Osoba fizyczna nabyła w dniu 26 lutego 2010 r. w drodze przetargu nieruchomość niezabudowaną za cenę 45 140 zł. W dniu 14 kwietnia 2010 r. została zawarta warunkowa umowa sprzedaży na mocy której została zapłacona powyższa cena.

W dniu 26 maja 2010 r. został wyznaczony termin zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości. Do podpisania umowy nie doszło ponieważ działka została zalana w wyniku powodzi. Nabywca stwierdził ze działał pod wpływem błędu ponieważ kupując nie był świadomy ze działka jest położona w terenie zalewowym. Wobec powyższego nabywca wniósł o zwrot kosztów zakupu nieruchomości.

Czy w tej sytuacji gmina może wyrazić zgodę na odstąpienie osoby fizycznej od zawarcia umowy przeniesienia własności i zwrot ceny sprzedaży nieruchomości w której zawarte jest wadium?

 

Odpowiedź:
Przedmiotowej kwestii nie należy rozpatrywać w kontekście możliwości wyrażenia przez gminę zgody na odstąpienie od zawarcia umowy przeniesienia własności i zwrot ceny sprzedaży nieruchomości. Każde odstąpienie od zawarcia umowy pozostaje w wyłącznej gestii tej strony, która powyższej czynności chce dokonać. Czy innym jest natomiast zasadność (istnienie uzasadnionej podstawy) odstąpienia. Jeżeli bowiem gmina uważa, że brak jest podstaw do odstąpienia od umowy, to rozstrzygnięcia tej kwestii może dochodzić na drodze sądowej.

Uzasadnienie:

Uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli dotkniętego błędem stanowi wyłączne uprawnienie podmiotu, który takie oświadczenie złożył, a zatem bez znaczenia pozostaje zgoda tego, kto oświadczenie owo odbierał. Jak wskazał SN w postanowieniu z dnia 12 października 2005 r. (III CK 48/05), możliwość skorzystania z uprawnienia do uchylenia się od skutków prawnych wadliwego oświadczenia zależy wyłącznie od decyzji składającego to oświadczenie, druga strona nie może przeszkodzić powstaniu skutków uchylenia ani też zapobiec unieważnieniu czynności prawnej. W sytuacji, w której to jednak druga strona pozostawać będzie przy stanowisku, że uchylenie się jest bezpodstawne, wówczas może ona dążyć do rozstrzygnięcia przedmiotowej kwestii przez sąd. Rozstrzygnięcie owo może nastąpić między innymi w postępowaniu procesowym o ustalenie nieważności czynności prawnej.

Zasadniczą kwestią pozostaje zatem w badanym przypadku to, czy rzeczywiście mamy do czynienie z wadą oświadczenia woli – z błędem. Kodeks cywilny nie definiuje pojęcia błędu. Ustawowa definicja wskazuje jedynie na przesłanki, od zaistnienia których zależy możliwość uchylenia się od skutków oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu. Błąd definiowany jest w prawie cywilnym jako wada oświadczenia woli, polegająca na tym, że składający je działa pod wpływem niezgodnego z prawdą wyobrażenia o rzeczywistości lub jej elemencie albo pod wpływem braku takiego wyobrażenia (Gawlik Zdzisław, Janiak Andrzej, Jedliński Adam, Kidyba Andrzej, Kopaczyńska-Pieczniak Katarzyna, Niezbecka Elżbieta, Sokołowski Tomasz; Kodeks cywilny. Komentarz. Tom I. Część ogólna).

Odnosząc się do przedmiotowego stanu faktycznego, zasadnym jest przyjąć, że cechy dotyczące właściwości nieruchomości, zwłaszcza związane z jej położeniem i wiążącymi się z tym konsekwencjami, są informacjami istotnymi dla potencjalnego nabywcy. W oparciu o nie może on świadomie podjąć decyzję o jej nabyciu lub stwierdzić, że nabyciem owym zainteresowany nie jest. Sprzedający nieruchomość – gmina powinna więc rzetelnie przedstawić powyższe informacje. Fakt położenia nieruchomości na terenie zalewowym jest niewątpliwie informacją niezwykle istotną. Można zatem oczekiwać, że potencjalny nabywca zostanie o tym poinformowany (np. stosowna informacja zostanie zamieszczona w opisie nieruchomości). W świetle powyższego zasadnym jest przyjąć, że gdyby osoba, która przedmiotową działkę nabyła, przed złożeniem oświadczenia woli posiadała wiedzę o położeniu jej na terenach zalewowych, takiego oświadczenia po prostu by nie złożyła.

Podsumowując wskazać należy, że jeżeli nabywca nie posiadał wiedzy o położeniu działki na terenach zalewowych, to działał on pod wpływem niezgodnego z prawdą wyobrażenia o rzeczywistości, a co za tym idzie pozostawał w błędzie. Konsekwencją powyższego może być jego skuteczne uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli.

Zbywca nieruchomości – gmina, może oczywiście żądać rozstrzygnięcia przedmiotowej kwestii przez sąd. Jeżeli jednak uzna, że istotnie nabywca nie posiadał pełnej wiedzy dotyczącej nieruchomości, to powinna, po otrzymaniu oświadczenia nabywcy o odstąpieniu od zawarcia umowy przeniesienia własności, zwrócić mu cenę sprzedaży nieruchomości.