Czy samo oświadczenie o przekazaniu nieruchomości na potrzeby własne podatnika będzie wystarczające, aby przychód osiągnięty z późniejszej ewentualnej sprzedaży nieruchomości, nie był kwalifikowany jako dochód z działalności gospodarczej?

Osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą zakupiła grunt zabudowany budynkiem. Zakup został dokonany na prowadzoną przez tę osobę firmę. W akcie notarialnym jest informacja, ze kupującym jest Pan X prowadzący działalność gospodarczą pod nazwą FH Y. Faktura VAT została wystawiona na firmę FH Y. Transakcja jest zwolniona z podatku VAT.

Zaraz po zakupie, kupujący postanowił wyprowadzić nieruchomość w miesiącu zakupu z firmy FH Y i przeznaczyć ją na potrzeby własne. Pan X ma wraz z żoną wspólność majątkową. Sprzedaż nieruchomości oprócz aktu notarialnego była też potwierdzona fakturą VAT, na której jako kupujący widniała firma FH Y. W akcie notarialnym jest oświadczenie, że kupujący kupuje nieruchomość za fundusze z majątku osobistego, na potrzeby prowadzonej działalności. Samo określenie "majątek osobisty" jest chyba określeniem błędnym. Z wyjaśnień pana X wiadomo, że nie posiada on majątku odrębnego i pozostaje z żoną we współwłasności majątkowej.

Pytanie:
Czy wyprowadzenie nieruchomości z działalności gospodarczej wymaga potwierdzenia tego faktu odrębnym aktem notarialnym, w którym będą jako właściciele widnieli obydwoje małżonkowie?
Czy bez zmiany aktu notarialnego będzie można sprzedać ww. nieruchomość po upływie 6 lat jako składnik majątku prywatnego?
Czy samo oświadczenie o przekazaniu nieruchomości na potrzeby własne podatnika będzie wystarczające, aby przychód osiągnięty z późniejszej ewentualnej sprzedaży nieruchomości (po upływie 6 lat od wyprowadzenia z firmy) nie był kwalifikowany jako dochód z działalności gospodarczej?
Czy mogę zmienić akt notarialny w drodze sprostowania (faktura wystawiona jest na firmę), czy nie powinno być to jednak przeniesienie własności na obydwoje małżonków?

Odpowiedź:
1) Jeśli nieruchomość została zakupiona przez podatnika jako przez przedsiębiorcę, ale jednak na wspólny majątek małżonków, to nie byłaby konieczna forma aktu notarialnego. W tym przypadku wystarczające byłoby oświadczenie o przekazaniu tej nieruchomości na cele prywatne.
Jeśli nieruchomość została nabyta na majątek odrębny małżonka miałaby zostać przekazana na majątek wspólny małżonków, to wówczas mielibyśmy do czynienia ze zmianą formy własności oraz osób właścicieli. W tym przypadku należałoby się zatem posłużyć formą aktu notarialnego dla skutecznego przeniesienia nieruchomości na prywatny majątek wspólny małżonków.
2) Jeśli nieruchomość zostanie wycofana z działalności – przy czym w zależności od tego, jak została ona nabyta konieczna będzie albo forma aktu notarialnego albo wystarczy oświadczenie – to wówczas jej sprzedaż po upływie 6 lat (licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności) będzie powodować, że przychód podatkowy nie powstanie.

