Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości. Roszczenie można zgłaszać w terminie pięciu lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.
Zobacz procedurę: Ustalenie wysokości jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego >
Ustawowe przesłanki wymierzenia opłaty planistycznej
Ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na gruncie przepisów ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym obowiązkowo musi zostać poprzedzone stwierdzeniem zaistnienia kumulatywnie następujących przesłanek:
- nastąpiła zmiana bądź uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego;
- miało miejsce zbycie nieruchomości przez właściciela lub wieczystego użytkownika przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie tego planu;
- nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą;
- w planie określono stawkę opłaty w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.
Stwierdzenie, iż chociażby jedna z tych przesłanek nie została spełniona, uniemożliwia organowi ustalenie opłaty planistycznej. W przeciwnym wypadku organ ma obowiązek wydać decyzję w przedmiocie tej opłaty.
Czytaj w LEX: Możliwość wymierzenia opłaty (renty) planistycznej w sytuacji braku planu miejscowego >
Przeczytaj także: Dla ustalenia obowiązku renty planistycznej muszą wystąpić łącznie trzy przesłanki
Zawiadomienie o wszczęciu postępowania – wywołuje skutek prawny, tylko gdy jest poprawne
Zgodnie z art. 37 ust. 4 upzp, we wskazanym pięcioletnim terminie organ powinien doręczyć zbywcy zawiadomienie o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej. Jest to termin zawity i jako taki nie podlega przywróceniu, a jego upływ powoduje niedopuszczalność wszczęcia postępowania w sprawie (zob. wyrok SN z 11.03.2011 r., II CSK 321/10). Wskazać przy tym należy, że pod pojęciem "zgłoszenia roszczenia" należy rozumieć tylko prawidłowe zawiadomienie o wszczęciu postępowania, które organ kieruje do strony, a które zmierza do określenia wysokości tej opłaty po przeprowadzeniu stosownego postępowania dowodowego.
Jak wskazuje się w orzecznictwie, prawidłowe zawiadomienie o wszczęciu postępowania polega nie tylko na sporządzeniu i wysłaniu stronie pisma zawiadamiającego o wszczęciu postępowania, lecz również na poinformowaniu strony o owym wszczęciu (zawiadomieniu), a co może nastąpić jedynie przez skuteczne doręczenie tegoż zawiadomienia stronie. (zob. wyrok WSA w Szczecinie z 23.09.2010 r., II SA/Sz 430/10).
Przebieg procedury w sprawie opłaty planistycznej
Stawka procentowa wzrostu wartości nieruchomości stanowiąca podstawę do ustalenia wysokości renty planistycznej jest określana w każdym uchwalanym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i nie może być wyższa niż 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości. Wbrew dosłownej treści przepisu art. 36 ust. 4 upzp, w którym użyto zwrotu „wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie”, w miejscowym planie ustala się jedynie stawki procentowe opłaty, a nie opłatę.
Na tej podstawie wszczynane jest z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem, bądź zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ustalenie wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem bądź zmianą planu miejscowego jest możliwe dopiero po dokonaniu wyceny nieruchomości, która w praktyce zlecana jest w trakcie postępowania rzeczoznawcy majątkowemu.
Zobacz też linię orzeczniczą: Przedmiot wyceny dla potrzeb ustalenia opłaty jednorazowej >
Właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, przed jej zbyciem może żądać od wójta, burmistrza albo prezydenta miasta ustalenia, w drodze decyzji, wysokości opłaty planistycznej, która ustalana jest na podstawie stawki procentowej określonej w planie miejscowym.
Notariusz, w terminie siedmiu dni od dnia sporządzenia umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości, w formie aktu notarialnego, jest zobowiązany przesłać wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta wypis z tego aktu.
Jak określić wartość nieruchomości?
Wartość nieruchomości określa się na podstawie:
- w sytuacji gdy na skutek uchwalenia planu miejscowego dla terenów dotychczas nieobjętych takim planem albo nieobjętych obowiązującym w dniu uchwalenia tego planu planem miejscowym niemożliwe lub istotnie ograniczone stało się dalsze faktyczne użytkowanie nieruchomości w sposób zgodny z mającym miejsce w dniu uchwalenia planu miejscowego faktycznym sposobem użytkowania nieruchomości - wyłącznie faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości oraz dostępu do istniejących w dniu wejścia w życie planu miejscowego dróg publicznych, sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, elektroenergetycznych, gazowych, ciepłowniczych oraz telekomunikacyjnych;
- w sytuacji gdy na skutek zmiany planu miejscowego lub uchwalenia planu miejscowego dla terenu objętego obowiązującym w dniu uchwalenia tego planu planem miejscowym, korzystanie z nieruchomości lub jej części w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone - dotychczasowego przeznaczenia wynikającego z planu miejscowego, który jest zmieniany lub uchylany.
W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym odsyła do stosowania (z pewnymi zastrzeżeniami) przepisów ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Warto również pamiętać, że wszelkie spory na omawianym tle będą rozstrzygały sądy powszechne.
Następnie na podstawie zgromadzonego materiału dowodowego wydawana jest decyzja o ustaleniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem, bądź zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w określonej wysokości. Trzeba też zaznaczyć, że jedynym środkiem dowodowym w postępowaniu o ustalenie opłaty planistycznej jest opinia o wzroście wartości nieruchomości sporządzona przez osobę posiadającą uprawnienia rzeczoznawcy. Bez znaczenia w tym zakresie jest cena sprzedaży nieruchomości (zob. wyrok WSA w Szczecinie z dnia 17 października 2007 r., II SA/Sz 637/07, LEX nr 340467).
Sprawdź w LEX: Czy w przypadku rozłożenia na raty opłaty planistycznej dolicza się stopę redyskonta weksli lub inną stopę procentową? >
Przeczytaj także: Renta planistyczna do liftingu? Są proste sposoby, żeby jej nie płacić
Wysokość opłaty planistycznej
Po wejściu w życie reformy planowania przestrzennego, po 24 września 2023 r., wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości (art. 36 ust. 3 upzp) oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 upzp (tj. renty planistycznej) ustala się na dzień sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu:
- przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu;
- faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu (do określenia wartości nieruchomości w tym przypadku nie uwzględnia się zmiany wartości nieruchomości będącej skutkiem uchwalenia lub zmiany planu ogólnego).
Czytaj też w LEX: Odszkodowania w związku z uchwaleniem planu miejscowego - nowe zasady >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.