Miasto st. Warszawa wystąpiło z powództwem przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej położonej przy ul. Nowogrodzkiej 44 o 71 tys. zł z odsetkami. Suma ta stanowiła nadwyżkę funduszu remontowego.

Odmowa przyznania własności czasowej

Problem powstał na tle przekazania przez urząd miasta części niesprzedanej kamienicy spadkobiercom byłych właścicieli w lutym 2011 r. Przedwojenni właściciele stracili własność i odmówiono im prawa własności czasowej na mocy tzw. dekretu Bieruta z 1945 r. Następnie, po 30 latach tę decyzję władz PRL unieważniono.

Czytaj: SN ogranicza wypłaty odszkodowań z dekretu Bieruta

W czasie, gdy budynek był we władaniu miasta przeprowadzano drobne remonty i naprawiano usterki. Ale remont pionów kanalizacyjnych i wodnych nastąpił dopiero po przekazaniu nieruchomości.

Wezwanie do zwrotu nadwyżki

Po oddaniu budynku, urząd wezwał wspólnotę do zapłaty nadwyżki remontowej, powołując się na uchwałę podjętą 12 stycznia 2011 r. w sprawie zwrotu nakładów na rzecz miasta. Z tym, że w głosowaniu brał udział tylko przedstawiciel ratusza, który miał udział 0,93 całości nieruchomości oraz jedno małżeństwo, które wstrzymało się od głosu.

Czytaj: WSA: Nie każdą bezczynność prezydenta miasta można zaskarżyć do sądu

Sąd I instancji oddalił powództwo miasta. Stwierdził bowiem, że uchwała podjęta w styczniu 2012 była nieważna, gdyż miasto nigdy nie było właścicielem budynku i nie mogło żądać zwrotu poniesionych nakładów. Wspólnota mieszkaniowa nie wzbogaciła się bezzasadnie.

Sąd II instancji 21 marca 2017 r. rozpatrując apelację miasta podtrzymał twierdzenia Sądu Rejonowego w najważniejszej części dotyczącej braku podstawy do żądania zwrotu nakładów.

Oddalenie apelacji miasta

Sąd Okręgowy oddalił apelację i orzekł, że podstawą wyroku był głównie art. 411 kc. Według tego przepisu nie można żądać zwrotu świadczenia, "jeżeli spełniający świadczenie wiedział, że nie był do świadczenia zobowiązany, chyba że spełnienie świadczenia nastąpiło z zastrzeżeniem zwrotu albo w celu uniknięcia przymusu lub w wykonaniu nieważnej czynności prawnej".

Z ustaleń wynika, że urząd miasta wiedział, iż nie ma prawa do budynku, a także że nie powinien pobierać opłat od lokatorów.

Skarga kasacyjna miasta

Skarga opierała się na zarzucie niewłaściwego zastosowania art. 411 kc., którym sąd zaskoczył stronę powodową i nie miała możliwości obrony. A ponadto - zdaniem urzędu miasta - naruszeniu art. 58 kc, mówiącego o zgodnej woli stron w zakresie podjętej uchwały z 2011 r.

- Gdyby urząd miasta nie zarządzał budynkami o nie ustalonym stanie prawnym, Warszawa stałaby się ruiną - przekonywał pełnomocnik ratusza radca prawny Adam Słoń. Powołał się też na art. 5 Prawa budowlanego mówiący o nakładach koniecznych.

Jak twierdziła pełnomocnik pozwanej wspólnoty adwokat Bożena Olszewska, miasto nie było dobroczyńcą, gdyż odnosiło wymierne korzyści z najmu nie swoich lokali.  Co więcej - celowo wstrzymywało konieczne remonty, wiedząc, iż będzie musiało zwrócić nieruchomość właścicielom.

SN uchyla wyrok sądu II instancji

Zarzuty skargi kasacyjnej okazały się częściowo zasadne. Dlatego SN uchylił wyrok Sądu okręgowego i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia.

Nie trafny jest zarzut naruszenia art 58 kc, gdyż reguluje on stosunki między współwłaścicielami. A w tym czasie miasto nie było właścicielem. A zatem uchwała o przekazaniu środków wpłaconych przez miasto była nieważna. Ponadto to nie było oświadczenie woli, gdyż występowała tylko jedna strona.

- Wyjaśnić należy, ile wynosiły zaliczki wpłacone przez urząd miasta oraz czy nie stanowią one bezpodstawnego wzbogacenia lub nienależnego świadczenia na rzecz wspólnoty - powiedział sędzia Dariusz Dończyk.

SN podkreślił, że w tej sprawie nie będzie eskalacji roszczeń, co do korzystania z nieruchomości, wynikających z prawa własności, gdyż część roszczeń przedawniła się.

Sygnatura akt I CSK 575/17, wyrok z 19 września 2018 r.