Pytanie pochodzi z Serwisu Budowlanego
Czy deweloper, oświadczając, że do wyodrębnienia własności lokali dochodzi sukcesywnie w myśl przepisów art. 4 ust. 2, w zw. z art. 8 ustawy o własności lokali, a udziały w nieruchomości wspólnej ustalane są według zasady art. 3 ust. 3 powołanej ustawy oraz posiadając zaświadczenie z Urzędu Miasta o samodzielności lokalu oraz że data rozpoczęcia inwestycji była przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej, może przenieść własność mieszkania przed uzyskaniem odbioru budynku (pozwolenia na użytkowanie)?
Odpowiedź:
W niniejszym przypadku, pomimo tego, iż inwestycję rozpoczęto przed dniem 29 kwietnia 2012 r., zastosowanie będzie miał art. 27 ust. 1 u.o.p.n., tj. przeniesienie prawa własności lokalu mieszkalnego musi być poprzedzone odbiorem lokalu mieszkalnego, który może być przeprowadzony dopiero po uzyskaniu przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie budynku.
Nie ma przepisu nakazującego deweloperowi wystąpienie o wydanie ww. pozwolenia w określonym czasie.
Uzasadnienie:
W myśl art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377) – dalej u.o.p.n., przeniesienie na nabywcę prawa własności poprzedzone jest odbiorem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę, który następuje po zawiadomieniu o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu, albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Reasumując, odbiór przez nabywcę lokalu mieszkalnego musi zostać poprzedzony wydaniem przez właściwy organ decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku wielomieszkaniowego, w którym lokal ten się znajduje, natomiast odbiór przez nabywcę domu jednorodzinnego musi zostać poprzedzony dokonanym przez dewelopera zawiadomieniem właściwego organu o zakończeniu budowy, połączonym z brakiem sprzeciwu ze strony tego organu. Podpisanie aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę własność lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego jest więc w świetle powyższego ostatnią czynnością, dokonywaną już po odbiorze przez nabywcę lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Umowa objęta tym aktem ma charakter rozporządzający i jest zawierana w wykonaniu zobowiązania do przeniesienia własności zawartego w umowie deweloperskiej.
Ustawa deweloperska weszła w życie po upływie 6 miesięcy od dnia jej ogłoszenia (art. 41), to jest z dniem 29 kwietnia 2012 r. i od tego dnia stosuje się jej przepisy. Wyjątek został wprowadzony w art. 37 u.o.p.n., zgodnie z którym przepisu art. 4 u.o.p.n., nakładającego na dewelopera obowiązek zapewnienia nabywcom jednego z określonych w tym przepisie środków ochrony wpłat, nie stosuje się do przedsięwzięć deweloperskich, w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed dniem wejścia w życie ustawy. Intencją ustawodawcy było umożliwienie deweloperom zakończenia realizowanych już inwestycji na dotychczasowych zasadach, w tym w szczególności w zakresie dotyczącym ich finansowania. Zgodnie z art. 38 u.o.p.n. w sytuacji, gdy deweloper nie jest zobowiązany do stosowania środków ochrony wpłat nabywcy ze względu na treść art. 37 u.o.p.n., informacja o braku stosowania tych środków powinna zostać w sposób wyraźny i jednoznaczny wskazana w prospekcie informacyjnym.
Tak więc w niniejszym przypadku, pomimo tego, iż inwestycję rozpoczęto przed dniem 29 kwietnia 2012 r. zastosowanie będzie miał art. 27 ust. 1 u.o.p.n., tj. przeniesienie prawa własności lokalu mieszkalnego musi być poprzedzone odbiorem lokalu mieszkalnego, który może być przeprowadzony dopiero po uzyskaniu przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie budynku.
Nie ma przepisu nakazującego deweloperowi wystąpienie o wydanie ww. pozwolenia w określonym czasie.
Artur Ratajszczak, autor współpracuje z Serwisem Budowlanym
Odpowiedzi udzielono 31 lipca 2014 r.