Czy prognozy skutków finansowych uchwalenia planów miejscowych powinni sporządzać rzeczoznawcy majątkowi?
Zgodnie z art. 37 ust. 11 u.p.z.p. w tym zakresie stosuje się przepisy u.g.n. Zgodnie z art. 174 ust. 3a pkt 3 u.g.n. prognozy skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów może sporządzać rzeczoznawca majątkowy.
Analiza przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) - dalej u.p.z.p. oraz ustawy z dnia z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) - dalej u.g.n. prowadzi do wniosku, że prognoza skutków finansowych sporządzenia planów zagospodarowania przestrzennego – stanowiąca obligatoryjny element nowo uchwalanych planów – powinna być opracowana przez osoby uprawnione do określania wartości nieruchomości, czyli przez rzeczoznawców majątkowych lub co najmniej z ich zasadniczym udziałem.
Rzeczoznawstwo majątkowe jest działalnością zawodową wykonywaną przez rzeczoznawców na zasadach określonych w u.g.n. Według definicji zawartej w przywołanej ustawie rzeczoznawcą majątkowym może być wyłącznie osoba fizyczna mająca odpowiednie umiejętności w zakresie szacowania wartości nieruchomości. W wyroku z dnia 29 sierpnia 2007 r. zapadłym w sprawie I SA/Wa 873/07 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie stwierdził, że pozycja prawna rzeczoznawcy majątkowego, jest w istocie rzeczy zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Co do zasady rzeczoznawca majątkowy dokonuje określania wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością, niemniej jednak na mocy art. 174 ust. 3a pkt 3 u.g.n. rzeczoznawcy majątkowemu przyznano również prawo sporządzania opracowań i ekspertyz dotyczących m.in.: skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych. W literaturze przedmiotu wskazuje się, że ocena skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych wiąże się ze zmianami wartości nieruchomości związanymi z uchwaleniem planu określającego przeznaczenie poszczególnych nieruchomości lub ze zmianą przeznaczenia nieruchomości wynikającą ze zmiany planu miejscowego. Zmiany wartości nieruchomości są szacowane przez rzeczoznawców majątków m.in.: dla potrzeb stosowania renty planistycznej, o której mowa w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, oraz dla potrzeb ustalania odszkodowań związanych z wywłaszczaniem lub ograniczaniem praw do nieruchomości.
Jednakże z art. 174 ust. 3a pkt 3 u.g.n. wynika, że rzeczoznawcy majątkowi mogą wykonywać opracowania szersze niż tylko dotyczące poszczególnych nieruchomości. Zawarte w przywołanym przepisie słowo "może" zaskutkowało przyjęciem przez niektórych praktyków założenia, że nie tylko rzeczoznawca majątkowy jest uprawniony do sporządzenia takich opracowań. Niemniej stanowisko takie należy uznać za błędne, albowiem u.p.z.p. sama nie wskazuje osób uprawnionych do określania skutków finansowych uchwalania planów zagospodarowania przestrzennego tylko odsyła do u.g.n., ta z kolei jako jedynych wskazuje rzeczoznawców majątkowych.
Przedmiotem opracowań rzeczoznawców majątkowych jest – z mocy wyraźnego brzmienia przepisu - ocena skutków zmian wartości nieruchomości na całym obszarze obowiązywania planu miejscowego, a także ocena potencjalnych skutków tych zmian dla budżetów lokalnych (wziąwszy pod uwagę zarówno przychody z renty planistycznej i opłat adiacenckich, jak i wydatki na wykup nieruchomości oraz wysokość potencjalnych odszkodowań) - zob.: Ewa Bończak – Kucharczyk, Komentarz do art. 174 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
W świetle powyższego, skoro zgodnie z art. 37 ust. 11 u.p.z.p. w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami oznacza to, że prognozy skutków finansowych uchwalenia planów miejscowych winni sporządzać rzeczoznawcy majątkowi.
Zagrożenia
Należy wskazać, że obserwowana w gminach praktyka redukcji kosztów i sporządzania prognoz finansowych uchwalania lub zmiany planów zagospodarowania przestrzennego rękami swoich urzędników winna być oceniona negatywnie, albowiem w skrajnej konsekwencji takie działanie może być przyczyną stwierdzenia nieważności uchwały rady gminy w drodze rozstrzygnięcia nadzorczego wojewody.
