Wydanie decyzji o warunkach zabudowy wiąże się z dużą liczbą potencjalnych problemów. Znaczna ich część obejmuje szczegółową wykładnię przesłanek ustalania warunków zabudowy. Na tym jednak nie koniec. Warto zwrócić również uwagę na dokonywanie uzgodnień.

Zgodnie z art. 53 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – dalej u.p.z.p. – decyzje lokalizacyjne są wydawane po uzgodnieniu z innymi organami administracji publicznej. Podstawą do uznania, że organ w danej sprawie jest władny dokonać uzgodnienia, są przede wszystkim określone cechy lub nawet określone przeznaczenie terenów. Wśród organów dokonujących uzgodnień ustawodawca wymienił między innymi: ministra właściwego do spraw zdrowia, wojewódzkiego konserwatora zabytków, dyrektora urzędu morskiego, starostę, marszałka województwa, wojewodę, dyrektora parku narodowego, regionalnego dyrektora ochrony środowiska, a także właściwego zarządcę drogi. Uzgodnienia są dokonywane w trybie art. 106 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego, czyli w trybie współdziałania organów administracji publicznej. W przypadku niezajęcia przez organ uzgadniający stanowiska w ciągu dwóch tygodni od dnia doręczenia wniosku o uzgodnienie uważa się je za dokonane.

Powyższe organy uzgadniające mogą więc w znaczącym stopniu wpływać na to, czy ostateczna treść danej decyzji administracyjnej nabierze mocy obowiązującej. Można też zastrzec, że powołany art. 53 u.p.z.p. bezpośrednio dotyczy decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, jednakże zgodnie z art. 64 u.p.z.p. stosuje się go odpowiednio do decyzji o warunkach zabudowy (których to dotyczy przedmiotowa analiza).

Możliwe błędy popełniane przez organ wykonawczy gminy
Uzgodnień dokonują organy inne niż organy gminy. Tym niemniej z perspektywy konkretnej gminy ważna wydaje się szczegółowa proceduralna znajomość zasad uzgodnień. Może się bowiem okazać, że to również organy gminy będą popełniały w tym zakresie pewne błędy.

Leksykon prawa budowlanego, planowania przestrzennego, gospodarki nieruchomościami
Joanna Dziedzic-Bukowska, Jacek Jaworski, Paweł Sosnowski
  • rzetelna i aktualna wiedza
  • darmowa wysyłka od 50 zł



W art. 53 ust. 4 u.p.z.p. wskazano, że decyzje (o których mowa w art. 51 ust. 1 u.p.z.p.) „wydaje się po uzgodnieniu”. W związku z powyższym mogą się pojawić następujące dylematy:
– czy uzgodnieniu musi podlegać decyzja odmawiająca ustalenia warunków zabudowy (czy też tylko decyzja pozytywna)?
– czy po dokonaniu uzgodnienia, a po nim – po zmianach projektu decyzji, niezbędne będzie jego kolejne uzgadnianie?
– czy można powoływać się na analogiczne uzgodnienia dokonane przez organ uzgadniający wcześniej i w ten sposób przyspieszyć całą procedurę związaną z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy?

Odnośnie do pierwszego zagadnienia nawet w orzecznictwie zauważalna jest rozbieżność stanowisk. Dokonując wykładni literalnej, wskazać należy, że ustawodawca powołał się wprost na art. 51 ust. 1 u.p.z.p. (stosując zwrot „decyzje, o których mowa” w tym przepisie). Tam natomiast określona została właściwość organów do wydawania przedmiotowych decyzji, nie przesądzając jednoznacznie, że chodzi tylko o decyzje pozytywne (ustawodawca ujął to w taki sposób, że „w sprawach” ustalenia lokalizacji decyzję wydają konkretne organy). Patrząc jednak z perspektywy systemowej i funkcjonalnej, uznanie, że organy uzgadniające muszą weryfikować również treść decyzji odmownych, trudne byłoby do racjonalnego uzasadnienia. Warto bowiem podkreślić, że organ uzgadniający nie staje się w ten sposób kolejnym podmiotem polityki przestrzennej, który weryfikowałby każde (pozytywne i negatywne dla inwestora) działanie władz gminnych. Podmiot ten może wypowiadać się jedynie w zakresie swojej kompetencji. Nie może natomiast prowadzić de facto osobnego „swojego” postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy.

Potwierdza to orzecznictwo, wskazując, że w kompetencji organu uzgadniającego nie leży ocena, czy otrzymany do uzgodnienia projekt jest zgodny z wnioskiem inwestora, bowiem jest to zadaniem organu prowadzącego sprawę (por. wyrok NSA z dnia 19 stycznia 2016 r., II OSK 1168/14). Między innymi uwzględniając powyższą argumentację, należy przychylić się do stanowiska NSA wyrażonego w wyroku z dnia 23 marca 2012 r., II OSK 33/11, w którym wprost wskazano, że uzgodnieniu powinien podlegać jedynie projekt decyzji ustalającej warunki zabudowy, a nie decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy. Dlatego też organ gminy może (a nawet powinien) wydać decyzję odmawiającą uzgodnienia warunków zabudowy bez poddawania jej pod uzgodnienia. Argumentacja wyrażająca odmienne stanowisko wydaje się trudna do uzasadnienia i jeszcze bardziej formalizuje całe postępowanie (co sprzeciwia się zasadom ekonomii postępowania administracyjnego).

Serwis Budowlany
Artykuł stanowi fragment komentarza praktycznego, opublikowanego w programie Serwis Budowlany
Już dziś wypróbuj funkcjonalności programu. Analizy, komentarze, akty prawne z interpretacjami