Czy możliwa jest legalizacja budynku mieszkalnego w takiej sytuacji?
Na działce istniały dwa budynki mieszkalne. Jeden z nich był drewniany częściowo podmurowany kamieniem. W 2002 r. syn właścicieli rozpoczął remont przedmiotowego budynku (bez uzyskania wymaganych dokumentów). W trakcie remontu z kamiennej podmurówki powstały fundamenty, natomiast drewno zamieniono na pustaki, całość pokryto dachówką. W 2007 r. właścicielka umową darowizny przekazała budynek synowi oraz dokonała podziału działki w skutek czego powstała nowa granica działki oddzielająca te dwa budynki, według której wyremontowany budynek nie spełnia warunków technicznych. W 2008 r. siostra nowego właściciela, a zarazem współwłaścicielka sąsiedniego budynku napisała do nadzoru pismo o istnieniu samowoli budowlanej (przedmiotowy budynek).
Czy możliwa jest legalizacja przedmiotowego budynku?
Jakie przepisy powinien zastosować nadzór?
Na wstępie należy wyjaśnić, że opisane w pytaniu roboty budowlane nie powinny być traktowane jako remont istniejącego budynku w rozumieniu art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) - dalej pr. bud., lecz jako budowa nowego budynku w rozumieniu art. 3 pkt 6 pr. bud. Zgodnie bowiem z wspomnianym przepisem remontem jest wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Zaś budową jest wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu. Z treści pytania wynika, że samowola budowlana polegała na rozbiórce budynku i wykonaniu całkowicie nowej substancji. W rzeczywistości inwestor wybudował więc nowy obiekt, a nie wyremontował stary. Podobne stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 14 marca 2003 r. sygn. akt II OSK 636/06, w którym stwierdził, że "nie jest remontem ogrodzenia wymiana elementów drewnianych na metalowe lub betonowe czy też remontem budynku zastąpienie ścian drewnianych ścianami murowanymi."Tego rodzaju roboty budowlane nie prowadzą bowiem do "odtworzenia stanu pierwotnego".
Konsekwencją takiej kwalifikacji przedmiotowej samowoli jest konieczność przeprowadzania postępowania legalizacyjnego na podstawie art. 48 Prawa budowlanego. Jedną z koniecznych przesłanek legalizacji obiektu budowlanego na podstawie tego przepisu jest stan "nie naruszania przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem". Jak wynika z treści pytania poprzez dokonany podział działki powstał stan, w którym sporny budynek nie odpowiada wymaganiom określonym w przepisach (prawdopodobnie § 12) rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z Nr 75, poz. 690 z późn. zm.) - dalej r.w.t. W takiej sytuacji generalnie nie ma możliwości dokonania legalizacji tego budynku, chyba że inwestor dokonałby częściowej jego rozbiórki.
Należy jednak wziąć pod uwagę okoliczność, czy podział nieruchomości nastąpił zgodnie z obowiązującymi przepisami. Zgodnie z art. 93 ust. 1 i 94 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) - dalej u.g.n., podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego, zaś w przypadku braku planu - podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli m.in. nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, w tym m.in. wspomnianymi warunkami technicznymi, jaki powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Może więc zaistnieć sytuacja, że na danym terenie miejscowy plan dopuszcza usytuowanie budynku w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy granicy działki. W takiej sytuacji, zgodnie z § 12 ust. 3 pkt 1 r.w.t., budynek nie narusza warunków technicznych, co umożliwia jego legalizację.
Może również zaistnieć sytuacja, że podział nieruchomości nastąpił z naruszeniem obowiązujących przepisów. Mając zaś na względzie fakt, że zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podziału nieruchomości dokonuje się na podstawie decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zatwierdzającej podział - istnieje możliwość wszczęcia postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności tej decyzji i ewentualnego jej unieważnienia. W takiej sytuacji organ nadzoru budowlanego powinien, na podstawie art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a., zawiesić postępowanie w sprawie samowoli budowlanej (z urzędu lub na wniosek) w związku z koniecznością rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego - kwestii legalności podziału nieruchomości. Powinien również, zgodnie z art. 100 § 1 k.p.a. "wystąpić równocześnie do właściwego organu lub sądu o rozstrzygnięcie zagadnienia wstępnego albo wezwie stronę do wystąpienia o to w oznaczonym terminie, chyba że strona wykaże, że już zwróciła się w tej sprawie do właściwego organu lub sądu". Następnie, w zależności od wyników tego postępowania:
- jeśli podział nieruchomości zostanie unieważniony - może zalegalizować samowolę budowlaną, gdyż nie będzie ona naruszać warunków technicznych,
- jeśli podział nieruchomości zostanie utrzymany - powinien nakazać rozbiórkę budynku lub jego części.