Anna Kawecka
Zgodnie z art. 37 ust. 11 u.p.z.p. w tym zakresie stosuje się przepisy u.g.n. Zgodnie z art. 174 ust. 3a pkt 3 u.g.n. prognozy skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów może sporządzać rzeczoznawca majątkowy.
Analiza przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) - dalej u.p.z.p. oraz ustawy z dnia z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) - dalej u.g.n. prowadzi do wniosku, że prognoza skutków finansowych sporządzenia planów zagospodarowania przestrzennego – stanowiąca obligatoryjny element nowo uchwalanych planów – powinna być opracowana przez osoby uprawnione do określania wartości nieruchomości, czyli przez rzeczoznawców majątkowych lub co najmniej z ich zasadniczym udziałem.
Rzeczoznawstwo majątkowe jest działalnością zawodową wykonywaną przez rzeczoznawców na zasadach określonych w u.g.n. Według definicji zawartej w przywołanej ustawie rzeczoznawcą majątkowym może być wyłącznie osoba fizyczna mająca odpowiednie umiejętności w zakresie szacowania wartości nieruchomości. W wyroku z dnia 29 sierpnia 2007 r. zapadłym w sprawie I SA/Wa 873/07 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie stwierdził, że pozycja prawna rzeczoznawcy majątkowego, jest w istocie rzeczy zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Co do zasady rzeczoznawca majątkowy dokonuje określania wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością, niemniej jednak na mocy art. 174 ust. 3a pkt 3 u.g.n. rzeczoznawcy majątkowemu przyznano również prawo sporządzania opracowań i ekspertyz dotyczących m.in.: skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych. W literaturze przedmiotu wskazuje się, że ocena skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych wiąże się ze zmianami wartości nieruchomości związanymi z uchwaleniem planu określającego przeznaczenie poszczególnych nieruchomości lub ze zmianą przeznaczenia nieruchomości wynikającą ze zmiany planu miejscowego. Zmiany wartości nieruchomości są szacowane przez rzeczoznawców majątków m.in.: dla potrzeb stosowania renty planistycznej, o której mowa w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, oraz dla potrzeb ustalania odszkodowań związanych z wywłaszczaniem lub ograniczaniem praw do nieruchomości.
Jednakże z art. 174 ust. 3a pkt 3 u.g.n. wynika, że rzeczoznawcy majątkowi mogą wykonywać opracowania szersze niż tylko dotyczące poszczególnych nieruchomości. Zawarte w przywołanym przepisie słowo "może" zaskutkowało przyjęciem przez niektórych praktyków założenia, że nie tylko rzeczoznawca majątkowy jest uprawniony do sporządzenia takich opracowań. Niemniej stanowisko takie należy uznać za błędne, albowiem u.p.z.p. sama nie wskazuje osób uprawnionych do określania skutków finansowych uchwalania planów zagospodarowania przestrzennego tylko odsyła do u.g.n., ta z kolei jako jedynych wskazuje rzeczoznawców majątkowych.
Przedmiotem opracowań rzeczoznawców majątkowych jest – z mocy wyraźnego brzmienia przepisu - ocena skutków zmian wartości nieruchomości na całym obszarze obowiązywania planu miejscowego, a także ocena potencjalnych skutków tych zmian dla budżetów lokalnych (wziąwszy pod uwagę zarówno przychody z renty planistycznej i opłat adiacenckich, jak i wydatki na wykup nieruchomości oraz wysokość potencjalnych odszkodowań) - zob.: Ewa Bończak – Kucharczyk, Komentarz do art. 174 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
W świetle powyższego, skoro zgodnie z art. 37 ust. 11 u.p.z.p. w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami oznacza to, że prognozy skutków finansowych uchwalenia planów miejscowych winni sporządzać rzeczoznawcy majątkowi.
Zagrożenia
Należy wskazać, że obserwowana w gminach praktyka redukcji kosztów i sporządzania prognoz finansowych uchwalania lub zmiany planów zagospodarowania przestrzennego rękami swoich urzędników winna być oceniona negatywnie, albowiem w skrajnej konsekwencji takie działanie może być przyczyną stwierdzenia nieważności uchwały rady gminy w drodze rozstrzygnięcia nadzorczego wojewody.
Anna Kawecka