Pytanie:
Organ nadzoru budowlanego wydał decyzję na kapitalny remont budynku mieszkalnego w zakresie następujących elementów: fundamenty, ściany, stropy, konstrukcja dachowa. W trakcie kontroli stwierdzono, iż inwestor dokonał wymiany ľ fundamentów starych na nowe, ľ ścian starych na nowe, wykonał nowy wieniec, nową konstrukcję dachową i nowy strop, posadzki w części rozebrano oraz podwyższono ściany wiatrołapu o 1 bloczek gazobetonowy. Inwestor oświadczył, że wszystkie roboty budowlane prowadzi na podstawie ostatecznej decyzji PINB.
Czy wykonane roboty budowlane mieszczą się w zakresie robót określonych w decyzji PINB?
Czy zmianę kubatury wiatrołapu należy traktować jako samowolę, czy jako odstępstwo od decyzji PINB?
Jaką decyzję powinien wydać PINB?
Odpowiedź:
Rozebranie części posadzki czy podwyższenie ścian wiatrołapu nie mieści się w zakresie robót zaliczanych do remontu. W pozostałych przypadkach organ winien ustalić czy możemy mówić o "odtworzeniu stanu pierwotnego" – stanowiącego istotny element definicji remontu w myśl art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Zmiana kubatury wiatrołapu nie mieści się w definicji remontu i winna być uznana za rozbudowę. Dalsze działania PINB winien prowadzić w oparciu o art. 50 i 51 ustawy Prawo budowlane.
Uzasadnienie:
Z przedstawionych w pytaniu informacji wynika, ze zakres przedmiotowy decyzji PINB dotyczył remontu. Na gruncie Prawa budowlanego definicja remontu jest zawarta w art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane – dalej pr. bud., w myśl którego przez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.
W doktrynie jak i orzecznictwie sądowym podkreśla się, że istota remontu polega na odtworzeniu stanu pierwotnego – zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 stycznia 2007 r., sygn. akt II OSK 460/06 (publ. LEX nr 341271). W ciekawy sposób tą kwestię wyjaśnił Arkadiusz Despot-Mładanowicz w komentarzu do art. 3 ustawy – Prawo budowlane (teza nr III – publ. LEX), stwierdzając, że "za remont uważane są tylko takie roboty budowlane, które są wykonywane w istniejącym obiekcie budowlanym i ich celem jest odtworzenie stanu pierwotnego, a więc takiego, który istniał w danym obiekcie budowlanym".
W tej sytuacji, mając na uwadze powyższe ustalenia, PINB winien ustalić czy wykonywane roboty polegają na odtworzeniu stanu pierwotnego. W sytuacji kiedy inwestor wykonuje nowy wieniec czy też nowy strop, wówczas nie istniejący, nie może być to uznane za remont.
W pytaniu podano, że inwestor wymienił ľ ścian starych na nowe. Z kolei jak uznał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia18 maja 2007 r., sygn. akt II OSK 782/06, działania inwestora polegające na rozbiórce poszczególnych ścian budynku i postawieniu w ich miejsce nowych nie stanowią remontu, lecz budowę bądź przebudowę (publ. LEX nr 336707). W sytuacji kiedy doszło do rozbiórki ścian i wykonania w ich miejsce nowych wówczas nie można uznać tego za remont.
Odrębną uwagę należy zwrócić na rozbiórkę części posadzki, co w świetle powyższych ustaleń nie może być uznane za odtworzenie stanu pierwotnego – będącego warunkiem koniecznym uznania danych robót za remont.
Analogicznie wygląda sytuacja związana z podwyższeniem ściany wiatrołapu o bloczek gazobetonowy. W tym przypadku również nie mamy do czynienia z odtworzeniem stanu pierwotnego ale z sytuacją kiedy to w wyniku robót budowlanych dojdzie do zwiększenia kubatury budynku – a to oznacza, że mamy do czynienia z rozbudową budynku a nie jego remontem.
Ponadto podwyższenie wiatrołapu nie może być uznane za odstępstwo od decyzji PINB. Należy przy tym mieć na uwadze zakres przedmiotowy decyzji, który odnosi się do remontu.
Z kolei, co wskazano już wcześniej, podwyższenie wiatrołapu i związana z tym zmiana kubatury, winna być uznana za rozbudowę. W myśl art. 3 pkt 6 pr. bud., rozbudowa jest zaliczana do budowy i nie jest tożsama z remontem. A to oznacza, że mamy wówczas do czynienia z samowolą budowlaną.
Odnośnie dalszych działań organu nadzoru budowlanego należy wskazać, że zgodnie z art. 50 ust. 1 pkt 4 pr. bud., w przypadkach innych niż określone w art. 48 ust. 1 lub w art. 49b ust. 1 właściwy organ wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych wykonywanych w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę, projekcie budowlanym lub w przepisach. Ponadto postanowienie winno zawierać elementy o których mowa w art. 50 ust. 2 i 3 pr. bud. Następnie winien podjąć działania o których mowa w art. 51 pr. bud.
