Właściciel mieszkania w budynku mieszkalnym wielorodzinnym zamontował 16 lat temu dodatkowe skrzydło drzwi wejściowych w swoim lokalu. Drzwi zamontowano na istniejących ościeżnicach, bez naruszenia konstrukcji budynku. Drzwi te otwierają się na zewnątrz (na klatkę schodową). Sąsiad twierdzi, że przedmiotowe drzwi zawężają jego przejście na spoczniku, ponadto wykonane zostały bez zgody spółdzielni mieszkaniowej.
Jakie czynności powinien podjąć PINB w niniejszej sprawie?
Czy montaż dodatkowych drzwi narusza przepisy techniczne oraz czy wymaga przeprowadzenia jakiejkolwiek procedury administracyjnej?
Czy opisana sytuacja to wewnętrzna sprawa spółdzielni, którą należy rozwiązać zgodnie z obowiązującym regulaminem lub na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego?
Montaż dodatkowego skrzydła drzwi zewnętrznych w lokalu mieszkalnym w budynku wielorodzinnym powinien być traktowany jako przebudowa części obiektu. Zgodnie bowiem z art. 3 pkt 7a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) - dalej pr. bud. przez przebudowę należy rozumieć "wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji". Poprzez zamontowanie dodatkowego skrzydła drzwi zmieniają się niecharakterystyczne parametry użytkowe jak chociażby bezpieczeństwo mieszkańców. Dlatego też montaż takich drzwi powinien być uznany za przebudowę. Konsekwencją takiej kwalifikacji jest fakt, że przed montażem dodatkowych drzwi inwestor powinien uzyskać pozwolenie na budowę. Zgodnie bowiem z art. 28 ust. 1 pr. bud. roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, jeżeli nie zostały zwolnione z tego obowiązku w art. 29 pr. bud. Analiza tego przepisu pozwala na stwierdzenie, że w katalogu robót zwolnionych z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę nie zamieszczono robót polegających na zamontowaniu dodatkowych drzwi.
Mając powyższe na uwadze organ nadzoru budowlanego powinien więc przeprowadzić postępowanie naprawcze na podstawie art. 51 pr. bud. Zgodnie bowiem z ust. 7 tego przepisu "przepisy ust. 1 pkt 1 i 2 oraz ust. 3 stosuje się odpowiednio, jeżeli roboty budowlane, w przypadkach innych niż określone w art. 48 albo w art. 49b, zostały wykonane w sposób, o którym mowa w art. 50 ust. 1". Odnosząc ten przepis do przedmiotowej sytuacji należy wyjaśnić, że samowolnie wykonana przebudowa, jako nie mieszcząca się w kategorii budowy, jest "przypadkiem innym niż w art. 48 albo 49b". Została ona jednak wykonana bez uzyskania pozwolenia na budowę, a więc w sposób, o którym mowa w art. 50 ust. 1 pkt 1 pr. bud.
W podobnej sprawie wypowiadał się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie, który w wyroku z dnia 24 lipca 2008, II SA/Op 190/08, potwierdził stanowisko zawarte w niniejszej odpowiedzi.
Maciej Jastrzębski