Odpowiedź:
Nie da się pozytywnie uzgodnić warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla tej inwestycji w trybie zabudowy zagrodowej.
Idea zabudowy zagrodowej, przeznaczona jest wyłącznie dla osób posiadających status "rolnika". W ramach takich decyzji (o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu) pomija się wymogi stawiane przez art. 61 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 61 ust. 4 oraz art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy z 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – dalej u.p.z.p., a grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi na mocy art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych - dalej u.o.g.r.l., nie wymagają wyłączenia.
Uzasadnienie:
W myśl zapisów ustawy z 11.04.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - dalej u.k.u.r., za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo. Dowodem potwierdzającym osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego jest oświadczenie prowadzącego to gospodarstwo, poświadczone przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) - art. 6 ust. 1-4 oraz art. 7 ust. 1 u.k.u.r.
Uzgodnienie przez starostę warunków zabudowy i zagospodarowania terenu odbywa się na podstawie art. 53 ust. 4 pkt 5a i pkt 6 w związku z art. 60 ust. 1 u.p.z.p. Starosta uzgadnia projekty decyzji o warunkach zabudowy (WZ) jako organ właściwy m.in. w sprawach ochrony gruntów rolnych i leśnych. Przy czym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., na co powinien zwrócić uwagę starosta, gdyż teren ten (grunty klasy III) wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.
W dzisiejszym stanie prawnym zgoda taka może zostać wydana po zmianie przeznaczenia tych gruntów (w MPZP) lub w przypadku spełnienia przez zainteresowanego warunków określonych w art. 7 ust. 2a u.o.g.r.l. Ewentualnie bez zmiany przeznaczenia i wyłączania gruntów rolnych w ramach wydania WZ dla zabudowy zagrodowej.
W prawie polskim brak jest jednoznacznej definicji zabudowy zagrodowej. Wobec powyższego warto zapoznać się ze stanowiskiem NSA w wyroku z 4.12.2008 r., II OSK 1536/07, LEX nr 477263, który stwierdził, że pojęcie to należy zdefiniować jako zespół budynków obejmujący wiejski dom mieszkalny i zabudowania gospodarskie, położony w obrębie jednego podwórza. Domy mieszkalne jednorodzinne (budownictwo zagrodowe) wchodzą w skład indywidualnych gospodarstw rolnych, jeśli zamieszkałe są przez rolników i służą obsłudze gospodarstwa rolnego (wyrok NSA w Warszawie z 15.07.1998 r., II SA 713/98, LEX nr 41767).
Definicja zabudowy zagrodowej, odnosząca się do zabudowań, znajduje się w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - dalej r.w.t.b. Zgodnie z § 3 pkt 3 r.w.t.b., przez zabudowę zagrodową należy rozumieć w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych. Czyli, aby można mówić o zabudowie zagrodowej, rolnik musi posiadać rodzinne gospodarstwo rolne, o którym mowa w art. 5 ust. 1 u.k.u.r. Według przepisów u.k.u.r. (art. 6 ust. 1 u.k.u.r.), za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych (łączna ich powierzchnia użytków rolnych nie może być mniejsza od 1 ha i przekraczać 300 ha), która posiada kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkuje w gminie, na której obszarze jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, i przez ten okres osobiście prowadzi to gospodarstwo.
O tym, że dana osoba jest rolnikiem i jako rolnik spełnia warunki do zabudowy zagrodowej, starosta powinien dowiedzieć się z zaświadczenia wydanego przez gminę, na terenie której rolnik zamierza budować lub rozbudowywać siedlisko, w ramach zabudowy zagrodowej. Niespełnienie warunków "rolnika" wyklucza stworzenie gospodarstwa rolnego a to z kolei możliwość zastosowania art. 2 ust. 1 pkt 3 u.o.g.r.l., a co za tym idzie grunt pod budowę tego domu musi zostać wyłączony (posiadać możliwość wyłączenia - art. 61 ust. 1 lub art. 7 ust. 2a u.o.g.r.l.) z produkcji rolnej. Tylko w takim wypadku będzie można uzgodnić warunki zabudowy.
