Pytanie:
Emerytowana nauczycielka mieszka w lokalu szkoły podstawowej, która została zlikwidowana z dniem 31 sierpnia 2014 r. Miała umowę na czas nieokreślony zawartą z dyrektorem szkoły. Dotychczasowa dyrektor szkoły wypowiedziała umowę najmu z dniem 31 sierpnia 2014 r. Jednocześnie z dniem 1 września 2014 r. w budynku dotychczasowej szkoły publicznej powstała szkoła niepubliczna prowadzona przez lokalne stowarzyszenie, które przejęło obiekt w drodze użyczenia, ale z wyłączeniem lokalu mieszkalnego zajmowanego przez nauczycielkę.
Na jakiej podstawie prawnej wójt może zawrzeć nową umowę, by nastąpiła kontynuacja najmu przez lokatorkę (wójt ma intencje, aby zawrzeć umowę bezterminową)?
Odpowiedź:
Wójt może wynająć mieszkanie stanowiące własność gminy z uwzględnieniem zasad określonych w uchwale rady gminy.
Uzasadnienie:
Zgodnie z art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym - dalej u.s.g., do wyłącznej właściwości rady gminy należy podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych gminy, przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących zbywania nabywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata, lub na czas nieoznaczony, o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej.
Uchwała rady gminy jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do 3 lat strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość. Ponadto przepis ten stanowi, że do czasu określenia zasad wójt może dokonywać tych czynności wyłącznie za zgodą rady gminy. Z chwilą uchwalenia określonych w tym przepisie zasad, zgoda rady na wynajęcie nieruchomości nie jest wymagana. Aktualizuje się w ten sposób wyrażona w art. 30 ust. 2 pkt 3 u.s.g. kompetencja wójta do gospodarowania mieniem komunalnym, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 kwietnia 2012 r. (wyrok NSA z dnia 3 kwietnia 2012 r. I OSK 82/2012, http://orzeczenia.nsa.gov.pl).
Innymi słowy, jeśli gmina uchwaliła zasady wynajmowania nieruchomości stanowiących jej własność, umowę najmu zawiera wójt z osobą, co do której rada gminy nie wyraża zgody. Rada gminy nie jest upoważniona do udzielania wójtowi kompetencji w zakresie gospodarowania gminnym zasobem nieruchomości. Rada upoważniona jest bowiem wyłącznie do opracowania zbioru podstawowych reguł postępowania organu wykonawczego (wójta), z pominięciem szczegółowych postanowień przewidzianych do konkretyzacji w treści czynności prawnej dokonywanej przez gminę reprezentowaną przez jej organ wykonawczy, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 3 grudnia 2008 r. (wyrok WSA z dnia 3 grudnia 2008 r. II SA/Wr 335/2008, http://orzeczenia.nsa.gov.pl).
Jeżeli natomiast rada gminy nie wydała stosownej uchwały regulującej gospodarowanie mieniem, wójt nie może zawrzeć umowy najmu bez uzyskania uprzedniej zgody rady gminy. Również w tym przypadku stanowisko rady gminy nie obejmuje zgody na zawarcie umowy najmu z konkretną osobą, a jedynie na sposób zagospodarowania mienia – zawarcie umowy najmu (wyrok NSA z dnia 27 marca 2013 r., I OSK 2614/2012, http://orzeczenia.nsa.gov.pl).
Na podstawie art. 37 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami zawarcie umów użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony następuje w drodze przetargu. Rada gminy wyrazić zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia tych umów w sytuacjach określonych w art. 37 ust. 2 lub 3 u.g.n., przykładowo gdy najemcą ma być dotychczasowy najemca (art. 37 ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 34 i art. 37 ust. 4 u.g.n.).
Wójt powinien zatem upewnić się, czy zgodnie z stosowną uchwałą rady gminy może zawrzeć umowę najmu w trybie bezprzetargowym.
