Okrakiem na barykadzie? Rynek pośrednictwa nieruchomości trzeba zreformować

Na jednej z rozpraw sądowych usłyszałem od pośrednika w obrocie nieruchomościami, że standardem na warszawskim rynku jest zawieranie przez nich umów pośrednictwa zarówno ze sprzedającym, jak i kupującym. Z tym ostatnim następuje to w okolicznościach, które nakazują postawić pytanie, czy nie jest tu niezbędna ingerencja ustawodawcy. Dlaczego - pisze Piotr Jeżółkowski, radca prawny z Patpol Legal.

Mamy oto do czynienia z taką sytuacją: osoba zainteresowania nabyciem mieszkania znajduje interesującą ją ofertę na jednym z portali internetowych i odpowiada na ogłoszenie. Odzywa się pośrednik i zaprasza na obejrzenie mieszkania. Do tej pory wszystko wygląda normalnie. Jednakże, gdy potencjalny nabywca znajdzie się już pod drzwiami mieszkania to okazuje się, że aby je zobaczyć musi podpisać umowę pośrednictwa z agencją. Bez tego do środka nie wejdzie. Od razu pojawia się zatem pytanie: czy działanie agencji jest tylko nieetyczne czy też wprost nielegalne? Ja nie mam wątpliwości, jaka odpowiedź jest prawidłowa.

Działanie na szkodę sprzedawcy

Pośrednik w obrocie nieruchomościami, który podpisał umowę z właścicielem, powinien jak najlepiej reprezentować wyłącznie jego interesy i dążyć do znalezienia nabywcy mieszkania za możliwie najwyższą cenę. Uzależnianie pokazania mieszkania od podpisania przez potencjalnego nabywcę umowy pośrednictwa na pewno nie jest działaniem w interesie sprzedającego.

Należy taką sytuację rozważać w kategoriach wypełnienia znamion art. 296 kodeksu karnego, czyli działania na szkodę sprzedawcy. Nie ma znaczenia przy tym, że zasady etyki zawodowej dopuszczają możliwość reprezentowania przez pośrednika obu stron transakcji (o ile obie wyrażą na to zgodę), a w innym punkcie zobowiązują pośrednika do przekazywania właścicielowi wszystkich ofert. Właściciel bowiem nigdy się nie dowie, że pojawiała się osoba zainteresowana nabyciem mieszkania – jeśli nie zgodzi się ona na podpisanie umowy z agencją (kontaktu do właściciela nie dostanie). Możliwość reprezentowania obu stron transakcji powinna być wyjątkowa, uzgodniona z dwoma stronami i czymś istotnym uzasadniona. Tymczasem, zgodnie z informacjami uzyskanymi od wielu agentów, zgoda na reprezentowanie przez pośrednika obu stron umów kupna-sprzedaży mieszkań jest standardowo wpisywana do umów pośrednictwa. Zapytałem pewną agentkę, dlaczego jej agencja domaga się podpisania umowy z kimś, kto sam sobie znalazł mieszkanie i nie potrzebuje usług pośrednika. Usłyszałem, że agencja musi chronić interesy właściciela oraz swoje i do mieszkania osoby obcej (czytaj bez umowy) wpuścić nie może.

Działanie dla zysku

Działanie takie nie ma nic wspólnego z reprezentowaniem interesów właściciela. Korzyść odnosi wyłącznie agencja, która pobierając podwójną prowizję maksymalizuje w ten sposób zysk, zmniejszając jednocześnie budżet nabywcy, który mógłby on przeznaczyć na podwyższenie ceny za mieszkanie. Sytuacja potencjalnego nabywcy, który jest „zmuszany” do podpisania umowy pośrednictwa, jest bulwersująca, ale jeszcze znośna – może wszak umowy pośrednictwa nie podpisać. Co jednak z właścicielem, który o ofertach nigdy się nie dowie, bo ci, którzy chcieli je złożyć, nie zgodzili się na podpisanie umowy pośrednictwa, więc nie dostali do niego kontaktu?

Potrzebna interwencja ustawodawcy

Nie zgodzę się z tezą, że wszyscy pośrednicy działają zgodnie z opisanym schematem, ale jeśli wspominana wcześniej pośredniczka twierdzi, że to standard, to moim zdaniem jest to sygnał, że już warto rozważyć ingerencję ustawodawcy. Czy wprowadzony, dla ochrony konsumentów, ustawowy zakaz reprezentowania przez pośredników obu stron transakcji (jak np. w Kanadzie) nie byłby najlepszym wyjściem z tej sytuacji?