Ustalając strony postępowania zostało stwierdzone, iż w strefie oddziaływania projektowanego budynku znajdują się nieruchomości, w stosunku do których, według informacji z ewidencji gruntów i budynków, jedna posiada zapis "właściciel nieustalony" a przy drugiej brak jest właściciela a jest tylko "władający" podany z imienia i nazwiska.

Jak w zaistniałej sytuacji organ ma ustalić strony postępowania by umożliwić im czynny w nim udział?

Czy pominąć w decyzji – w obszarze oddziaływania numery działek przy których jest zapis "właściciel nieustalony" i "władający" z imienia i nazwiska?

Czy wpisać numery działek przy których jest zapis "właściciel nieustalony" i "władający" z imienia i nazwiska w decyzji w obszarze oddziaływania a w stosunku do tych nieruchomości pominąć strony które otrzymują decyzję?

Organ wystąpił do sądu o wyznaczenie kuratora a sąd odrzucił wniosek, gdyż "postępowanie sądowe ma służyć ustanowieniu kuratora dla ściśle zidentyfikowanej z imienia i nazwiska osoby, której jedynie aktualne miejsce pobytu nie jest znane. W żadnej mierze postępowanie to nie może służyć zapewnieniu reprezentacji właścicielowi nieruchomości w sytuacji, gdy nieruchomość takiego właściciela nie ma".

Odpowiedź
Organ administracji architektoniczno-budowlanej powinien podjąć dodatkową próbę ustalenia właścicieli (użytkowników wieczystych, zarządców) nieruchomości, ewentualnie ich następców prawnych, pozostających w obszarze oddziaływania obiektu.

Uzasadnienie
W myśl art. 28 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane - dalej pr. bud. stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Obowiązek ustalenia stron postępowania ciąży każdorazowo na organie prowadzącym konkretne postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę.

W praktyce bardzo często podstawą do ustalania kręgu stron postępowania w sprawie pozwolenia na budowę są informacje uzyskanie z ewidencji gruntów i budynków. Należy podkreślić, że dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków mają charakter informacyjny i odzwierciedlają określony bezspornie stan faktyczny i prawny nieruchomości oraz budynków. Natomiast dane te nie rozstrzygają w przedmiocie własności nieruchomości.

Zatem informacja "właściciel nieustalony" nie może jednoznacznie przesądzać o tym, że nieruchomość faktycznie nie ma żadnego właściciela, ewentualnie, że nie ma osoby będącej użytkownikiem wieczystym, zarządcą, posiadaczem samoistnym. Ustalenie stron postępowania następuje w ramach postępowania dowodowego (wyjaśniającego). Organ powinien rozważyć zasadność zwrócenia się do sądu spadku z zapytaniem, czy w stosunku do spornej nieruchomości nie toczyło się bądź nie toczy się postępowanie spadkowe, wydziału ksiąg wieczystych, urzędu właściwej gminy w celu zapytania o podmiot realizujący obowiązek podatkowy w stosunku do tej nieruchomości. W odniesieniu do informacji "władający" należałoby ustalić, czy osoba znana z imienia i nazwiska nie jest faktycznie zarządcą albo użytkownikiem nieruchomości.

Nie sposób zgodzić się z krytycznym poglądem, że: "organ prowadzący nie ma obowiązku podejmować działań mających na celu określenie właściciela lub zarządcy działki. Takie czynności wykraczałyby poza zakres postępowania o pozwolenie na budowę".

Jedną z podstawowych czynności podejmowanych przez organ administracji architektoniczno-budowlanej, w ramach postępowania w sprawie decyzji o pozwoleniu na budowę, jest ustalenie stron postępowania. Poczynienie ustaleń w powyższym zakresie wymaga jednoznacznego stwierdzenia, kto jest właścicielem (użytkownikiem wieczystym, zarządcą) nieruchomości usytuowanych w obszarze oddziaływania obiektu.

Czynności ustalające podejmowane są w toku postępowania wyjaśniającego będącego częścią każdego postępowania administracyjnego, w tym w przedmiocie pozwolenia na budowę. Błędne jest przyjęcie, że wyznaczając krąg stron postępowania w sprawie pozwolenia na budowę, należy odnieść się wyłącznie do danych zawartych w ewidencji gruntów i budynków. Ewidencja ta ma charakter informacyjno-deklaratoryjny i nie rozstrzyga o własności nieruchomości. Nie można uznać, że dane z ewidencji stanowią jedyną podstawę ustaleń organów w kwestii nadania statusu strony postępowania. Organ administracji architektoniczno-budowlanej powinien dołożyć należytej staranności, aby strony prowadzonego przez niego postępowania zostały prawidłowo ustalone oraz miały zapewniony czynny udział w postępowaniu. W konsekwencji niewłaściwym jest pomijanie strony postępowania z tego względu, że ewidencja gruntów i budynków zawiera zapis, że właściciel jest nieustalony.