W wielu gminach wzrost liczby wniosków o warunki zabudowy w porównaniu z poprzednimi latami sięga 100 proc. lub nawet więcej. Utrudni to zarówno tworzenie planów ogólnych, jak i przez wiele lat rozsądne gospodarowanie przestrzenią. Dlatego pracownicy urzędów, zwłaszcza tych, którym zależy na przestrzennym ładzie i rozsądniej gospodarce gminnej, zastanawiają się, jak ograniczyć tę inwazję. Zwłaszcza w sytuacji, gdy projekt zmiany ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zakłada przedłużenie jeszcze o pół roku czasu na przyjęcie planów ogólnych, a także o przedłużenie o pół roku wydawania na dotychczasowych zasadach warunków zabudowy. Projekt noweli został przyjęty przez rząd i trafił już do parlamentu.
Sprawdź w LEX: Plan ogólny gminy – charakterystyka i zagadnienia problemowe > >
Gminy zasypane wuzetkami
Jak mówi Grzegorz Kmiecik, zastępca naczelnika wydziału urbanistyki i planowania przestrzennego w Urzędzie Miejskim w Łasku, w gminie Łask, przyrost wniosków o WZ wynosi ok. 100 proc., a pracowników jest tyle samo, co wcześniej.
Czytaj komentarz w LEX: Partycypacja społeczna w planowaniu przestrzennym>
- Muszą wykonać dwa razy większą pracę w tym samym czasie. Samorządy próbują ratować sytuację, szukając odpowiednich osób lub nawet zlecając przygotowanie propozycji decyzji na zewnątrz. Jednak o osoby z odpowiednimi kwalifikacjami i umiejętnościami jest trudno, bo wiele z nich zajętych jest przygotowywaniem planów ogólnych. Dlatego stawki za taką pracę w porównaniu do tych sprzed roku także wzrosły diametralnie – zauważa Grzegorz Kmiecik. Szacuje, że jest to wzrost o ponad 100 proc.
- Stawki dochodzą do 500 zł za jedną wuzetkę, a w dużych miastach są pewnie jeszcze wyższe, rok temu było to niewyobrażalne - dodaje urzędnik.
W Rybniku teoretycznie tego problemu nie ma, bo całe miasto jest pokryte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego.
- Ale natłok informacji sprawia, że mimo to mieszkańcy o warunki występują, choć w takich przypadkach mogą od razu ubiegać się o pozwolenie na budowę. Pojawia się też sporo pytań, czy taka decyzja w ogóle jest im potrzebna – mówi Sebastian Witek, naczelnik wydziału architektury w urzędzie miasta w Rybniku.
Czytaj komentarz w LEX: Zmiany w zasadach wydawania decyzji o warunkach zabudowy>
Kary pieniężne straszą
Brak pracowników to nie jedyna niedogodność. Za przekroczenie terminu na wydanie warunków zabudowy jest też kara – 500 zł dziennie, o ile zainteresowany o nią wystąpi. Te kary władze próbują zrzucić na pracowników albo na urbanistów, z którymi urzędy mają kontrakty.
- Nie jest to atrakcyjna perspektywa, żeby za dzień opóźnienia dostać karę wyższą niż opłata za usługę. Samorządy nie mają właściwie żadnego narzędzia, żeby móc uniknąć negatywnych skutków nowelizacji ustawy planistycznej - twierdzi Grzegorz Kmiecik.
- Przygotowując reformę, Ministerstwo Rozwoju i Technologii powinno było przewidzieć, że urzędy będą miały znacznie więcej pracy niż dotychczas, a wykwalifikowanych pracowników w takim tempie nie przybędzie – mówi dr Agnieszka Grabowska-Toś, radczyni prawna z Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś, ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości KIG. Jej zdaniem warto się zastanowić, czy nawet teraz, kiedy gminy podniosły alarm, nie należałoby zawiesić możliwości naliczania kar za niewydanie decyzji WZ w ustawowym terminie. Najlepszym rozwiązaniem dla gmin byłoby zawieszenie tych kar dla tych decyzji, które będą wydawane na starych zasadach.
Przeczytaj także: Pół roku więcej na sporządzenie planu ogólnego może pogłębić chaos przestrzenny
Mordowanie przestrzeni wuzetkami
Jak kiedyś policzył Komitet Przestrzennego Zagospodarowania Kraju, w studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy przewidziały tereny mieszkaniowe dla 250 mln ludzi.
- Najwięcej wuzetek wydano poza terenami przeznaczonymi w studiach pod zabudowę, zgodnie z powszechną interpretacją, że wuzetka może być niezgodna ze studium. Taka sytuacja sprawia, że jeszcze przez wiele lat będzie się zwiększał chaos przestrzenny - mówi prof. Tadeusz Markowski, kierownik Interdyscyplinarnego Centrum Studiów Miejskich w Uniwersytecie Łódzkim.
Problemów może być jeszcze więcej, bo jak zauważa Sebastian Witek, wcale nie tak rzadko zdarza się, że właściciele dla jednej działki występują o kilka decyzji o warunkach zabudowy na różne inwestycje. Będzie to kłopotliwe w przyszłości, przy tworzeniu planów miejscowych, ponieważ ustalone w decyzji o warunkach zabudowy formy zagospodarowania mogą wzajemnie się wykluczać.
- A to znacząco skomplikuje wypracowanie spójnych i racjonalnych rozwiązań planistycznych. Utrudni też przygotowanie planów ogólnych. Wprawdzie sporządzający plan nie ma ustawowego obowiązku, żeby analizować, co wynika z decyzji WZ, ale prawdą jest, że racjonalnie projektujący specjalista przeanalizuje te wuzetki, zanim przejdzie do projektowania. To nie tylko kwestia rzetelności, ale i próba zrozumienia potencjalnego kierunku rozwoju obszarów objętych planem – mówi Sebastian Witek.
