„Budownictwo jest kołem zamachowym gospodarki” – to skądinąd znane powiedzenie w obecnej sytuacji nabrało wymiaru realnego. Kryzys instytucji finansowych i nadmierna ostrożność banków działających w Polsce w kredytowaniu osób fizycznych i firm deweloperskich spowodowało, że na rynku jest dużo mniej pieniędzy mogących finansować transakcje kupna sprzedaży nieruchomości. Przekłada się na minimalny ruch w interesie zarówno biur nieruchomości jak i przede wszystkim deweloperów.

Deweloperzy z kolei tworzą praktycznie cały polski sektor budowlany i są głównymi zleceniodawcami dla firm budowlanych, a te z kolei dla całej rzeszy podwykonawców. „Problemy finansowe deweloperów bardzo szybko staną się problemami producentów materiałów budowlanych i wykończeniowych, a to przekłada z kolei na transport i w zasadzie nieskończony łańcuszek kooperantów” - uważa Sławomir Szpunar, dyrektor marketingu Isover Polska i Europa Wschodnia z Grupy Saint-Gobain. Czym się, więc będzie charakteryzował rynek nieruchomości w najbliższej przyszłości?

Rynek nieruchomości mieszkaniowych

Nagłe załamanie gospodarki światowej bardzo szybko odbiło się niekorzystnie na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Po pęknięciu tzw. bańki naturalną konsekwencją było, że banki bardzo niechętnie, lub w ogóle zaprzestały udzielania kredytów hipotecznych, dzięki którym kupowano dotychczas znaczną część mieszkań.  Mermaid Properties, zauważa, iż ujemnych skutków nie odczuwają tylko projekty niszowe, w jakiś sposób wyjątkowe i relatywnie niewielkie. Kryzys może im wręcz pomoc, z uwagi na świetną formę przetrwaną, jaką jest nadal lokowanie kapitału w produkty o ograniczonej podaży.

Rynek nieruchomości komercyjnych

Za nami kolejny udany rok dla deweloperów zajmujących się powierzchniami komercyjnymi. Mimo widma krążącego kryzysu, który dotknął przede wszystkim firmy działające na rynku nieruchomości mieszkaniowych, jak również fundusze inwestycyjne, Według Cushman&Wakefield to właśnie sektor nieruchomości komercyjnych w zasadzie nie odnotował znaczących strat.  Polska gospodarka z każdym rokiem staje się coraz bardziej połączona z gospodarką europejską i światową, zarówno poprzez wzrost wymiany handlowej jak i inwestycji kapitałowych. Zagraniczne firmy, a przede wszystkim międzynarodowe korporacje rozwijające się w Polsce stanowiły w ostatnich latach główne źródło klientów na nowe powierzchnie biurowe. Nie wiadomo jak kryzys dotyczący głównie amerykańskiego i zachodnioeuropejskiego sektora finansowego wpłynie na inne branże gospodarki, jednak wydarzenia ostatnich miesięcy i tygodni należy z pewnością traktować jako zagrożenie dla wzrostu gospodarczego także w Polsce. Dlatego plany rozwojowe firm będą teraz konstruowane znacznie ostrożniej niż dotychczas, co może przełożyć się na popyt nowych powierzchni biurowych. Z drugiej strony Polska to wciąż kraj niższych kosztów działalności, świetnie wyszkolonych pracowników w bezpośrednim sąsiedztwie największych gospodarek Europy, a więc naturalna alternatywa dla dużych zachodnich koncernów szukających oszczędności.

Deweloperzy

To co się obecnie dzieje na rynku, można śmiało nazwać „totalnym zastojem”. W ostatnich trzech latach powstała cała masa nowych deweloperów, którzy bez zaplecza finansowego próbowali rozpoczynać „interes życia”. Ich inwestycje bardzo często nie wyszły poza zakup gruntu i biura projektanta. Liczyli na to, że fizyczne rozpoczęcie inwestycji będzie miało miejsce po sfinalizowaniu kilku pierwszych transakcji z potencjalnymi kupującymi i wpłynięciu na ich konto jakiejkolwiek pierwszej gotówki. To już od jakiegoś czasu było myślenie nieaktualne, a kryzys finansowy tylko przypieczętował wątpliwość bytu tych małych deweloperów. W ubiegłym roku przez rynek przeszła fala upadłości, a obecnie obserwujemy wzmożone poszukiwania inwestorów chcących odkupić te chybione, ledwo rozpoczęte lub w ogóle nie rozpoczęte inwestycje. Części na pewno uda się odsprzedać, co lepsze lokalizacje, ale część nie ma na to najmniejszych szans. Zostaną silniejsi gracze, to znaczy deweloperzy, którzy już od dłuższego czasu działają na rynku, którzy sprzedali już znaczną część swoich inwestycji, mają duże zaplecze finansowe i w miarę zaawansowane inwestycje.  Tendencje do wstrzymywania inwestycji na niskim stopniu zaawansowania prac i skupienie się na sprzedaży nieruchomości już wybudowanych i gotowych do przejęcia przez nabywców, stało się już regułą i nic nie wskazuje na to, aby szybko stan ten się odmienił.

