Podział działki oznacza konieczność uzyskania zmiany pozwolenia na budowę

W związku z podziałem jednej z parceli inwestora na mniejsze działki budowlane wymagane byłoby uzyskanie decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, albowiem w sytuacji, gdy działki te są objęte zatwierdzonym projektem budowlanym, to wymagają uaktualnienia przebiegu ich granic na projekcie zagospodarowania terenu, a tym samym dostosowania rozwiązań projektowych do aktualnego stanu rzeczy (o ile zachodzi taka potrzeba).

Pytanie pochodzi z  programu Serwis Budowlany .

Inwestor uzyskał pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego na dwóch działkach. W chwili obecnej chce zmienić pozwolenie w zakresie zmiany numeracji działek- jedna z działek została podzielona i oświadczenie składa na nowe działki.

Czy możliwa jest zmiana decyzji pozwolenia na budowę i w jakim trybie byłoby to możliwe? Na które działki inwestor winien złożyć oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością: stare czy nowe?

Odpowiedź

Zmiana decyzji o pozwoleniu na budowę może nastąpić wyłącznie na podstawie art. 36a ust. 1 ustawy - z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - dalej pr. bud. Niemniej jednak tryb przewidziany ww. przepisem dotyczy tylko zamierzonych odstępstw, a nie zrealizowanych, przez co niezależnie od kwalifikacji prawnej wskazanej zmiany przepis ten nie znajdzie zastosowania w analizowanym przypadku.

Uzasadnienie

Zgodnie z poglądem dominującym w doktrynie i orzecznictwie sądowym zmiana decyzji o pozwoleniu na budowę może nastąpić wyłącznie na podstawie art. 36a ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. pr. bud. (zob. Prawo Budowlane Komentarz pod red. Z. Niewiadomskiego, wydanie 2 – rok 2007, wyrok NSA z dnia 15 grudnia 2006 r., II OSK 97/06, CBOSA).

W świetle powołanego przepisu inwestor jest obowiązany uzyskać decyzję o zmianie pozwolenia na budowę w przypadku zamiaru dokonania istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę. Z tego wynika a contrario, iż dyspozycją art. 36a ust. 1 pr. bud nieobejmowane są takie korekty w zakresie przedmiotowym inwestycji, które nie można zakwalifikować do istotnych.

W rezultacie tak określonej sytuacji prawnej inwestycje budowlaną można nadal kontynuować w sytuacji dokonania nieistotnych odstępstw, bez konieczności ubiegania się o ww. decyzję z tym jednak wyjątkiem, że projektant będzie obowiązany – o czym mowa w art. 36a ust. 6 pr. bud – zamieścić w projekcie budowlanym odpowiednie informacje dotyczące odstępstwa (zarówno rysunek, jak i opis - tzw. aneks).

Z uwagi na powyższe należy jednak podkreślić, iż znamię "istotnego" odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę jest pojęciem nieostrym, a więc wymagającym dokonania każdorazowej oceny na podstawie okoliczności faktycznych konkretnego przypadku. Przy czym z pomocą w tym zadaniu przychodzi nam ustawodawca, który w ust. 5 analizowanej regulacji wymienia zakres modyfikacji uznawanych za wprowadzające istotne zmiany (por. wyrok NSA z dnia 5 grudnia 2007 r., II OSK 1635/06, CBOSA).

Co istotne, wskazuje on w pkt 1 ww. regulacji, iż nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę i jest dopuszczalne, o ile nie dotyczy zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu. W związku z tym należy uznać, iż uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę wymaga zmiana zawartych w tym projekcie ustaleń wskazanych w art. 34 ust. 3 pkt1 pr. bud. (zob. Prawo Budowlane Komentarz pod red. A. Glinickiego, wydanie 1 – rok 2012).

W konsekwencji można stwierdzić, iż w związku z podziałem jednej z parceli inwestora na mniejsze działki budowlane wymagane byłoby uzyskanie decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, albowiem w sytuacji, gdy działki te są objęte zatwierdzonym projektem budowlanym, to wymagają uaktualnienia przebiegu ich granic na projekcie zagospodarowania terenu, a tym samym dostosowania rozwiązań projektowych do aktualnego stanu rzeczy (o ile zachodzi taka potrzeba).

W świetle bowiem art. 34 ust. 3 pkt 1 pr. bud. w zakresie projektu budowlanego sporządza się projekt zagospodarowania działki lub terenu, obejmujący m.in. określenie granic działki lub terenu, od których wszak przepisy o charakterze technicznym wprowadzają pewne minimalne odległości, które winny być zachowane przy projektowaniu i budowie obiektów - zob. § 2 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Takie rozumowanie rodzi jednak pewne wątpliwości. Dla przypomnienia należy bowiem wskazać, iż przepis art. 36a ust. 1 pr. bud. wprowadza zasadę zgodnie z którą inwestor realizując inwestycje jest związany treścią decyzji zatwierdzającej konkretny projekt budowlany i nie może w sposób samodzielny realizować istotnie odmiennych rozwiązań projektowych od przewidywanych w zatwierdzonym projekcie budowlanym, jeśli wcześniej nie uzyska decyzji administracyjnej w trybie art. 36a ust. 1 pr. bud.

Tymczasem należy się zastanowić, czy geodezyjne wydzielenie działki można w ogóle kwalifikować jako odstępstwo od zatwierdzonego projektu, skoro nie zmienia zakresu zatwierdzonych robót budowlanych, lecz odnosi się de facto do terenu inwestycji. Prowadzi bowiem tylko do wydzielenia fizycznego działki z nieruchomości inwestora z reguły w drodze postępowania administracyjnego - zob. art. 92 i nast. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, przez co nie zmienia treści zaprojektowanego obiektu, mogąc mieć co najwyżej wpływ na stan prawny nieruchomości inwestora (tj. zachowanie określonych warunków technicznych przez nowo wybudowany obiekt).

Być może usprawiedliwiona byłaby teza, iż w zależności od wyniku analizy skutków prawnych podziału działki budowlanej należałoby kwalifikować ww. zdarzenie pod kątem istotnego odstępstwa przyjmując, iż w razie wpływu tej czynności na warunki techniczne usytuowania budynku (np. przez możliwość ich niezachowania) wymagane byłoby uzyskanie decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Niezależnie jednak od powyższych rozważań należy zauważyć, iż tryb przewidziany w art. 36a ust. 1 pr. bud. dotyczy tylko zamierzonych odstępstw, a w analizowanym przypadku omawiany podział już nastąpił (por. wyrok NSA z dnia 22 lipca 2011 r., II OSK 1200/10, CBOSA). W tej sytuacji więc niezależnie od kwalifikacji powyższego zagadnienia inwestor nie będzie mógł skorzystać z ww. regulacji.

Pytanie pochodzi z  programu Serwis Budowlany .