Obowiązek dokonywania opłat za media nie może mieć charakteru umowy zlecenia

Charakter umowy zlecenia nie przystaje więc do przeniesienia na zarządcę obowiązku terminowego dokonywania opłat za media, a właściwym miejscem do uregulowania tej kwestii pozostaje umowa o zarząd nieruchomością poprzez jej ewentualną zmianę w tym zakresie.

Czy Gmina może odpłatną umową zlecenia scedować na zarządcę (prywatna spółka prawa handlowego, bez powiązań kapitałowych z Gminą) obowiązek ponoszenia kosztów za media, takich jak energia elektryczna, CO, woda, ścieki, dostarczane do lokali stanowiących własność Gminy?

Odpowiedź

W pytaniu jest mowa o uregulowaniu odpłatną umową zlecenia przeniesienia na zarządcę nieruchomości obowiązków "ponoszenia kosztów" za media dostarczane do lokali stanowiących własność Gminy tj. energię elektryczną, CO, wodę, ścieki. Często określa się opłaty za takie usługi właśnie opłatami za tzw. media.

Punktem wyjścia jest tu jednak określenie podmiotu będącego zarządcą. Jest nim prywatna spółka prawa handlowego. Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) - dalej u.g.n. zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności: zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości, zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. - Prawo energetyczne (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 1059), bieżące administrowanie nieruchomością, utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

Zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarządców nieruchomości na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Zarządcą nieruchomości jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową nadaną w trybie przepisów rozdziału 4 u.g.n. Zarządca nieruchomości wykonuje czynności osobiście lub przy pomocy innych osób wykonujących czynności pomocnicze i działających pod jego bezpośrednim nadzorem, ponosząc za ich czynności odpowiedzialność zawodową określoną w ustawie.

Sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością.

Zarządca nieruchomości lub podmiot prowadzący działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami nie może czerpać korzyści z zarządzania nieruchomością oprócz pobierania
wynagrodzenia, chyba że umowa o zarządzanie stanowi inaczej.@page_break@

Zarządca nieruchomości jest zobowiązany do wykonywania czynności zarządu, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej.

Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności.

Zarządzanie nieruchomościami należącymi do zasobów nieruchomości Skarbu Państwa, gminnych, powiatowych, wojewódzkich, może być powierzone podmiotom tworzonym w tym celu przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli zarządzanie będzie wykonywane przez licencjonowanych zarządców nieruchomości.

Do elementów bieżącego administrowania nieruchomością można zaliczyć także obowiązki zarządcy w zakresie realizacji obowiązków finansowo-skarbowych w tym terminowego opłacania podatków, ubezpieczeń i innych opłat publiczno-prawnych, a także wnoszenia opłat za energię elektryczną, CO, wodę, ścieki (media). Oczywiście ujęcie takich obowiązków w umowie o zarząd nieruchomością nie jest obligatoryjne. Jeżeli gmina nosi się z zamiarem "scedowania" tj. przeniesienia obowiązków dokonywania takich opłat na zarządcę to powinna to raczej określić w umowie o taki zarząd (jeśli jest ona zawarta), a nie w odrębnej odpłatnej umowie zlecenia. Zlecenie w swej istocie zgodnie z przepisem art. 734 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) jest umową poprzez, którą przyjmujący zlecenie zobowiązuje się do dokonania określonej czynności prawnej dla dającego zlecenie. Charakter umowy zlecenia nie przystaje więc do przeniesienia na zarządcę obowiązku terminowego dokonywania opłat za ww. media, a właściwym miejscem do uregulowania tej kwestii pozostaje umowa o zarząd nieruchomością poprzez jej ewentualną zmianę w tym zakresie.