Pytanie pochodzi z  programu Serwis Budowlany .

Pytanie
W budynku mieszkalnym wielorodzinnym stanowiącym własność gminy sprzedaż pierwszego lokalu została dokonana przed 1 stycznia 1995 r. W akcie notarialnym sprzedaży zapisano: "Zarząd wspólną nieruchomością do czasu sprzedaży wszystkich lokali nadal należeć będzie do właściwej administracji budynków stanowiących własność strony zbywającej". Po wejściu w życie ustawy o własności lokali zarząd sprawowała jednostka gminna. W 2010 r., gdy gmina była właścicielem dwóch lokali, właściciele podjęli uchwałę o wyborze zarządu zgodnie z u.w.l., zrezygnowali z zarządzania prowadzonego przez administrację i uchwałą wybrali zarządcę licencjonowanego, którego upoważnili m.in. do występowania do Sądu o zaległe płatności właścicieli. W 2014 r. zarządca wystąpił do Sądu o wydanie nakazu zapłaty przeciwko jednemu z właścicieli lokali. Sąd zarządził zwrócić pozew argumentując, że zmiana sposobu zarządu na ustawowy wymagała uchwały zaprotokołowanej notarialnie, w związku z czym zarząd wybrany przez wspólnotę i zarządca, z którym została przez zarząd podpisana umowa, nie mają umocowania prawnego do reprezentowania wspólnoty. Sąd argumentuje, że jeżeli na dzień 1 stycznia 1995 r. zarząd sprawowany był przez jednostkę gminną, stanowi to odrębny od ustawowego sposób zarządu i zmiana zarządu wymaga uchwały zaprotokołowanej notarialnie. W przypadku tej nieruchomości gmina sprzedała ostatni lokal w 2013 r.
Co powinna zrobić wspólnota, aby uzyskać nakaz zapłaty?
Czy, jeżeli w akcie notarialnym pierwszej sprzedaży sprzed 1995 r. jest bardziej ogólny zapis, że np. "właściciel lokalu będzie zobowiązany ponosić koszty utrzymania nieruchomości wspólnej w wysokości ustalonej przez właściwą administrację budynków mieszkalnych w oparciu o obowiązujące w tej mierze przepisy" to też należy traktować taki zapis, jak umowne ustanowienie sposobu zarządu i zmianę na zarząd ustawowy przeprowadzać w ramach uchwały zaprotokołowanej notarialnie?

Odpowiedź
Aby powództwo mogło być wniesione skutecznie, wspólnota powinna najpierw, w trybie art. 18 ust. 2a u.w.l. dokonać zmiany ustalonego wcześniej sposobu zarządu nieruchomością wspólną, co powinno nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta będzie stanowiła podstawę wpisu do księgi wieczystej [zarząd nieruchomością wspólną podlega ujawnieniu w księdze wieczystej, gdzie w razie powierzenia zarządu osobie prawnej lub fizycznej wpisuje się osobę zarządcy – por. art. 24 ust. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - dalej u.k.w.h.].

Uzasadnienie
Stosownie doart. 18 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – dalej u.w.l., właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu. Zgodnie z art. 18 ust. 2a u.w.l. zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Zaprotokołowania przez notariusza wymaga jednak tylko uchwała o zmianie sposobu zarządu (ewentualnie rozwiązująca umowę właścicieli lokali). Nie wymaga zachowania tej formy uchwała o wyborze zarządu (por. wyrokSądu Najwyższego zdnia 14 stycznia 2004 r., I CK 108/03, LEX nr 508810). Zmiana sposobu zarządu uchwałą zaprotokołowaną przez notariusza oznacza, że następuje to z woli większości właścicieli lokali. Większość liczona jest albo w proporcji do posiadanych przez nich udziałów we własności nieruchomości wspólnej, albo – w przewidzianych w u.w.l. przypadkach – w proporcji do liczby właścicieli lokali, którzy oddali głos za uchwałą (por. art. 23 ust. 2 i 2a u.w.l.).Trzeba pamiętać, iż określenie sposobu w trybieart. 18 ust. 2a u.w.l., może nastąpić tylko wtedy, gdy wcześniej została przez wszystkich właścicieli zawarta w formie aktu notarialnego umowa, o której stanowi art. 18 ust. 1 u.w.l. Przepis ten bowiem wyraźnie wskazuje, że chodzi o zmianę umowy, a nie o zawarcie nowej. Zatem uchwałą zaprotokołowaną przez notariusza można zmienić lub ewentualnie rozwiązać umowę zawartą wcześniej, ale nie można taką uchwałą ustalić sposobu zarządu nieruchomością wspólną, jeśli wcześniej nie została zawarta umowa, której dotyczy art. 18 ust. 1 u.w.l.
W niniejszym przypadku, w akcie notarialnym dot. sprzedaży pierwszego lokalu zapisano, iż zarząd nieruchomością wspólną, do czasu sprzedaży pozostałych lokali będzie należał do właściwej administracji budynków stanowiących własność strony zbywającej (zarząd sprawowany był przez jednostkę gminną). Co prawda, ww. akt notarialny zawarty został przed 1 stycznia 1995 r. (a więc wejściem w życie ustawy o własności lokali), niemniej jednak powyższa ustawa nie zawiera przepisów przejściowych, co oznacza, że z dniem jej wejścia w życia należy stosować przepisy"nowe". W związku z powyższym do zmiany sposobu zarządu będzie miał zastosowanie art. 18 ust. 2a u.w.l., a co za tym idzie uznać należy, iż Sąd postąpił prawidłowo zarządzając zwrot pozwu. Aby powództwo mogło być wniesione skutecznie, wspólnota powinna najpierw, w trybie art. 18 ust. 2a u.w.l. dokonać zmiany ustalonego wcześniej sposobu zarządu nieruchomością wspólną, co powinno nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta będzie stanowiła podstawę wpisu do księgi wieczystej (zarząd nieruchomością wspólną podlega ujawnieniu w księdze wieczystej, gdzie w razie powierzenia zarządu osobie prawnej lub fizycznej wpisuje się osobę zarządcy – por. art. 24 ust. 2 u.k.w.h.).
 
Pytanie pochodzi z  programu Serwis Budowlany .