Chciałabym zabezpieczyć hipotecznie zaległości w podatku od nieruchomości powstałe od 2003 r. zabezpieczone w tytułach wykonawczych. Zaległości podatkowe powstałe w wyniku najmu lokalu użytkowego od gminy. W wyniku czynności sprawdzających okazało się, że podatnicy posiadają wraz z małżonką spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Czy i w jaki sposób można zabezpieczyć wierzytelność gminy jeżeli tytuły wystawiono jedynie na najemcę lokalu, a podatnik nie posiada rozdzielności majątkowej z małżonką?

Czy w przypadku rozdzielności majątkowej (rozwód w 2008 r.) - można założyć hipotekę na podstawie tytułów wykonawczych?

Odpowiedź

Obowiązek uiszczania podatku od nieruchomości przez najemcę lokalu użytkowego od gminy wynika z art. 3 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2006 r. Nr 121, poz. 844 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 34 § 1 Ordynacji podatkowej  jednostce samorządu terytorialnego przysługuje hipoteka na wszystkich nieruchomościach podatnika z tytułu zobowiązań podatkowych oraz z tytułu zaległości podatkowych w podatkach stanowiących ich dochód oraz odsetek za zwłokę od tych zaległości. Zgodnie z art. 34 § 3 pkt 2 Ordynacji podatkowej przedmiotem hipoteki przymusowej może być nieruchomość stanowiąca przedmiot współwłasności łącznej podatnika i jego małżonka, a na podstawie § 4 pkt 2 tego przepisu - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.



Podstawą wpisu hipoteki przymusowej do księgi wieczystej tej nieruchomości może być:
a) doręczona zobowiązanemu decyzja ustalająca wysokość zobowiązania, przy czym prawomocna decyzja daje postawę do wpisania hipoteki przymusowej zwykłej, a nieprawomocna – hipoteki przymusowej kaucyjnej (art. 35 § 2 pkt 1 Ordynacji podatkowej , postanowienie SN z dnia 15 grudnia 2004 r., II CK 274/04, M. Kalinowski, Hipoteka zabezpieczająca należności podatkowe, PP 2002, nr 5, s. 44),
b) tytuł wykonawczy wydany w sądowym i administracyjnym postępowaniu egzekucyjnym, przy czym ten ostatni nie wymaga zaopatrywania go w sądową klauzulę wykonalności – tytuły te dają podstawę do wpisania hipoteki przymusowej zwykłej (art. 35 § 2 pkt 2 Ordynacji podatkowej , postanowienie SN z dnia 15 grudnia 2004 r., II CK 274/04).

Jeżeli hipoteka przymusowa zwykła zabezpieczająca należności podatkowe z istniejących zobowiązań ma obciążać nieruchomość wspólną zobowiązanego i jego małżonka, to administracyjny tytuł wykonawczy musi być wystawiony na oboje małżonków (uchwała SN z dnia 8 października 2003 r., II CZP 68/03, OSNC 2004, z. 12, poz. 191).

Zgodnie z art. 26 Ordynacji podatkowej podatnik odpowiada całym swoim majątkiem za podatki, przy czym w odniesieniu do osób pozostających w związku małżeńskim odpowiedzialność ta, stosownie do art. 29 § 1 wskazanej ustawy, obejmuje majątek odrębny podatnika oraz majątek wspólny podatnika i jego małżonka. Wprawdzie w art. 29 § 1 Ordynacji podatkowej mówi się o "majątku odrębnym" podatnika pozostającego w związku małżeńskim, jednakże chodzi tu o majątek osobisty małżonka w rozumieniu, jakie nadają temu pojęciu przepisy ustawy z dnia 9 lutego 1964 r. -Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. Nr 9, poz. 59). Dla powstania samego zobowiązania podatkowego, jak i dla określenia zakresu wynikającej stąd odpowiedzialności podatnika i jego małżonka nie są istotne ani sposób powstania zobowiązania podatkowego, ani też zgoda bądź jej brak ze strony małżonka podatnika. Odpowiedzialność ta i jej zakres wynikają wprost z przepisów o.p. (wyrok WSA w Opolu z dnia 26 września 2008 r., I SA/Op 268/08). W obu przypadkach ustanowienie hipoteki ma nastąpić na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego. Aby ustanowić hipotekę na tym prawie, konieczne jest, aby lokal ten miał urządzoną księgę wieczystą. Warunkiem powstania hipoteki jest bowiem jej wpisanie do księgi wieczystej. Dlatego nie będzie możliwe ustanowienie takiego zabezpieczenia, jeżeli lokal nie ma urządzonej księgi wieczystej.


