W 2005 r. udzielone zostało pozwolenie na budowę obejmujące budowę obiektu usługowego usytuowanego na trzech działkach geodezyjnych (decyzja jest ostateczna). W chwili obecnej (w wyniku postępowania spadkowego) właścicielem jednej z działek objętych zakresem inwestycji stała się osoba postronna tj. niebędąca inwestorem i jednocześnie przeciwna jakiejkolwiek budowie na własnej nieruchomości. Budowa na spornej działce nie została jeszcze rozpoczęta, ale inwestor poprzez pozorowane działania dba o to, aby decyzja o pozwoleniu na budowę nie wygasła (dokonane zgłoszenie rozpoczęcia robót krótko przed upływem dwóch lat, następnie wytycznie).
Czy jest jakaś administracyjna możliwość wzruszenia wydanej decyzji o pozwoleniu na budowę?
Na jakiej podstawie inwestor może wejść na cudzą działkę w celu realizowania budowy?
Czy w takim przypadku organ może wydać decyzję w trybie art. 47 prawa budowlanego?
Czy w takiej sytuacji sprawa budowy obiektu przez inwestora na działce objętej pozwoleniem przy sprzeciwie obecnego właściciela (niebędącego inwestorem) jest przesądzona?
1. W świetle przepisów prawa budowlanego utrata przez inwestora prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę nie ma wpływu na uprawnienie do kontynuowania robót budowlanych i uzyskania pozwolenia na użytkowanie.
2. Decyzja o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu i na teren sąsiedniej nieruchomości nie może być wydana w celu wykonania obiektu budowlanego na sąsiedniej nieruchomości.
3. Przepisy prawa budowlanego nie przewidują instrumentu pozwalającego na umożliwienie inwestorowi kontynuowanie robót budowlanych wbrew sprzeciwu właściciela nieruchomości, na której ma powstać obiekt budowlany.

Zgodnie z treścią art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) - dalej pr. bud., przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Legitymowanie się tym prawem przez inwestora ma znaczenie na etapie udzielania pozwolenia na budowę. Dalsze losy tego prawa nie mają żadnego wpływu na ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę. Z punktu widzenia przepisów prawa budowlanego na podstawie udzielonego pozwolenia na budowę dopuszczalne jest wykonywanie robót budowlanych, a następnie uzyskanie pozwolenia na użytkowanie bez względu na to, czy inwestor dysponuje prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Potwierdza to NSA w wyroku z dnia 13 maja 1991 r. (sygn. IV SA 366/90) stwierdzając: "Utrata prawa do dysponowania nieruchomością po uzyskaniu pozwolenia na budowę nie powoduje utraty ważności tego pozwolenia na budowę i nie uzasadnia wydania decyzji o wstrzymaniu robót budowlanych na podstawie art. 36 ust. 1 pr. bud. Utrata prawa do gruntu bowiem nie należy do żadnej z kategorii przyczyn powodujących utratę ważności wydanego pozwolenia na budowę, wymienionych w art. 32 ust. 1 pr. bud. Nie stanowi również przyczyny uzasadniającej wstrzymanie robót budowlanych na podstawie art. 36 ust. 1 pr. bud. Utrata zatem przez skarżącego prawa do terenu nie mogła również, w świetle powyższych rozważań, być podstawą wydania decyzji o wstrzymaniu robót budowlanych.". Pomimo powyższego powstaje oczywiście problem faktyczny, wynikający z tego, że trudno jest prowadzić roboty budowlane na nieruchomości, której właściciel sprzeciwia się inwestycji. Przepisy prawa budowlanego nie przewidują jednakże instrumentu prawnego umożliwiającego inwestorowi kontynuowanie robót budowlanych w zaistniałej sytuacji. Instrumentem takim nie jest art. 47 pr. bud. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu. W razie nieuzgodnienia powyższych warunków, właściwy organ - na wniosek inwestora - w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku, rozstrzyga, w drodze decyzji, o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. W przypadku uznania zasadności wniosku inwestora, właściwy organ określa jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości. Przytoczony przepis pozwala na przyznanie inwestorowi uprawnienia jedynie do czasowego wejścia na teren nieruchomości sąsiedniej. WSA w wyroku z dnia 20 lutego 2008 r. (sygn. II SA/Kr 1157/07) wyjaśnił: "Przepis art. 47 ust. 2 pr. bud. dotyczy sytuacji wejścia na teren sąsiedniej działki w celu wykonania na nieruchomości inwestora prac przygotowawczych lub robót budowlanych. Przepis ten swoim zakresem obejmuje sytuacje kiedy np. w celu ocieplenia budynku trzeba wejść na teren sąsiada, żeby mieć dostęp do ocieplanego budynku itp. Przewidziany przepisem art. 47 ust. 2 pr. bud. administracyjny tryb zajęcia sąsiedniej nieruchomości jest wyjątkiem od zasady cywilnoprawnego załatwienia tego typu spraw. Natomiast w żadnym przypadku przepis ten nie przewiduje możliwości udzielenia zezwolenia na wejście inwestorowi na sąsiednią nieruchomość w celu instalacji lub wykonania tam jakichkolwiek elementów budowlanych np. przyłącza kanalizacyjnego, które miałyby na tej sąsiedniej (cudzej) nieruchomości pozostać. Przepis art. 47 ust. 2 pr. bud. nie może zatem stanowić podstawy do wejścia na grunt lub do budynku w celu trwałego ograniczenia prawa właściciela nieruchomości sąsiedniej. Niewątpliwe zainstalowanie przyłącza kanalizacyjnego jest trwałym ograniczeniem prawa własności. Na nieruchomości pojawia się bowiem na trwale zainstalowane urządzenie, które w przyszłości może ograniczyć wykonywania prawa własności np. poprzez uniemożliwienie zabudowy w tym zakresie nieruchomości.". Podobne stanowisko prezentuje NSA w wyroku z dnia 31 stycznia 2002 r. (sygn. II SA/Ka 1039/00) przyjmując, że: "Decyzja o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu i na teren sąsiedniej nieruchomości nie uprawnia inwestora do wykonywania jakichkolwiek obiektów budowlanych lub ich części na sąsiedniej nieruchomości. Na podstawie tej decyzji inwestor uzyskuje ograniczone w czasie prawo przebywania na sąsiedniej nieruchomości i wykonywania tam robót budowlanych związanych z inwestycją na nieruchomości, do której posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane." [por. również wyrok WSA w Poznaniu z dnia 5 grudnia 2006 r., sygn. II SA/Po 964/05]. Cel art. 47 ust. 2 pr. bud. sprzeciwia się zatem wydaniu decyzji o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości w stanie faktycznym opisanym w pytaniu. Poza tym w związku z zakresem udzielonego pozwolenia na budowę nieruchomość należącego do jednego ze spadkobierców nie jest nieruchomością sąsiednią, ponieważ w jej granicach mieści się planowane zamierzenie budowlane.