego utrzymanie w należytym stanie faktycznym, stanowią modernizację obiektu budowlanego w związku z czym ich wykonanie wykracza poza zakres zwykłego zarządu – por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 30 czerwca 2008 r. sygn. akt II SA/Gl 913/07, LEX nr 518398, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 18 listopada 2009 r., sygn. akt II OSK 1683/08, LEX nr 587239, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 9 kwietnia 2009 r., sygn. akt II OSK 532/08, LEX nr 558561, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20 października 2011 r. LEX nr 1151897. Do dokonania ww. czynności potrzebna jest więc zgoda wszystkich współwłaścicieli. W razie braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeka mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. W niniejszym przypadku współwłaściciel, chcąc dokonać docieplenia budynku (jego części) winien dysponować zatem zgodą wszystkich pozostałych współwłaścicieli, a w sytuacji braku takiej zgody – wraz ze współwłaścicielami, których udziały będą wynosiły łącznie z jego udziałem co najmniej połowę, będzie mógł żądać rozstrzygnięcia ww. kwestii przez sąd.
Pytanie pochodzi z programu Serwis Budowlany .