Związanie wnioskiem
Organ uprawniony do rozpatrzenia wniosku i przeprowadzenia postępowania w przedmiocie przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności powinien uwzględnić wniosek, jeżeli tylko wnioskodawcą jest osoba uprawniona i spełnione zostały przesłanki przekształcenia. Jeżeli odpowiedź na oba pytania jest twierdząca, to przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności jest obligatoryjne (wyrok WSA w Warszawie z dnia 30 marca 2011 r., I SA/Wa 2435/10, LEX nr 852217). Organ rozpatrując wniosek nie może w szczególności badać takich kwestii jak intencje wnioskodawcy czy spodziewany zysk wynikający z wnioskowanego przekształcenia.
Określenie wnioskodawcy
Wnioskodawcy, którzy mogą skutecznie wystąpić z wnioskiem o przekształcenie, zostali wskazani w art. 1 ust. 1 ustawy z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (dalej: ustawy). Od 9 października 2011 r. katalog tych wnioskodawców był bardzo szeroki, bowiem obejmował osoby fizyczne i prawne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości. Rozszerzenie kręgu podmiotów uprawnionych wynikało z nowelizacji ustawy, która kwestionowana była m. in. przez samorządy terytorialne. Zwracano uwagę na fakt, że przeprowadzona w 2011 r. nowelizacja w sposób nieuzasadniony nadaje przywileje jednej stronie umowy użytkowania wieczystego. Użytkownik wieczysty otrzymał bowiem w wyniku nowelizacji uprawnienie do jednostronnego przekształcenia użytkowania na własność, choć uprawnienia takiego nie posiadał w momencie zawierania umowy. Jednocześnie jednostki samorządu terytorialnego nie miały możliwości skutecznego zapobieżenia utraty własności oddanych w użytkowanie nieruchomości. Dlatego Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 10 marca 2015 r. (sygn. akt K 29/13) uznał takie rozszerzenie kręgu podmiotów uprawnionych za niezgodne z art. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.
Nowelizacja w ocenie Trybunału Konstytucyjnego w zakresie, w jakim dotyczyła nieruchomości jednostek samorządu terytorialnego, była również niezgodna z art. 165 ust. 1 Konstytucji gwarantującym samodzielność samorządu terytorialnego. W związku z publikacją wyroku art. 1 ust. 1 oraz art. 1 ust. 3 powinny być stosowane w brzmieniu obowiązującym przed dniem 9 października 2011 r. Oznacza to, że podmiotami uprawnionymi do skutecznego przekształcenia są osoby fizyczne będące w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych.
W praktyce oznacza to, że przekształcenie nie będzie już możliwe na rzecz osób prawnych oraz osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą, jeżeli nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste w związku z tą działalnością. Dodatkowo na podstawie art. 1 ust. 2 pkt 2 ustawy z wnioskiem o przekształcenie mogą wystąpić również spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży.
Moment oceny
Jedną z przesłanek skutecznego przekształcenia jest ustalenie, że w dniu wejścia w życie ustawy, tj. w dniu 13 października 2005 r., wnioskodawca użytkował już na podstawie stosownej umowy nieruchomość na cele wskazane w ustawie. Oznacza to, że dla skuteczności przekształcenia konieczne jest istnienie prawa użytkowania wieczystego w dniu wejścia w życie ustawy (wyrok WSA w Gdańsku z 10 czerwca 2009 r., II SA/Gd 187/09, LEX nr 563648), a użytkownik wieczysty, któremu oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste po tej dacie, nie ma możliwości skutecznego zainicjowania przekształcenia. Nie jest natomiast konieczna pełna tożsamość wnioskodawcy oraz użytkownika wieczystego korzystającego z nieruchomości na dzień wejścia w życie ustawy, bowiem zgodnie z art. 1 ust. 3 ustawy z żądaniem przekształcenia może wystąpić również następca prawny wcześniejszego użytkownika wieczystego. W takim jednak przypadku podmiot, od którego następca prawny nabył użytkowanie wieczyste, musi spełniać warunki przekształcenia na dzień wejścia w życie ustawy (wyrok WSA w Poznaniu z 19 marca 2014 r., II SA/Po 1324/13, LEX nr 1474184).
Przesłanka rodzaju zabudowy
Ustawodawca wskazał, że przekształceniu podlega wyłącznie nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym lub garażami albo ewentualnie przeznaczona pod taką zabudowę. Ocena, czy użytkownik wieczysty korzystał z nieruchomości zabudowanej tego typu budową następuje na dzień wejścia w życie ustawy, co oznacza, że dokonane później w tym zakresie zmiany nie powinny mieć znaczenia. Jeżeli na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste postawiono budynek mieszkalny, ale jeszcze przed wejściem w życie ustawy zmieniono sposób jego użytkowania na niemieszkalny, to w konsekwencji użytkownik wieczysty ani jego następca prawny nie będzie mógł skutecznie zainicjować przekształcenia (wyrok NSA z 25 czerwca 2009 r., I OSK 929/08, LEX nr 563310). Ewentualna zaś zmiana sposobu użytkowania obiektu po dacie 13 października 2005 r. z mieszkaniowego na niemieszkaniowy nie stanowi przeszkody dla przekształcenia (wyrok WSA w Warszawie z 29 lipca 2008 r., I SA/Wa 111/08, LEX nr 499827). W orzecznictwie zwraca się również uwagę, że dla przyjęcia istnienia omawianej przesłanki nie jest konieczne, aby cały budynek przeznaczony był na cele mieszkaniowe. Posiłkowo można zastosować tu Polską Klasyfikację Działalności i uznać, że kryterium zabudowy mieszkaniowej spełnia budynek, którego przynajmniej połowa powierzchni użytkowej przeznaczona jest na cele mieszkalne (wyrok WSA w Warszawie z 21 listopada 2011 r., I SA/Wa 1215/11, LEX nr 1150677).
Przesłanka przeznaczenia nieruchomości
Jeżeli nieruchomość oddana w użytkowanie wieczyste nie była zabudowana w dniu wejścia w życie ustawy, to badaniu podlega, czy była przeznaczona na zabudowę mieszkaniową lub garażową albo ewentualnie czy była nieruchomością rolną. W każdym przypadku fakt istnienia zabudowy na nieruchomości w dniu 13 października 2005 r. wyłącza potrzebę badania przeznaczenia nieruchomości (wyrok NSA z 14 kwietnia 2011 r., I OSK 918/10, LEX nr 1081079). Decydujące znaczenie dla oceny przeznaczenia nieruchomości powinny mieć zapisy umowy notarialnej o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste (wyrok WSA w Warszawie z 24 maja 2011 r., I SA/Wa 193/11, LEX nr 1131836). Badaniu nie podlegają natomiast późniejsze zmiany przeznaczenia wynikające z uchwalenia bądź zmiany miejscowej planu zagospodarowania przestrzennego (wyrok NSA z 19 stycznia 2012 r., I OSK 136/11, LEX nr 1126265), choć uwzględnić należy ewentualny plan miejscowy obowiązujący w dniu wejścia w życie ustawy (wyrok WSA w Łodzi z 7 października 2010 r., II SA/Łd 924/10, LEX nr 755981).