Odpowiedź:
Zakres istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego wyznacza przepis art. 36a ust. 5 ustawy z 7.07.1994 r. – Prawo budowlane - dalej pr. bud.
W orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, że to, czy w konkretnym przypadku odstępstwo ma charakter istotny wymaga wnikliwej i wszechstronnej oceny organu, przy uwzględnieniu charakteru inwestycji oraz wartości wyrażonych w art. 4, art. 5 i art. 9 pr. bud.
W wyrokach z 28.11.2012 r., II OSK 1375/11 oraz z 31.08.2011 r., II OSK 1296/10 Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie wyjaśnił:
"Jak zwracano uwagę w orzecznictwie, z uwagi na szeroki zakres znaczeniowy przesłanek określonych w art. 36a ust. 5 Prawa budowlanego oraz związane z tym różne możliwości interpretacyjne, okoliczność, czy w danej sytuacji planowane przez inwestora odstąpienie zostanie uznane za istotne czy nieistotne, będzie wymagać wnikliwej i wszechstronnej oceny organu, przy uwzględnieniu charakteru inwestycji oraz wartości wyrażonych w art. 4, art. 5 i art. 9 (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 czerwca 2010 r. sygn. akt II OSK 1273/09). Podzielając ten pogląd, zaznaczyć trzeba, iż dokonując kwalifikacji takiego odstępstwa, uwzględnić również trzeba zasadę poszanowania, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich (art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego)."
Wojewódzki Sądu Administracyjny w Olsztynie w wyroku z 27.04.2017 r., II SA/Ol 194/17 podkreślił natomiast, że "to czy w danym wypadku odstępstwo, mimo, że dotyczy jednego z parametrów wymienionych w ust. 5 pkt 1-7 art. 36a, ma charakter istotny, zależy od okoliczności danej sprawy. Stwierdzenie, czy nastąpiło istotne odstępstwo wymaga porównania, funkcji, formy i konstrukcji obiektu budowlanego, rozwiązań technicznych i przede wszystkim zamierzonego sposobu użytkowania zawartych w projekcie budowlanym z rzeczywistym stanem wykonywanych robót budowlanych".
W zacytowanym powyżej wyroku WSA w Olsztynie wyjaśnił, że "skoro ustawodawca nałożył na projektanta dodatkowo obowiązek kwalifikacji zamierzonego odstąpienia, to dopuszcza możliwość uznania odstąpienia za nieistotne, nawet jeśli dotyczy ono podstawowych parametrów inwestycji (por. wyroki NSA z dnia 28 listopada 2012 r., sygn. akt II OSK 1375/11, z dnia 13 marca 2012 r., sygn. akt II OSK 2527/10, CBOSA)".
W pierwszej kolejności oceny, czy zamierzone odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego ma charakter istotny powinien dokonać architekt, któremu ustawodawca powierzył ten obowiązek w przepisie art. 36a ust. 6 pr. bud. Zaleca się jednak zasięgnięcia również informacji bezpośrednio w organie administracji architektoniczno – budowlanej, który potwierdzi, czy zgodnie z przyjętą u niego praktyką wykonanie zadaszenia tarasu uznane może być za odstępstwo nieistotne.
Sądy administracyjne stoją bowiem na stanowisku, że to organy administracji są uprawnione do dokonania wiążącej kwalifikacji danego odstąpienia od projektu budowlanego jako istotnego bądź też nieistotnego.
Przykładowo w wyroku z 25.01.2017 r., II SA/Gd 497/16 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku stwierdził, że "ocena, czy istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę ma miejsce i w jakim zakresie, należy do organu nadzoru budowlanego, który jest związany postanowieniami art. 36a ust. 5", a w wyroku z 13.07.2016 r., II SA/GL 95/16 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach orzekł w następujący sposób: "Dokonanie kwalifikacji przez projektanta nie ma charakteru wiążącego ani dla organów administracji architektoniczno-budowlanej, ani dla nadzoru budowlanego. Błędne uznanie przez projektanta, iż odstąpienie ma charakter nieistotny, nie wyklucza możliwości podjęcia przez organy budowlane przewidzianych prawem działań, a ewentualne szkody poniesione na skutek takiej nieprawidłowej kwalifikacji odstąpienia mogą stać się podstawą do ewentualnych roszczeń cywilnoprawnych inwestora wobec projektanta."
Z uwagi na powyższe nie jest możliwe udzielenie jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, czy wykonanie zadaszenia tarasu stanowi istotne odstępstwo od projektu. Okoliczność ta powinna być oceniona przy uwzględnieniu wszystkich parametrów realizowanych robót budowlanych, a także praktyki organu architektoniczno-budowlanego właściwego do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.
Autor: Sylwia Stępień
Odpowiedzi udzielono 8.09.2017 r.
