W piątek 12 kwietnia popołudniu Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju skierowało do konsultacji publicznych projekt nowelizacji prawa budowlanego.  Wiele  rozwiązań to efekt pac ekspertów zespołu powołanego przez ministerstwo.  Do najważniejszych należą: zmiany obszaru oddziaływania inwestycji i te dotyczące projektu budowlanego, a także uporządkowanie listy obiektów i robót budowlanych.

Co na zgłoszenie, co na pozwolenie

Projekt wprowadza spore zmiany w wykazie obiektów zwolnionych z uzyskiwania pozwolenia na budowę. Przede wszystkim nie będzie trzeba mieć pozwolenia na postawienie paczkomatów i podobnych obiektów, np. bankomatów. O konsekwencjach orzeczeń sądowych w sprawie paczkomatów pisaliśmy na Prawo.pl pod koniec lutego. - Jeśli zaproponowana zmiana zostanie przyjęta, realizacja takich obiektów nie będzie wymagała nawet zgłoszenia – zauważa Radosław Wasiak, adwokat z kancelarii Wardyński i Wspólnicy. Bez pozwolenia będzie można tez budować instalacje gazowe, obiekty małej architektury, tarasy naziemne o powierzchni do 35m2, pomosty o całkowitej długości do 25 m i wysokości do 2,5 m od korony pomostu do dna akwenu, niecki dezynfekcyjne, szczelne zbiorniki na gnojówkę i gnojowicę bez limitu pojemności, wszystkich oczyszczalni o wydajności do 7,5 m3 na dobę oraz obiektów budowlanych będących urządzeniami melioracji wodnej.  

Czytaj również: Nowe prawo budowlane da więcej swobody inwestorom >>

 


 

Trudniejsze unieważnienie pozwolenia na budowę

Projekt ustawy zakłada wprowadzenie granicznego, pięcioletniego terminu dla stwierdzenie nieważności decyzji pozwolenia na budowę i decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Obecnie nieważność takich decyzji można stwierdzić wiele lat po tym jak budynek już powstał i był użytkowany. - Wprowadza to niepewność prawną. - Nowe rozwiązania sprawią, że po 5 latach od doręczenia lub ogłoszenia decyzji nie będzie można już jej podważyć – podkreśla Artur Soboń, wiceminister inwestycji, odpowiedzialny za projekt. Radosław Wasiak zauważa, że takie określenie terminu może być kontrowersyjne, chociażby z uwagi na fakt, że w odbiorze zewnętrznym skutki wydanego pozwolenia ujawniają się zasadniczo po oddaniu inwestycji do użytkowania, a sam proces realizacji budowy trwać może bardzo długo.
Brak możliwości stwierdzenia nieważności decyzji udzielającej pozwolenia na budowę po upływie 5 lat od dnia jej doręczenia wygląda jednak na nawiązanie do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 12 maja 2015 r. (P 46/13). Uznał on, że art. 156 § 2 k.p.a. za niezgodny z art. 2 Konstytucji RP w zakresie, w jakim nie wyłącza on dopuszczalności stwierdzenia nieważności decyzji wydanej z rażącym naruszeniem prawa, gdy od wydania decyzji nastąpił znaczny upływ czasu, a decyzja była podstawą nabycia prawa lub ekspektatywy. - Z tego względu proponowaną zmianę przepisów należy ocenić pozytywnie – uważa dr Martyna Sługocka z Dolnośląskiego Urzędu Wojewódzkiego, specjalizująca się w prawie budowlanym. Zdaniem Radosława Wasiaka jednak określenie terminu może być kontrowersyjne, chociażby z uwagi na fakt, że w odbiorze zewnętrznym skutki wydanego pozwolenia ujawniają się zasadniczo po oddaniu inwestycji do użytkowania, a sam proces realizacji budowy trwać może bardzo długo.

Cieńszy projekt budowlany

Według resortu najistotniejszą zmianą dla budujących będzie zmniejszenie zakresu dokumentów potrzebnych na etapie składania wniosku o pozwolenia na budowę lub zgłoszenie. - Zamiast taczki z projektami, inwestorowi wystarczy kilka teczek. Do wniosku będzie dołączał bowiem tylko uproszczony projekt – zapewnia  Artur Soboń. Zmniejszy się liczba wymaganych egzemplarzy projektu dołączanego do wniosku z 4 do 3. Ponadto projekt budowlany będzie dzielił się na projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany oraz projekt techniczny. Ten ostatni będzie składał się z: opisu konstrukcji wraz z wynikami obliczeń, charakterystyki energetycznej, w zależności od potrzeb wyników badań geologiczno-inżynierskich i geotechnicznych warunków posadowienia oraz innych opracowań projektowych. Zdaniem niektórych ekspertów sformułowania „inne opracowania” oraz „w zależności od potrzeb” powinny być doprecyzowane. Inaczej mogą pojawić się rozbieżności interpretacyjne.
 
