Koszt podatku od czynności cywilnoprawnych obciąży kupującego

Sprzedaż gminnej nieruchomości będzie najprawdopodobniej zwolniona z podatku od towarów i usług. Będzie ona przedmiotem podatku od czynności cywilnoprawnych, przy czym podatek ten obciąża bezpośrednio i wprost kupującego (jako podatnika od tego zakupu).

Gmina uregulowała stan prawny nieruchomości stanowiącej dotychczas tzw. "Dom Nauczyciela". Jest to nieruchomość wywłaszczona w latach 70. w ramach akcji: wiejskie tereny budowlane WTB.

W 2012 r. wojewoda wydał decyzję potwierdzającą własność gminy. Gmina chce sprzedać nieruchomość. Działka zabudowana budynkiem mieszkalnym w złym stanie technicznym, wręcz nadającym się jedynie do rozbiórki.

Czy w związku ze sprzedażą takiej nieruchomości należy uwzględnić podatek VAT, bądź inny podatek (gmina nie ponosiła żadnych nakładów związanych z nieruchomością)?

Odpowiedź

Sprzedaż nieruchomości będzie najprawdopodobniej zwolniona z podatku od towarów i usług. Będzie ona przedmiotem podatku od czynności cywilnoprawnych, przy czym podatek ten obciąża bezpośrednio i wprost kupującego (jako podatnika od tego zakupu).

Uzasadnienie

Sprzedaż nieruchomości jest czynnością podlegającą podatkowi od towarów i usług. Nieruchomość jest bowiem towarem, zaś ich sprzedaż jest dostawą. Mamy więc w tym przypadku do czynienia z dostawą towarów, a więc czynnością podlegającą przedmiotowo podatkowi od towarów i usług.

Gmina sprzedając swój majątek (swoje mienie) działa jako podatnik podatku od towarów i usług. Nie korzysta w tym zakresie z żadnego wyłączenia podmiotowego. Jest to więc czynność podlegająca podatkowi od towarów i usług. Dla sprzedaży tej nieruchomości zastosowanie znajdzie jednak zwolnienie podatkowe.@page_break@

Otóż z pytania wynika, że gmina nabyła nieruchomość w latach 70. XX w., co zostało w 2011 r. potwierdzone stosowną decyzją wojewody (w każdym razie zakładam, na podstawie opisu sytuacji przedstawionego w pytaniu, że ta decyzja miała charakter deklaratoryjny, tylko potwierdzający fakt nabycia nieruchomości w latach 70. XX w.).

Gmina nabyła zatem przedmiotową nieruchomość bez podatku naliczonego. Nie miała więc także i prawa do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu tej nieruchomości.

Jednocześnie zakładam, że na przedmiotową nieruchomość nie były czynione żadne nakłady, a jeśli nawet – to że nie było prawa do odliczenia podatku naliczonego od tych nakładów.
Nie wiem – gdyż nie piszecie Państwo o tym, czy przedmiotowy lokal był w ostatnim czasie (dwa lata temu albo dawniej) przedmiotem wynajmu, dzierżawy, bądź użyczenia. Zapewne był. W związku z tym zakładam, że przedmiotowa sprzedaż najpewniej będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054) – dalej u.p.t.u.

Jeśli nawet to założenie jest nieprawidłowe, to wówczas zastosowanie przy sprzedaży będzie miało zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u. Przy nabyciu budynku przez gminę nie było bowiem prawa do odliczenia podatku naliczonego, zaś gmina następnie nie dokonywała nakładów na ten budynek, względnie jeśli takich nakładów dokonywana – to nie odliczała podatku naliczonego od tych nakładów.

W związku z tym, że umowa sprzedaży raczej będzie zwolniona z podatku od towarów i usług, pojawia się kwestia opodatkowania tej czynności podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wprawdzie zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649) - dalej u.p.c.c., nie podlegają temu podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest zwolniona z podatku od towarów i usług, jednakże wyłączenie to nie dotyczy m.in. umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach. To wyłączenie z podatku nie będzie tu więc miało zastosowania.

Co prawda zgodnie z przepisem art. 8 pkt 4 u.p.c.c. zwalnia się od podatku od czynności cywilnoprawnych m.in. jednostki samorządu terytorialnego (a więc i gminy) jako strony czynności cywilnoprawnych. W tym jednak przypadku podatnikiem obowiązanym do zapłacenia podatku jest kupujący, a nie sprzedający. W związku z tym to zwolnienie nie będzie tu miało zastosowania.

Najpewniej zatem kupujący zostanie obciążony 2% podatkiem od czynności cywilnoprawnych (chyba że zastosowanie znajdzie jakieś zwolnienie z tego podatku, z uwagi na status kupującego, bądź jakieś szczególne cechy budynku, o których nie wiem).