Odpowiedź:
W świetle art. 34 ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane – dalej pr. bud., projekt budowlany powinien spełniać wymagania określone w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, lub w pozwoleniach, o których mowa w art. 23 ust. 1 i art. 26 ust. 1, oraz decyzji, o której mowa w art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1991 r. o obszarach morskich Rzeczypospolitej Polskiej i administracji morskiej, jeżeli są one wymagane. Natomiast zgodnie z art. 35 ust. 1 pkt 1 pr. bud., przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego właściwy organ sprawdza zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, a także wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko. Decyzja o warunkach zabudowy wiąże z mocy ustawy organ administracji architektoniczno-budowlanej wydający pozwolenie na budowę.
Z pytania wynika, że wójt gminy w decyzji o warunkach zabudowy wydanej dla inwestycji polegające na budowie budynku magazynowego o pow. zabudowy wynoszącej 1300 m2 określił graniczną wartość tego parametru poprzez wskazanie jego minimalnej i maksymalnej wartości (plus, minus 10%). Powyższe oznacza, iż inwestor uzyskał możliwość planowania opisanej powyżej inwestycji w granicach wyznaczonych przez decyzję o warunkach zabudowy, od minimalnej projektowanej pow. zabudowy budynku magazynowego wynoszącej 1170 m2 do maksymalnej pow. zabudowy wynoszącej 1430 m2. Warunki zabudowy, zgodnie z oceną Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, stanowią promesę dla inwestora, gwarantującą mu prawo realizacji inwestycji o określonych granicznych wartościach poszczególnych parametrów ustalanych w decyzji o warunkach zabudowy (patrz: wyrok WSA w Warszawie z dnia 10 kwietnia 2015 r., sygn. akt: IV SA/Wa 317/15). Określone w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy podstawowe (i graniczne) parametry planowanego obiektu wiążą projektanta (art. 34 ust. 1 pr. bud.) oraz organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę zgodnie z art. 55 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – dalej u.p.z.p. W pytaniu wskazano, iż inwestor przedłożył do Starosty projekt budowlany na budowę budynku magazynowego o pow. zabudowy 1050 m2, a więc o wielkości nie mieszczącej się w granicach określonych w decyzji o warunkach zabudowy.
W ocenie odpowiadającego wyrażony w uzasadnieniu wyroku WSA w Krakowie z dnia 4 czerwca 2009 r., sygn. akt II SA/Kr 563/09 pogląd, iż inwestor i projektant nie mogą jedynie planować inwestycji z przekroczeniem maksymalnych granic wyznaczonych przez decyzję o warunkach zabudowy, nie oznacza w realiach rozpoznawanej sprawy dopuszczalności projektowania budynku magazynowego o pow. zabudowy nie uwzględniającej narzuconej w decyzji o warunkach zabudowy granicy tolerancji (plus, minus 10%). Skoro organ, zdecydował się określić w decyzji o warunkach zabudowy graniczne parametry planowanego obiektu, to inwestor nie ma prawa przekroczyć. Jak trafnie wskazał w uzasadnieniu wyroku z dnia 13 października 2011 r., sygn. akt: II SA/Po 631/11 WSA w Poznaniu, przywołując również stanowisko WSA w Krakowie z wyroku dnia 4 czerwca 2009 r., "(...) analiza przepisu art. 61 u.p.z.p. i rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie pozwala na stwierdzenie, iż w każdej sytuacji parametry gabarytów planowanej inwestycji, takie jak powierzchnia terenu biologicznie czynnego, szerokość elewacji frontowej, kąt nachylenia dachu, wysokość ogrodzenia muszą być określone ściśle, choć teoretycznie nie można wykluczyć, iż w pewnych szczególnych warunkach sytuacja taka może się zdarzyć". W wyroku czytamy, iż w zakresie niektórych parametrów możliwe jest określenie w decyzji o warunkach zabudowy, wartości granicznych, których inwestorowi przekroczyć nie można. W sytuacji w której minimalny i maksymalny parametr pow. zabudowy w opisanym w pytaniu przypadku wyznacza procentowy wskaźnik dopuszczalnej tolerancji, to wyjście poza jego granice oznaczać będzie niezgodność projektowanej inwestycji z decyzją o warunkach zabudowy.