 

Projekt techniczny składany na etapie pozwolenia na użytkowanie

Projekt techniczny nie będzie weryfikowany przez organy wydające pozwolenie na budowę – ani w zakresie jego zgodności z przepisami techniczno-budowlanymi, ani nawet w zakresie uprawnień projektanta do jego przygotowania.  Projekt techniczny będzie składany w urzędzie na etapie zgłoszenia zakończenia robót budowlanych lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie. Zdaniem Martyny Sługockiej brak obowiązku sporządzenia części technicznej projektu budowlanego na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę niewiele zmieni. - W praktyce inwestor i tak będzie musiał zlecić projektantowi wykonanie projektu technicznego i chociażby ze względów ekonomicznych zapewne nie będzie czekał do wydania decyzji umożliwiającej realizację inwestycji – uważa Martyna Sługocka. Dlatego  zapowiadane „odchudzenie” projektu niektórzy eksperci uznają za pozorne.

Łatwiej o przyłącza

Dzięki zaproponowanym rozwiązaniom skuteczniej egzekwowany będzie, przewidziany w Prawie energetycznym, obowiązek podłączania budynków do sieci ciepłowniczej. Projektant będzie sprawdzał czy budynki mieszkalne jednorodzinne i wielorodzinne można podłączyć do istniejącej sieci ciepłowniczej. Jeśli przedsiębiorca zarządzający siecią będzie opóźniał wydanie warunków przyłączenia do sieci, zapłaci karę za każdy dzień zwłoki. W projekcie są też uregulowane zasady wydawania przez przedsiębiorstwa wodociągowo–kanalizacyjne warunków technicznych przyłączenia do sieci. Wprowadzi też zakaz pobierania opłat za nie.

Minister bez wpływu na odstępstwa

Planowana zmiana przepisów znacznie ułatwi uzyskanie odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych, w tym także od rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Decyzje w tym zakresie organ administracji architektoniczno-budowlanej będzie mógł podejmować samodzielnie a nie, jak dotychczas, tylko za zgodą właściwego ministra. - Taka zmiana będzie na pewno korzystna dla inwestorów – uważa Martyna Sługocka. Pojawia się jednak pytanie czy starostowie i prezydenci miast posiadają kwalifikacje do oceny tak newralgicznych kwestii jak budowa obiektów budowlanych sprzecznie z warunkami technicznymi.

Mniejsze szanse na zakwestionowania inwestycji

Nowelizacja modyfikuje też definicję obszaru oddziaływania obiektu. To wpłynie na krąg stron postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę. Teraz poza inwestorem stronami postępowania są właściciele, użytkownicy wieczyści i zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania projektowanego obiektu.  – Obecnie ustawa posługuje się pojęciem ograniczeń w zagospodarowaniu, które jest szersze niż sama zabudowa – tłumaczy Radosław Wasiak. -  Taka definicja pozwalała stronom powoływać się na inne uciążliwości wynikające z planowanej inwestycji niż tylko ograniczenia możliwości zabudowy własnej działki, np. na zwiększony hałas, zanieczyszczenia czy ograniczenie w dostępie do mediów. Nowelizacja zaś znacząco zawęzi krąg nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania. Aby nieruchomość znalazła się z tym obszarze, trzeba będzie wskazać, że z planowaną inwestycją będą się wiązać ograniczenia w zabudowie dla takiego terenu sąsiedniego – dodaje adwokat.  Jego zdaniem z punktu widzenia inwestorów czy organów wydających pozwolenia na budowę proponowane ograniczenie wydaje się korzystne. - Inaczej proponowaną nowelizację ocenią zapewne sąsiedzi uciążliwych inwestycji, którzy utracą prawo do ich kwestionowania na gruncie prawa budowlanego – dodaje Radosław Wasiak.

Łatwiejsza legalizacja

Ponadto zgonie z wcześniejszymi zapowiedziami projekt wprowadza tzw. prostą procedurę legalizacyjną dla budynków powstałych bez zgłoszenia czy pozwolenia na budowę ponad 20 lat temu. Głównym wymogiem legalizacji byłoby dołączenie do zawiadomienia o zakończeniu budowy: oświadczenia o posiadanym prawie od dysponowania nieruchomością na cele budowlane, oświadczenia o terminie zakończeniu budowy, inwentaryzacji powykonawczej oraz ekspertyzy technicznej. Taka legalizacja byłaby możliwa bez konieczności wniesienia opłaty legalizacyjnej.

 

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.