Ponadto, jak twierdzi prof. Markowski, nadmiar wuzetek niemających wartości budowlanej daje pole do nadużyć i spekulacji. Jego zdaniem to woda na młyn dla prawników, którzy będą za kolejne pieniądze walczyć o te pseudowartości. Takie działki już są i staną się jeszcze w większym zakresie przedmiotem zabezpieczeń hipotecznych.
- Przyspieszy to upadek hipotek i generowanie zadłużenia w bankach bez pokrycia – nie ma wątpliwości ekspert. Według profesora, skoro rząd zdecydował pozostawić bezterminowe wuzetki do końca 2025 roku, to powinien utworzyć krajowy fundusz rekompensat za straty i to ustanowiony przez rząd, a nie przez gminy. Bo wprowadzany obecnie wuzetkami bezład, to wina niegminnych a rządowych decyzji.
Czytaj komentarz w LEX: Plan ogólny - problemy praktyczne>
A może blokada planem miejscowym
Niektóre JST, z Wrocławiem na czele, próbują znaleźć sposób na zagrożenie karami i w przyszłości nierozsądną zabudowę. Wrocław podjął uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planów miejscowych na terenie całego miasta, a inne JST pilnie się temu przyglądają.
- Nie chciałbym podejmować się oceny, czy Wrocław postąpił prawidłowo, ale rozumiem postawę władz, bo nie ma innego narzędzia, jakim można się uchronić przed zalewem tego typu decyzji. To jedyne możliwe rozwiązanie, żeby móc zarządzać procesem wydawania decyzji – mówi Grzegorz Kmiecik.
Jednak eksperci przestrzegają, że wprawdzie podjęcie takich uchwał jest zgodnie z prawem, ale nie w każdym przypadku odmowa wydania wuzetki w terminie jest, w razie odwołania, do obrony.
Z art. 62 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika, że postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy można zawiesić na nie dłużej niż 18 miesięcy od dnia złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Jednak sprawa nie jest taka prosta. Jak zwraca uwagę dr Agnieszka Grabowska-Toś, zgodnie z praktyką i orzecznictwem zawieszenie powinno być uzasadnione stopniem zaawansowania prac planistycznych. Jeżeli prace są zaawansowane i jest realna szansa, że w okresie zawieszenia postępowania plan zostanie uchwalony, a jego postanowienia mogą być sprzeczne z wnioskowaną inwestycją, takie zawieszenie jest uzasadnione. W innych sytuacjach nie.
- Świadczą o tym m.in. wyroki WSA w Gdańsku z 14.02.2024 r., sygn. II SA/Gd 279/23, czy WSA w Poznaniu z 15.03.2022 r., sygn. II SA/Po 40/22. Sytuacja, w której już sama uchwała o przystąpieniu do planu pozwalałaby na wydanie wuzetki, mogłaby w niektórych gminach wręcz zablokować jakikolwiek proces inwestycyjny. Są bowiem wciąż takie, które nie mają w ogóle planów miejscowych lub mają je na bardzo niewielkiej powierzchni – tłumaczy dr Agnieszka Grabowska-Toś.
Czytaj także w LEX: Czy plan ogólny gminy zastąpi decyzję o warunkach zabudowy?>
Bezterminowe – tylko do końca 2025 r.
Może jednak czasami warto grać na zwłokę? Cała reforma przesuwa się o pół roku z wyjątkiem bezterminowości wuzetek. Będą one od 1 stycznia 2026 miały pięcioletni termin.
- Pamiętać przy tym należy, że po upływie 18 miesięcy od zawieszenia, jeżeli plan miejscowy nie zostanie uchwalony, postępowanie należy odwiesić i dokończyć, nawet jeżeli plan ogólny nie pozwoliłby już na wydanie decyzji WZ. Przepisy przejściowe nakazujące stosowanie regulacji dotychczasowych uzależnione zostały od tego, kiedy złożono wniosek, a nie kiedy wydawana jest decyzja. Wyjątkiem są przepisy o terminowości WZ, dla których swoją drogą w projekcie ustawy zachowano dotychczasową datę graniczną - 1 stycznia 2026 r. – wyjaśnia Grzegorz Kmiecik.
Również dr Grabowska-Toś potwierdza koniec wiecznych wuzetek. Więcej, jak uściśla, wszystkie, które nie staną się prawomocne do końca tego roku, będą terminowe. Nawet jeżeli ktoś się odwoła lub zaskarży tegoroczną wuzetkę, a ona uprawomocni się dopiero w 2026 r., to będzie to decyzja terminowa. Tak więc od 1 stycznia 2026 r. „wiecznym” zagrożeniem dla ładu przestrzennego mogą stać się tylko te, w oparciu o które inwestor w tym czasie uzyska ostateczne pozwolenie na budowę. Biorąc pod uwagę, że większość zainteresowanych występuje o WZ na wszelki wypadek, siła przestrzennego rażenia takich decyzji będzie znacząco mniejsza, niż uprawomocniających się obecnie.
Zobacz także szkolenie w LEX: System planowania przestrzennego w okresie przejściowym>
Cena promocyjna: 179.4 zł
|Cena regularna: 299 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 299 zł
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
![Zajęcie pasa drogowego. Prawo, procedury, praktyka [PRZEDSPRZEDAŻ]](/gfx/prawopl/_thumbs/produkty_foto/82784/978-83-8390-586-0_,mn6D62SdolTgn7bKqdfXjIVm.jpg.webp)