Wg ustawy z dnia 7 lipca 1994r. prawo budowlane, prace modernizacyjne i remontowe należy rozumieć jako roboty budowlane - „budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego”( art. 3 pkt. 7). Ustawodawca ponad to określił definicję remontu. Przez remont „należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym” (art. 3 pkt. 8). Z poniższych definicji wynika, iż zarówno prace modernizacyjne, remontowe oraz innego rodzaju prace budowlane to nic innego jak roboty budowlane.

Istota obiektów zabytkowych

Obiekty zabytkowe tworzą specyficzny rodzaj nieruchomości. Proces adaptacji budynku na cele użytku publicznego jest procesem skomplikowanym i czasochłonnym – inwestor musi spełnić szereg warunków określonych ustawowo. Wynika to z rangi jaką pełnią dane obiekty - obiekty stanowiące dorobek kulturowy miasta/dzielnicy/regionu. Jednak lokalizacja inwestycji w takich obiektach to olbrzymi prestiż dla firmy, która go zagospodaruje. Najczęściej występuje adaptacja zabytkowych obiektów na cele usługowe, w tym głównie na usługi kulturowe. W Warszawie takim przykładem może być budynek na ul. Narbutta 50, w którym siedzibę ma kino studyjne: kino „Iluzjon” - dawnej kino „Stolica” - (1949-50, nr rej.: A-713 z 28.08.2006) - obecnie występują prace modernizacyjne budynku i kino tymczasowo mieści się w audytorium im. Dembego w Bibliotece Narodowej, al. Niepodległości 213, wejście A, czy też Arkady Kubickiego (1818-21, nr rej.: 620/3 z 1.07.1965) w Zamku Królewskim, które zostały oddane do użytku publicznego 1 kwietnia br. Obiekt ma stanowić miejsce spotkań teatralnych, koncertów, wystaw. Oprócz tego ma powstać księgarnia i kawiarnia.

Jakie warunki trzeba spełnić w przypadku prowadzenia robót budowlanych przy obiektach zabytkowych?

W polskim prawodawstwie, ustawa która obejmuje szczególną opieką obiekty zabytkowe jest ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami z dn. 23. 07. 2003 r. (Dz. U. z dnia 17 września 2003 r.). Wg w/w ustawy prowadzenie robót budowlanych przy zabytku wpisanym do rejestru wymaga uzyskania pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków. Zawiera ono warunki - nakazy i zakazy, które stanowią zabezpieczenie przed niszczeniem i uszkodzeniem obiektu. Pozwolenie wydaje się „na wniosek osoby fizycznej lub jednostki organizacyjnej posiadającej tytuł prawny do korzystania z zabytku wpisanego do rejestru, wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, trwałego zarządu albo ograniczonego prawa rzeczowego lub stosunku zobowiązaniowego”. (art.36 ust.5). Zagospodarowanie obiektu przez inwestora na cele użytkowe możliwe jest po spełnieniu trzech warunków:

1. Posiadania dokumentacji konserwatorskiej określającej stan zachowania zabytku nieruchomego i możliwości jego adaptacji, z uwzględnieniem historycznej funkcji i wartości tego zabytku;
2. Uzgodnienia z wojewódzkim konserwatorem zabytków programu prac konserwatorskich przy zabytku nieruchomym, określającego zakres i sposób ich prowadzenia oraz wskazującego niezbędne do zastosowania materiały i technologie;
3. Uzgodnienia z wojewódzkim konserwatorem zabytków programu zagospodarowania zabytku nieruchomego wraz z otoczeniem oraz dalszego korzystania z tego zabytku, z uwzględnieniem wyeksponowania jego wartości.

Szczegółowe warunki wydawania tych pozwoleń określane zostały w rozporządzeniu Ministra Kultury z 9 czerwca 2004 r. w sprawie prowadzenia prac konserwatorskich, restauratorskich, robót budowlanych, badań konserwatorskich i architektonicznych, a także innych działań przy zabytku wpisanym do rejestru zabytków oraz badań archeologicznych i poszukiwań ukrytych lub porzuconych zabytków ruchomych (Dz.U. Nr 150, poz. 1579).

Co dalej?

W momencie uzyskania zgody konserwatora potrzebne jest jeszcze uzyskanie pozwolenia na budowę, gdzie w przypadku przeprowadzenie robót budowlanych, pozwolenie takie jest wymagane obowiązkowo. Reguluje to art. 36 ust. 8 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami „ Uzyskanie pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków na podjęcie robót budowlanych przy zabytku wpisanym do rejestru nie zwalnia z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę albo zgłoszenia, w przypadkach określonych przepisami Prawa budowlanego”. Pozwolenie na budowę wydaje się w oparciu o obowiązujący plan miejscowy danego obszaru, a w przypadku braku planu na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Brak w/w dokumentów skutkuje wstrzymaniem wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Rozpoczęcie robót budowlanych możliwe jest dopiero w momencie uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Kiedy nie są wydawane pozwolenia?

Na poziomie ustawy o ochronie i opiece nad zabytkami konserwator zabytków nie wydaje pozwolenia na przeprowadzenie robót budowlanych, gdy:
• dana inwestycja zagraża bezpieczeństwu ludzi i mienia,
• pogarsza stan środowiska lub stan zachowania zabytków,
• nie spełnia warunków zdrowotno – sanitarnych,
• powoduje wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.
W przypadku prawa budowlanego, starosta nie wydaje decyzji o pozwoleniu na budowę, gdy:
• zgłoszenie dotyczące wykonywania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę nie uzyskało tego pozwolenia,
• zgłoszenie to narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Korzyści inwestowania w obiekty zabytkowe.

Z punktu widzenia inwestora i władz lokalnych inwestycja, pomimo skomplikowanego procesu inwestycyjnego, jest opłacalna. Inwestor czerpie zyski z działalności, zaś miasto zyskuje na atrakcyjności. Takie miejsca ściągają ruch - przyciągają mieszkańców, turystów oraz mogą stanowić zachętę dla potencjalnych inwestorów do inwestowania na danym obszarze. Obiekty odpowiednio zagospodarowane mogą stanowić wizytówkę dzielnicy, a w szerszym ujęciu także regionu. W ten sposób przyczyniają się do budowania marki miasta/gminy/regionu.