Rok 2008 stał się rokiem kolejnego rekordu pod względem produkcji mieszkaniowej w Polsce. Postępujący kryzys gospodarczy nie mógł istotnie wpłynąć na budowy będące w trakcie realizacji, w fazach bliskich ukończenia, dlatego wynik oddanych łącznie mieszkań nie powinien dziwić. Według danych GUS łączna liczba wszystkich mieszkań oddanych do użytkowania przekroczyła liczbę 165 tys. mieszkań, wzrastając tym samym w stosunku do roku poprzedniego o blisko 25%.

Obszerne komentarze na ten temat wskazują na wzrost produkcji mieszkań deweloperskich oraz indywidualnych, będących pierwszym efektem boomu mieszkaniowego rozwijającego się w latach 2005-2006. Interesujący wydaje się być zatem efekt działalności budowlanej w miastach, będących główną areną działań deweloperów. Poniższa analiza jest przeglądem wyników produkcji mieszkań w 38 miastach Polski liczących ponad 100 tys. mieszkańców.

- Spośród 165 tysięcy mieszkań oddanych do użytkowania w Polsce, wliczając w to zarówno budownictwo deweloperskie, jaki i indywidualne oraz komunalne zaledwie 66 tysięcy zostało wybudowanych w analizowanych wyżej miastach. Fakt ten, nie uwzględnia jednak dość znaczącej skali procesów suburbanizacyjnych, zwłaszcza w obrębie największych miast, gdzie ulokowana jest spora cześć z pozostałych niemal 100 tys. mieszkań - mówi Karol Dzięcioł, analityk w Reas.  Udział produkcji mieszkaniowej w miastach mniejszych jest raczej mniej istotnym zjawiskiem. Wciąż liderem i lokomotywą w analizowanej grupie miast z racji wielkości swoich rynków, jak również poziomu rozwoju rynku deweloperskiego pozostają największe miasta Polski. Największa szóstka polskich aglomeracji (Warszawa, Kraków, Trójmiasto, Wrocław, Łódź oraz Poznań) dostarczyła łącznie około 65% wszystkich mieszkań oddanych do użytkowania w analizowanej grupie 38 miast. Nie powinno dziwić, że grupa piętnastu najmniejszych pod względem zaludnienia miast liczących od 100 do 150 tysięcy miast wygenerowała w tej grupie wynik na poziome zaledwie około 10%, choć z drugiej strony można było oczekiwać, że rynki te ulegną nieco większemu ożywieniu.

Obserwując zmiany dynamiki produkcji mieszkaniowej w poszczególnych grupach miast, widać największy wzrost w grupie miast średnich od 300-500 tys. mieszkańców. Sięga on wartości 45% w stosunku do roku 2007, co potwierdza dość duże zainteresowanie tymi miastami przez deweloperów zwłaszcza w początkach 2007 roku, owocujące wzrostem produkcji nowych mieszkań. Pozostałe grupy miast zanotowały bardzo proporcjonalny wzrost produkcji.

- Wynik produkcji mieszkaniowej dla wszystkich analizowanych miast w 2008 roku osiągnął jednak wysoki poziom 6 mieszkań oddanych w przeliczeniu na 1 tys. mieszkańców. I choć w relacji do rozwoju całego kraju relacja ta utrzymuje się na dość wyrównanym poziomie, znowu wyraźnie widać, że motorem rozwoju była grupa 6 największych miast, których produkcja mieszkaniowa w przeliczeniu na 1 tys. mieszkańców osiągnęła średnio 8,3, a po wyłączeniu pozostającej nieco w tyle za innymi miastami Łodzi, nawet 9,2 - mówi Karol Dzięcioł.

Wyniki te w odniesieniu do innych rozwijających się rynków w regionie, sa wysokie co wskazuje na to, że skala produkcji mieszkaniowej może w tych miastach zbliżać się do swoich maksymalnych wartości, spóźnionych jednak nieco względem szczytu popytowego. Oprócz największych rynków warto zwrócić uwagę na kilka mniejszych miast. Olsztyn, drugi rok z kolei utrzymuje bardzo wysoką skalę produkcji mieszkań. Wynik ten, przy stosunkowo ograniczonych możliwościach absorpcyjnych tego rynku, może wskazywać, że deweloperzy i spółdzielnie nieco zbyt optymistycznie oceniły potencjał popytowy rynku. Toruń, Gorzów i Bielsko-Biała to miasta, które w latach 2007 i 2008 charakteryzowały się dość wysoką podażą budowanych mieszkań. Obecne wyniki to efekt ukończenia znacznej liczby z oferowanych mieszkań. Nie oznacza to wcale, że podaż rynkowa zmniejszyła się na tych rynkach w istotny sposób. Wśród siedmiu miast ‘outsiderów’, produkcja mieszkań, kształtowała się na poziomie poniżej 1 mieszkania na 1 tys. mieszkańców. Mocno niepokojącym zjawiskiem w tym przypadku jest fakt, że z ośmiu miast charakteryzujących się najniższa produkcją mieszkań, aż siedem zlokalizowanych jest w rejonie Aglomeracji Śląskiej. Brak podaży na tych rynkach to nie tylko efekt braku działań deweloperskich, ale przede wszystkim bardzo słabego poziomu popytu lokalnego.

Według  analityków Reas consulting, obserwując dane statystyczne i weryfikując je o obecny stan rozwoju rynku mieszkaniowego w Polsce, w kontekście globalnego kryzysu gospodarczego, należy oczekiwać, że rok 2009 powinien przynieść lekki spadek produkcji mieszkań. Z racji długości trwania procesu inwestycyjnego, wielkości liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto oraz wydanych pozwoleń na budowę, wyniki dla obecnego roku, nie będą aż tak drastycznie niskie. Z pewnością największej redukcji ulegnie produkcja mieszkaniowa na największych i najbardziej rozwiniętych rynkach deweloperskich w Polsce, podczas gdy miasta mniejsze, gdzie skala działań deweloperskich realizowanych głównie przez lokalnych inwestorów oraz absorbowanych przez lokalny popyt prawdopodobnie będzie utrzymywać się na wyrównanym poziomie.