Uzasadnienie:
Ad. 1
Zgodnie z przepisem art. 158 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) - dalej k.c., umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione. Forma aktu notarialnego jest zatem zastrzeżona zarówno dla umów zobowiązujących, jak i umów przenoszących własność (rzeczowych). W tym przypadku k.c. zastrzega formę aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Oznacza to, że jej niedochowanie powoduje bezwzględną nieważność czynności prawnej.
Nie wiem do końca z jaką sytuacją mamy do czynienia w przypadku opisanym w pytaniu – a mianowicie, czy nieruchomość została zakupiona przez podatnika jako przez przedsiębiorcę, ale jednak na wspólny majątek małżonków, czy też jednak nieruchomość została nabyta z majątku odrębnego przedsiębiorcy na jego majątek odrębny.
W tym pierwszym przypadku nie byłaby konieczna forma aktu notarialnego. Miałoby być bowiem tak, że nieruchomość będąca we wspólności majątkowej, tyle że wykorzystywana na potrzeby związane z działalnością miałaby nadal pozostać w majątku wspólnym małżonków, tylko miałaby już nie być wykorzystywana na cele związane z tą działalnością. W tym przypadku wystarczające byłoby oświadczenie o przekazaniu tej nieruchomości na cele prywatne, zaprzestanie jej amortyzacji, itp. Faktury wewnętrznej w tym przypadku nie będzie, jako że nieruchomość została nabyta bez podatku od towarów i usług, a więc nie będzie konieczności opodatkowania tej czynności (przekazania na potrzeby prywatne).
Jeśli jednak miałoby być tak, że nieruchomość – która została nabyta na majątek odrębny małżonka – miałaby zostać przekazana na majątek wspólny małżonków, to wówczas mielibyśmy do czynienia ze zmianą formy własności oraz osób właścicieli. W tym przypadku należałoby się zatem posłużyć formą aktu notarialnego dla skutecznego przeniesienia nieruchomości na prywatny majątek wspólny małżonków.
Ad. 2
Przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) - dalej u.p.d.o.f., stanowi, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:
a środkami trwałymi,
b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1 u.p.d.o.f., z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g u.p.d.o.f. nie przekracza 1500 zł,
c) wartościami niematerialnymi i prawnymi
- ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem art. 14 ust. 2c u.p.d.o.f.
Ponadto z przepisu art. 10 ust. 2 pkt 3 u.p.d.o.f. wynika, że z przychodem z działalności mamy do czynienia również wówczas, gdy dany składnik majątku przed zbyciem został wycofany z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.
Jeśli nieruchomość zostanie wycofana z działalności – przy czym w zależności od tego, jak została ona nabyta konieczna będzie albo forma aktu notarialnego albo wystarczy oświadczenie – to wówczas jej sprzedaż po upływie 6 lat (licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności) będzie powodować, że przychód podatkowy nie powstanie.
Z pytania wynika, że w istocie nieruchomość nie została nigdy faktycznie wprowadzona do działalności. Nigdy faktycznie nie stała się środkiem trwałym – jeśli po miesiącu ma zostać z działalności wycofana.
W związku z tym być może w ogóle dokonać sprostowania aktu notarialnego i usunięcie pomyłki, że nieruchomość została nabyta na cele działalności gospodarczej.
Na wstępie odnieść się należy do kwestii związanych ze stosunkami majątkowymi między małżonkami.
Kwestie powyższe uregulowane są w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 788 z późn. zm.) - dalej k.r.o.
W myśl przepisów art. 31 § 1 k.r.o. z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.
Przepis art. 31 § 2 pkt 1 k.r.o. stanowi, że do majątku wspólnego należą m.in.: pobrane wynagrodzenie za pracę i dochody z innej działalności zarobkowej każdego z małżonków.
Pobrane (faktycznie uzyskane) dochody z działalności gospodarczej (jak i każdej innej działalności zarobkowej) należą ex lege do majątku wspólnego małżonków.
Przepis art. 33 pkt 4, 7 i 10 k.r.o. stanowi zaś, że do majątku osobistego każdego z małżonków należą m.in.:
- wierzytelności z tytułu wynagrodzenia za pracę lub z tytułu innej działalności zarobkowej jednego z małżonków;
- przedmioty majątkowe służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków;
- przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.
Z powyższego wynika zatem, że jeśli nieruchomość została kupiona z majątku wspólnego, to pozostaje ona składnikiem majątku wspólnego.
Jak sami Państwo piszecie – z wyjaśnień pana X wiadomo, że nie posiada on majątku odrębnego i pozostaje z żoną we współwłasności majątkowej. Skoro Pan X nie ma majątku odrębnego, to należy domniemywać, że raczej treść aktu notarialnego nie do końca odpowiada rzeczywistości.
Uważam, że nie może być przeniesienia własności na obydwoje małżonków, gdyż obydwoje małżonkowie są już właścicielami. Skoro bowiem Pan X nie ma majątku odrębnego – to znaczy, że nieruchomość nabyta z majątku wspólnego stała się składnikiem majątku wspólnego.
Nie decyduje przy tym (o kwestiach majątkowych między małżonkami) treść wystawionej faktury. Jak słusznie stwierdzono w orzecznictwie ścisłe przestrzeganie na gruncie podatkowym aspektów sytuacji wynikających z prawa rodzinnego "prowadziłoby do sytuacji, w której podatnik prowadzący działalność gospodarczą, gdy jego małżonek działalności gospodarczej nie prowadzi, nigdy nie mógłby skorzystać z uprawnienia do obniżenia podatku należnego o naliczony, bowiem każdy dokonywany przez takiego podatnika zakup dokonywany jest w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej, a więc wystawienie faktury tylko na podatnika dokonującego zakupu należałoby uznać za wystawienie faktury niezgodnie z rzeczywistością. W tej sytuacji podatnik zamierzający podjąć działalność gospodarczą, będąc w związku małżeńskim z wszelkimi jego konsekwencjami, również majątkowymi, musiałby albo dokonać zniesienia wspólności ustawowej małżeńskiej, albo się rozwieść" (tak NSA w wyroku z dnia 5 czerwca 2002 r., I SA/Wr 2761/99).
Zdaje sobie oczywiście sprawę, że notariusz może nie być zbyt chętny do prostowania treści aktu notarialnego.
Wydaje się, że jeszcze jedna kwestia jest dość istotna – otóż jest pytanie, czy sąd wieczystoksięgowy dokonał już wpisu w księgach wieczystych i o jakiej treści jest ten wpis.
Na pewno trudniej będzie prostować akt notarialny, jeśli w księdze wieczystej wpisano już jako właściciela (czy wieczystego użytkownika) samego męża. Wówczas trzeba byłoby także prostować wpisy w księdze wieczystej a to już rzecz trudniejsza.
W każdym razie pozostawienie w akcie notarialnym informacji, że nieruchomość nabyto z majątku odrębnego męża niesie za sobą jeszcze jedno niebezpieczeństwo. Otóż zawarcie w akcie notarialnym informacji, że dany wydatek został poczyniony z majątku odrębnego może prowadzić organy podatkowe do konstatacji, że dany podatnik ukrywał dochody. Skoro bowiem nie miał żadnego "widocznego" majątku odrębnego, to znaczy, że zapewne ukrywał swoje dochody wchodzące do majątku odrębnego. Widziałem już postępowania w przedmiocie nieujawnionych dochodów rozpoczynające się właśnie w taki sposób.

[Uwaga! Odpowiedź na to pytanie jest już nieaktualna od 1 I 2015 r.]