Budowa bądź modernizacja domów komunalnych to coraz częściej spotykany rodzaj inwestycji realizowanych przez samorządy lokalne. Przeważnie nie mają one jednak własnych środków, aby realizować takie przedsięwzięcia, a ze względu na obowiązujące limity zadłużenia – często mają też problem z pozyskaniem finansowania zewnętrznego.

I choć braki w zakresie mieszkalnictwa komunalnego w większości polskich samorządów są dość duże, a związane z nimi wyzwania inwestycyjne istotne, to ich zaspokojenie niekoniecznie musi obciążać gminne czy miejskie budżety.


Dzięki rozwiązaniom dostępnym na rynku i oferowanym przez niektóre banki, samorządy mogą uzyskać dostęp do finansowania, które nie obciąża indywidualnego wskaźnika obsługi zadłużenia, określonego w art. 243 Ustawy o finansach publicznych, a co za tym idzie – z powodzeniem realizować ambitne, a w wielu przypadkach zarazem konieczne inwestycje.
 

Samorządy mogą wykorzystać dwa sposoby finansowania budowy i modernizacji domów komunalnych, które nie powodują ryzyka przekroczenia limitów zadłużenia:
1. finansowanie bezpośrednie – poprzez emisję obligacji przychodowych,
2. finansowanie pośrednie, udzielane spółce komunalnej, gdzie zabezpieczenia udziela jednostka samorządu terytorialnego.


Zacznijmy od pierwszego. Obligacje przychodowe są szczególnym rodzajem szerszej kategorii papierów wartościowych jaką są obligacje. O szczególnym charakterze obligacji przychodowej decyduje jej nietypowa konstrukcja, odróżniająca ten papier wartościowy od innych obligacji, a także gwarancja wypłacalności emitenta. Obligacje przychodowe dają możliwość odejścia od zasady odpowiedzialności całym majątkiem za świadczenia zawarte w obligacjach, a także możliwość przyznania obligatariuszom prawa do zaspokojenia roszczeń przed innymi wierzycielami emitenta.

W odróżnieniu od innych typów obligacji, emitent może więc ograniczyć swoją odpowiedzialność za zobowiązania wynikające z obligacji przychodowych do kwoty przychodów lub do wartości majątku przedsięwzięcia, do których obligatariuszom przysługuje uprawnienie z tych obligacji. Obligacje przychodowe są jednym z nielicznych instrumentów, gdzie wynikające z nich zadłużenie nie wlicza się do limitów zadłużenia określonego w Ustawie o finansach publicznych.


Przykładem inwestycji samorządowej w obszarze mieszkalnictwa komunalnego z wykorzystaniem takiego finansowania jest emisja obligacji przychodowych przez miasto Wałbrzych, której organizatorem był DNB Bank Polska, specjalizujący się w tego typu transakcjach. Wałbrzych wyemitował obligacje przychodowe na łączną kwotę 96 mln zł z przeznaczeniem na budowę nowych i modernizację istniejących domów komunalnych (istotne jest to, iż część ze wspomnianych środków została przeznaczona na infrastrukturę drogową pod zabezpieczenie przychodów pochodzących między innymi z czynszów za najem lokali mieszkalnych).


– W przypadku obligacji przychodowych zabezpieczeniem są przychody pochodzące ze realizowanej inwestycji. Istotne jest przy tym to, iż źródłami przychodów nie musi być przedsięwzięcie finansowane ze środków pochodzących z emisji, ale jakiekolwiek inne przedsięwzięcie określone przez emitenta. W przypadku Wałbrzycha – są to czynsze oraz opłaty i zaliczki za najem lokali mieszkalnych oraz użytkowych, a także przychody ze sprzedaży biletów autobusowych, tłumaczy Izabela Jankowiak, ekspert w Biurze Sektora Publicznego, DNB Bank Polska.


Przykładem drugiego wspomnianego wcześniej sposobu finansowania są obligacje korporacyjne wyemitowane przez spółkę komunalną miasta Żory (a dokładnie – Zakład Technik Komunalnych Żory) na kwotę 39 mln zł, z przeznaczeniem na budowę mieszkań komunalnych. Transakcja została zabezpieczona umową wsparcia przez miasto oraz cesją z umowy dzierżawy (miasto będzie dzierżawiło lokale od swojej spółki komunalnej).

Zabezpieczenie umową wsparcia przez miasto oznacza, że podmiot wspierający – czyli samorząd – zobowiązuje się do dokapitalizowania spółki (podmiotu wspieranego) w sytuacji, gdyby miała ona trudności z obsługą zobowiązania (wykupem obligacji). Dodatkowo – miasto będzie dzierżawiło lokale od swojej spółki komunalnej, dlatego cesję z umowy dzierżawy bank mógł potraktować jako dodatkowe zabezpieczenie.

– Projekt budowy nowego osiedla mieszkań komunalnych został bardzo pozytywnie odebrany przez mieszkańców Żor. Średnia cena czynszu wynosić będzie ok 15,50 zł za m2, dzięki czemu atrakcyjne nowe mieszkanie będą mogły uzyskać osoby, których nie stać na kredyt bankowy, dodaje Małgorzata Zielińska, dyrektor Biura Sektora Publicznego w DNB Bank Polska.

Skala potrzeb finansowych wynikających z wyzwań inwestycyjnych z zakresu mieszkalnictwa komunalnego jest ogromna. Wspomniane struktury finansowania są z punktu widzenia samorządów bardzo korzystne, pokazują, że sprostanie tym wymaganiom jest możliwe bez obciążania indywidualnego wskaźnika zadłużenia wynikającego z art. 243 Ustawy o finansach publicznych (art. 243 a Ustawy o finansach publicznych).

– Budowa lub modernizacja domów komunalnych jest coraz wyraźniejszym trendem na mapie inwestycji sektora publicznego. Mniejszym i średnim miastom inwestycje takie mają pomóc zatrzymać młodych ludzi, którzy często myślą o przeniesieniu się do dużych metropolii. Mieszkania takie mają sprzyjać rewitalizacji nie tylko infrastruktury komunalnej, ale i tzw. rewitalizacji społecznej. Warto zatem realizować takie przedsięwzięcia sięgając po dostępne rozwiązania finansowe, mówi Małgorzata Zielińska.

Źródło: DNB Bank Polska