Pytanie pochodzi z  programu Serwis Budowlany .


W trakcie przeglądu przewodów kominowych kominiarz stwierdził, że należy wykonać roboty polegające na m.in. usunięciu żaluzji na kratkach wentylacyjnych, wykonaniu kratki nawiewnej w drzwiach łazienkowych itp.

Właścicielem budynku jest wspólnota mieszkaniowa, zarządzana przez zakład gospodarki mieszkaniowej. Usterki stwierdzone zostały w mieszkaniu lokatorskim. Lokator, pomimo wezwań zarządcy do usunięcia usterek nie wykonał niezbędnych robót.

W jaki sposób zmusić lokatora do usunięcia usterek, jeśli nie reaguje na wezwania i nie udostępnia lokalu zarządcy?

Czy PINB powinien podjąć działania, a jeśli tak to wobec kogo i na jakiej podstawie?

Czy w przypadku mieszkania własnościowego PINB może wydać decyzję właścicielowi mieszkania, czy też obowiązek usunięcia usterek wynika wprost z protokołu kominiarskiego?

Odpowiedź

W niniejszym przypadku PINB ma obowiązek wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Adresatem tej decyzji będzie właściciel (wspólnota mieszkaniowa), bądź też ewentualnie zarządca budynku. Brak wykonania nałożonego obowiązku spowoduje wszczęcie wobec zobowiązanych podmiotów postępowania egzekucyjnego, w którym mogą zostać nałożone na te podmioty środki egzekucyjne celem przymuszenia do wykonania nakazu. – szczegóły w uzasadnieniu.

Uzasadnienie
Zgodnie z art. 61 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 1409 z późn. zm.) – dalej pr. bud. właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 pr. bud.

W myśl natomiast art. 66 ust. 1 pkt 3 pr. bud. w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.


Zauważyć należy, iż treść przepisów art. 61 i 66pr. bud. nie ogranicza kręgu stron postępowania w sprawie utrzymania obiektu budowlanego we właściwym stanie technicznym jedynie do osoby właściciela lub zarządcy takiego obiektu.


W przypadku tych podmiotów z art. 66 ust. 1 ustawy pr. bud. wynika jedynie, że nakaz usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, o jakich mowa w tym przepisie, nakłada się na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego, gdyż tylko na nich ciążą obowiązki określone w art. 61 pkt 1 pr. bud.


W związku z tym adresatem decyzji przewidzianych w art. 66 pr. bud. może być wyłącznie właściciel lub zarządca obiektów budowlanych niezależnie od tego czy to jego działanie lub zaniechanie było źródłem powstałych nieprawidłowości. Kolejność wskazana w tym przepisie nie jest przypadkowa: w pierwszej kolejności adresatem winien być właściciel a dopiero w sytuacji, gdy nałożenie nakazu na właściciela z jakichś przyczyn nie jest możliwe, nakaz winien zostać nałożony na zarządcę obiektu budowlanego – por. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 10 sierpnia 2011 r., II SA/Rz 433/11, LEX nr 1086634.

Interes prawny pozostałych osób powinien być badany zgodnie z przepisem art. 28 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 267) - dalej k.p.a. Zatem legitymacja procesowa przysługuje także innym osobom, które posiadają interes prawny. W przypadku najmu lokalu najemcę łączy stosunek obligacyjny z wynajmującym, w ramach którego przysługują mu roszczenia cywilnoprawne, wynikające z zawartej umowy. Tego rodzaju stosunek prawny nie rodzi jednak interesu prawnego w rozumieniuart. 28 k.p.a. Jedynie bowiem przymiot właściciela lokalu w budynku, którego części dotyczy postępowanie, uzasadnia udział w postępowaniu na prawach strony.

Nie będąc więc ani właścicielem (współwłaścicielem), ani też jego zarządcą, dany podmiot nie ma interesu prawnego w rozstrzygnięciu sprawy będącej przedmiotem postępowania przed Powiatowym Inspektorem Nadzoru Budowlanego dotyczącego stanu technicznego budynku, w którym wynajmuje mieszkanie – por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 22 maja 2013 r., II SA/Wr 55/13, LEX nr 1329994. Trzeba mieć na uwadze, iż art. 61 i art. 66 pr. bud. odnoszą się do obiektów budowlanych, a nie lokali znajdujących się w tych obiektach. Generalnie więc nakazy określone w art. 66 pr. bud. mogą dotyczyć usunięcia nieprawidłowości samego obiektu, co w konkretnym przypadku nie wyklucza jednakże nałożenia obowiązku wykonania określonych robót również w lokalu lub lokalach. Chodzi tu jednak o takie roboty, które mają na celu utrzymanie w należytym stanie obiektu budowlanego jako całości – por. Robert Dziwiński, Paweł Ziemski, Komentarz do art. 66 ustawy – Prawo budowlane, stan prawny 01.01.2006 r., publ. LEX. Należy wskazać, że konstrukcja normy prawnej, zawartej w art. 66 ust. 1 pr. bud. wskazuje, iż decyzje podejmowane na jego podstawie mają charakter związany. Oznacza to, że jeżeli wystąpi choćby jedna z przesłanek, określonych w treści art. 66 ust. 1 pkt 1-4 pr. bud. to organ nadzoru budowlanego jest nie tylko uprawniony, lecz nadto zobowiązany do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 lipca 1998 r., IV SA 1420/96, niepubl.).


W niniejszym przypadku PINB ma więc obowiązek wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Adresatem tej decyzji będzie właściciel (wspólnota mieszkaniowa), bądź też ewentualnie zarządca budynku. Brak wykonania nałożonego obowiązku spowoduje wszczęcie wobec zobowiązanych podmiotów postępowania egzekucyjnego, w którym mogą zostać nałożone na te podmioty środki egzekucyjne celem przymuszenia do wykonania nakazu.


Właściciel lokalu jest zobowiązany na mocy art. 13 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) – dalej u.w.l. do zezwalania na wstęp do swojego lokalu, na żądanie zarządu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje. W razie odmowy spełnienia obowiązku udostępniania lokalu wspólnocie mieszkaniowej przysługuje roszczenie o nakazanie przez sąd udostępnienia lokalu w celu wykonania czynności, o których mowa w art. 13 ust. 2 u.w.l.

W sytuacji, gdy mieszkanie jest przedmiotem najmu, zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn.:: Dz. U. z 2014 r. poz. 150), w razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody lokator jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia. Jeżeli lokator jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, właściciel ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji lub Straży Gminnej (miejskiej), a gdy wymaga to pomocy Straży Pożarnej – także przy jej udziale. Co prawda ww. przepis odnosi się do awarii, niemniej jednak, moim zdaniem w drodze analogii można go zastosować również w sytuacji zaistniałej w niniejszym przypadku. Podobna regulacja znajduje się w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2013 r. poz. 1222) – dalej u.s.m. - art. 61 ust. 1 u.s.m. nakazuje osobom korzystającym z lokali niezwłocznie udostępnić mieszkanie w celu usunięcia awarii, jeżeli nastąpiła awaria wywołująca szkodę lub zagrażająca bezpośrednio powstaniem szkody. Przepis ten umożliwia wejście do lokalu pod nieobecność osób z niego korzystających, ale tylko w obecności odpowiednich funkcjonariuszy – Policji lub Straży Pożarnej (jeśli ta ostatnia jest potrzebna).

Pytanie pochodzi z programu Serwis Budowlany .