Rynek wtórny

Nie lepiej dzieje się na rynku wtórnym. Problemy ma większość biur pośrednictwa nieruchomościami, zwłaszcza, że często są to jedno- lub kilkuosobowe firmy. Sfinalizowanie jednej transakcji w ciągu miesiąca często jest ich sukcesem i pozwala prze-egzystować kolejny długi miesiąc. „Boom” przeżywają firmy zajmujące się pośrednictwem w wynajmie mieszkań. Spadek zdolności kredytowej i brak możliwości kupienia mieszkania na własność spowodował, że większość osób jest zmuszona mieszkania wynajmować. Transakcje kupna sprzedaży coraz częściej obracać się będą wokół mieszkań tańszych. Niewykluczone, że do łask wróci „wielka płyta” – ocenia S. Langier, agent, jednego z większych pośredników w Warszawie. Ceny mieszkań w blokach wykonanych tą technologią w ostatnim czasie znacznie spadły. Jest to oczywiste, ponieważ nie da się porównać standardu wykonania bloku z wielkiej płyty z budynkiem wybudowanym z nowoczesnych materiałów. A jeżeli spadła znacznie zdolność kredytowa i kredytobiorca ma do wyboru kupić mieszkanie tańsze w wielkiej płycie, ale, na które go stać, albo mieszkanie nowsze, na które go nie stać, to odpowiedź, co wybierze, znajduje się już w samym tym stwierdzeniu. Jeżeli natomiast chodzi o same biura nieruchomości, to w sumie znajdują się one w dużo lepszej sytuacji niż deweloperzy. Po pierwsze, dlatego, że ich działalność nie wiąże się z tak dużymi inwestycjami jak inwestycje deweloperskie, a po drugie małe firmy łatwiej dostosowują się do dekoniunktury i szybciej działają przy powrocie koniunktury. Łatwiej jest im zawiesić działalność i przeczekać trudny okres. Nie będzie, więc w ich przypadku mowy o jakiejś fali bankructw.

Kryzys, czy koło historii ?

Patrząc szerzej na branże nieruchomości, większa migracja ludności do wielkich miast, spotęgowana rozwijającym sie kryzysem, oznacza większy popyt na mieszkania, w obecnej sytuacji rynkowej, w znacznej mierze właśnie te "do wynajęcia”. Eksperci szacują , iż nie powinno dojść do spadku zainteresowania kupnem na poziomie 30-50%. Jedynie dotychczas znacznie wygórowane ceny kupna ulegną spadkowi do około 8 tys. za m.kw. Rynek po prostu przejdzie korektę cenową, głownie w dużych aglomeracjach, gdzie dotychczas m.kw. mieszkania znacząco przekraczał realną wartość rynkową.

W dłuższej perspektywie obecny kryzys na rynku finansowym wpłynie normalizująco na sytuację na rynku nieruchomości – ocenia Sławomir Szpunar. Ogromny popyt spekulacyjny na przełomie 2006 i 2007 roku napędzał wzrost cen produktów mieszkaniowych. Deweloperów i inwestorów skusił krótkoterminowy wzrost zysków. Niestety zaraz potem nastąpił szybki wzrost cen ziemi oraz usług budowlanych. W momencie, kiedy ceny przestały rosnąć, popyt spekulacyjny zanikł, a sprzedaż uległa znacznemu spowolnieniu.

To, na co wszyscy obecnie czekają, to powrót zaufania do siebie wzajemnie instytucji finansowych, w szczególności banków. To od nich będzie zależało, na ile rynek nieruchomości będzie się mógł na nowo rozwijać. „Pieniądz rządzi światem” – to powiedzenie ma szczególne odniesienie do rynku nieruchomości. Pieniądz rządzi, bowiem niepodzielnie rynkiem nieruchomości, a kroplówka w postaci finansowania nowych inwestycji i transakcji na rynku wtórnym podtrzymuje po prostu „życie pacjenta”. Stanowi również rację bytu samych banków. Jeśli bank nie pożyczy pieniędzy, to ich też nie zarobi. I to pozwala mieć nadzieję na to, że jednak czasy koniunktury zaczną się szybciej niż wydaje się większości ekspertów.