Podstawą prawną tej uchwały był art. 78 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Stanowi on, że zmiany opłaty rocznej dokonuje właściwy organ, wypowiadając w formie pisemnej wysokość dotychczasowej opłaty w terminie do 31 grudnia roku poprzedzającego oraz przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia nowej wysokości opłaty rocznej. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty rocznej i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia.
Spór o opłatę i wartość gruntu
Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Natomiast do doręczenia wypowiedzenia stosuje się przepisy kpa.
Problem prawny powstał w wyniku rozpatrywania sprawy o ustalenie z powództwa spółdzielni mieszkaniowej na Woli w Warszawie przeciwko miastu. Spór dotyczył wartości nieruchomości oraz ważności wypowiedzenia opłaty za użytkowanie, w sytuacji nieskierowania informacji do wszystkich współużytkowników i współwłaścicieli garażu.
Czytaj też>> SN: opłata za użytkowanie wieczyste musi być wypowiedziana wszystkim właścicielom
Sąd Rejonowy ustalił, że wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu podniósł się z 877 zł w 2013 r. do 1175 zł w 2014 r. i następnych.
Sprawa dotyczyła garażu na wiele miejsc postojowych, a grunt należy do miasta. Wartość nieruchomości wynosi 3 mln 600 zł.
Sąd orzekł, że opłata dla wszystkich użytkowników nie jest jednolita. A sąd stwierdził, że dopuszczalne jest wypowiedzenie opłaty rocznej w stosunku tylko do jednego współwłaściciela lokalu. Sąd I instancji uznał zatem, że wypowiedzenie było ważne.
Wątpliwości sądu II instancji
Sąd Okręgowy przy rozpatrywaniu apelacji powziął wątpliwości, które przedstawił Sądowi Najwyższemu w pytaniu: Czy dopuszczalne jest wypowiedzenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego miejsca parkingowego, które stanowi część udziału w użytkowaniu wieczystym?
Art. 78 ustawy o gospodarce nieruchomościami - zdaniem Sądu Okręgowego nie reguluje sposobu wypowiedzenia ani w wypadku wielu użytkowników, ani wobec współwłaścicieli.
Sąd powołał się na orzeczenia SN, według których niedopuszczalne jest wypowiedzenie opłaty każdemu użytkownikowi wieczystemu z osobna. Tym samym wyrok może dotyczyć wypowiedzenia całości opłaty rocznej dla udziału.
Według sądu pytającego uchwała SN o sygnaturze III CZP 19/14, mówiąca o jedności udziałów w lokalach mieszkalnych, dotyczy także garaży.
I tak też przyjął SN w uchwale trzech sędziów z 6 czerwca 2018 r.
Sygnatura akt III CZP 6/18, uchwałą 3 sędziów SN z 6 czerwca 2018 r.
Metodyka sporządzania umów gospodarczych