Na działce istniały dwa budynki mieszkalne. Jeden z nich był drewniany częściowo podmurowany kamieniem. W 2002 r. syn właścicieli rozpoczął remont przedmiotowego budynku (bez uzyskania wymaganych dokumentów). W trakcie remontu z kamiennej podmurówki powstały fundamenty, natomiast drewno zamieniono na pustaki, całość pokryto dachówką. W 2007 r. właścicielka umową darowizny przekazała budynek synowi oraz dokonała podziału działki w skutek czego powstała nowa granica działki oddzielająca te dwa budynki, według której wyremontowany budynek nie spełnia warunków technicznych. W 2008 r. siostra nowego właściciela, a zarazem współwłaścicielka sąsiedniego budynku napisała do nadzoru pismo o istnieniu samowoli budowlanej (przedmiotowy budynek).
Czy możliwa jest legalizacja przedmiotowego budynku?
Jakie przepisy powinien zastosować nadzór?
Na wstępie należy wyjaśnić, że opisane w pytaniu roboty budowlane nie powinny być traktowane jako remont istniejącego budynku w rozumieniu art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) - dalej pr. bud., lecz jako budowa nowego budynku w rozumieniu art. 3 pkt 6 pr. bud. Zgodnie bowiem z wspomnianym przepisem remontem jest wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Zaś budową jest wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu. Z treści pytania wynika, że samowola budowlana polegała na rozbiórce budynku i wykonaniu całkowicie nowej substancji. W rzeczywistości inwestor wybudował więc nowy obiekt, a nie wyremontował stary. Podobne stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 14 marca 2003 r. sygn. akt II OSK 636/06, w którym stwierdził, że "nie jest remontem ogrodzenia wymiana elementów drewnianych na metalowe lub betonowe czy też remontem budynku zastąpienie ścian drewnianych ścianami murowanymi."Tego rodzaju roboty budowlane nie prowadzą bowiem do "odtworzenia stanu pierwotnego".
Konsekwencją takiej kwalifikacji przedmiotowej samowoli jest konieczność przeprowadzania postępowania legalizacyjnego na podstawie art. 48 Prawa budowlanego. Jedną z koniecznych przesłanek legalizacji obiektu budowlanego na podstawie tego przepisu jest stan "nie naruszania przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem". Jak wynika z treści pytania poprzez dokonany podział działki powstał stan, w którym sporny budynek nie odpowiada wymaganiom określonym w przepisach (prawdopodobnie § 12) rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z Nr 75, poz. 690 z późn. zm.) - dalej r.w.t. W takiej sytuacji generalnie nie ma możliwości dokonania legalizacji tego budynku, chyba że inwestor dokonałby częściowej jego rozbiórki.
Należy jednak wziąć pod uwagę okoliczność, czy podział nieruchomości nastąpił zgodnie z obowiązującymi przepisami. Zgodnie z art. 93 ust. 1 i 94 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) - dalej u.g.n., podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego, zaś w przypadku braku planu - podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli m.in. nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, w tym m.in. wspomnianymi warunkami technicznymi, jaki powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Może więc zaistnieć sytuacja, że na danym terenie miejscowy plan dopuszcza usytuowanie budynku w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy granicy działki. W takiej sytuacji, zgodnie z § 12 ust. 3 pkt 1 r.w.t., budynek nie narusza warunków technicznych, co umożliwia jego legalizację.
Może również zaistnieć sytuacja, że podział nieruchomości nastąpił z naruszeniem obowiązujących przepisów. Mając zaś na względzie fakt, że zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podziału nieruchomości dokonuje się na podstawie decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zatwierdzającej podział - istnieje możliwość wszczęcia postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności tej decyzji i ewentualnego jej unieważnienia. W takiej sytuacji organ nadzoru budowlanego powinien, na podstawie art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a., zawiesić postępowanie w sprawie samowoli budowlanej (z urzędu lub na wniosek) w związku z koniecznością rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego - kwestii legalności podziału nieruchomości. Powinien również, zgodnie z art. 100 § 1 k.p.a. "wystąpić równocześnie do właściwego organu lub sądu o rozstrzygnięcie zagadnienia wstępnego albo wezwie stronę do wystąpienia o to w oznaczonym terminie, chyba że strona wykaże, że już zwróciła się w tej sprawie do właściwego organu lub sądu". Następnie, w zależności od wyników tego postępowania:
- jeśli podział nieruchomości zostanie unieważniony - może zalegalizować samowolę budowlaną, gdyż nie będzie ona naruszać warunków technicznych,
- jeśli podział nieruchomości zostanie utrzymany - powinien nakazać rozbiórkę budynku lub jego części.