Przypadek 1

W pierwszym opisanym przypadku najemca odpowiedzialny za uiszczenie podatku od nieruchomości, pozostaje w związku małżeńskim, w którym istnieje ustrój wspólności majątkowej, a w skład majątku wspólnego wchodzi spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Ponieważ dla ustanowienia hipoteki na prawie, które wchodzi w skład majątku wspólnego małżonków, konieczne jest uzyskanie tytułu wykonawczego przeciwko obojgu małżonkom, należy wystawić ten tytuł na małżonka dłużnika. Dopiero po dopełnieniu tego obowiązku możliwe będzie wpisanie hipoteki na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, pod warunkiem, że prawo to ma urządzoną księgę wieczystą. W niniejszej sprawie może powstać problem z przedawnieniem części należności podatkowych za okres wcześniejszy niż 5 lat. Konieczne jest więc ustalenie, czy termin przedawnienia został przerwany, np. poprzez dokonanie czynności egzekucyjnej przeciwko podatnikowi (np. zajęcie wynagrodzenia za pracę, zajęcie wierzytelności, itp.).


Przypadek 2

W tym stanie faktycznym podatnik od 2008 r. jest rozwiedziony. Jeżeli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wchodziło przed rozwodem do majątku wspólnego małżonków, to z momentem uprawomocnienia się wyroku orzekającego rozwód współwłasność łączna przekształca się we współwłasność ułamkową. Z pewnością zatem będzie można ustanowić hipotekę na udziale podatnika w tym prawie, oczywiście pod warunkiem istnienia dla tego prawa księgi wieczystej.

Problem polega na tym, że tytuł wykonawczy jest wystawiony wyłącznie przeciwko podatnikowi, który już nie pozostaje w związku małżeńskim. Zatem nie można w tym przypadku mówić o odpowiedzialności małżonków w trybie art. 29 § 1 Ordynacji podatkowej , bowiem te osoby nie są już małżonkami. Gdyby przeciwko małżonkowi podatnika na podstawie art. 29 § 1 o.p. wystawiono tytuł wykonawczy jeszcze przed rozwodem, tytuł ten mógłby być realizowany przez organ egzekucyjny również po rozwodzie, ale tylko z majątku wspólnego (A. Mariański, Odpowiedzialność małżonka i rozwiedzionego małżonka podatnika (płatnika, inkasenta) za zobowiązania podatkowe na gruncie Ordynacji podatkowej, Palestra 200, nr 2-3, s. 16).

Podstawą odpowiedzialności byłego małżonka podatnika, przeciwko któremu nie wystawiono tytułu wykonawczego, za zobowiązania podatkowe, powstałe przed rozwodem, będzie art. 107 § 1 w zw. z art. 110 § 1 i 2 Ordynacji podatkowej . Zgodnie z powołanymi przepisami rozwiedziony małżonek podatnika odpowiada całym swoim majątkiem solidarnie z byłym małżonkiem za zaległości podatkowe z tytułu zobowiązań podatkowych powstałych w czasie trwania wspólności majątkowej, jednakże tylko do wysokości wartości przypadającego mu udziału w majątku wspólnym. Odpowiedzialność ta nie obejmuje podatków niepobranych oraz odsetek za zwłokę i kosztów egzekucyjnych powstałych po dniu uprawomocnienia się orzeczenia o rozwodzie.
Warunkiem odpowiedzialności byłego małżonka dłużnika na tej podstawie będzie całkowita bądź częściowa bezskuteczność egzekucji z majątku podatnika (art. 108 § 4 Ordynacji podatkowej ).

Przytoczone przepisy umożliwiają prowadzenie egzekucji ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, które wchodziło w skład majątku wspólnego. Natomiast nie można tych przepisów interpretować rozszerzająco. Ustawodawca nie przewidział możliwości ustanowienia zabezpieczenia w postaci hipoteki na majątku byłego małżonka, zatem w tym przypadku nie będzie możliwe ustanowienie hipoteki na całości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a jedynie na udziale podatnika w tym prawie.

Podkreślić należy, że zgodnie z art. 118 § 1 Ordynacji podatkowej . nie można wydać decyzji o odpowiedzialności podatkowej osoby trzeciej, jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym powstała zaległość podatkowa, upłynęło 5 lat.


Przydatne materiały:
 Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.)