Wierzyciel (spółdzielnia mieszkaniowa) uzyskał tytuł wykonawczy wydany przez sąd rejonowy nakazujący zapłatę tytułem opłat wynikających ze statutu spółdzielni, a związanych z utrzymaniem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, znajdującego się w zasobach tejże spółdzielni. Spółdzielnia ta złożyła następnie do komornika sądowego wniosek o wszczęcie egzekucji do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w celu egzekucji świadczenia pieniężnego wynikającego z powyższego tytułu wykonawczego. Organ egzekucyjny zawiadomił dłużników i sąd o wszczęciu egzekucji z nieruchomości - spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, a także równocześnie wezwał dłużników do zapłaty całej należności w terminie 14 dni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania przedmiotowego lokalu. Sąd rejonowy uchylił jednak czynność komornika sądowego, polegającą na zajęciu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oznaczonego i umorzył postępowanie egzekucyjne w części dotyczącej egzekucji z nieruchomości prowadzonej w stosunku do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego dłużników.
Ewa Bończak-Kucharczyk
Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz>>>
Sąd rejonowy: ustawa ma chronić członków spółdzielni mieszkaniowej
W uzasadnieniu sąd pierwszej instancji, powołując się na art. 1710 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 1222 ze zm.), który odsyła do art. 16 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), wskazał, że w przedmiotowej sprawie niedopuszczalna jest egzekucja ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, znajdującego się w zasobach wierzyciela – spółdzielni mieszkaniowej - bez uzyskania wcześniejszej zgody na sprzedaż w trybie orzeczenia sądowego. Sąd stwierdził, że wskazany art. 1710 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jest regulacją szczególną w odniesieniu do ogólnej regulacji egzekucji z nieruchomości unormowanej w kodeksie postępowania cywilnego. Zdaniem sądu rejonowego przyjęcie, iż dopuszczalne są dwa tryby doprowadzenia do sprzedaży lokalu dłużnika, czyniłoby całkowicie martwymi i zbędnymi powołane przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zapewniające szczególną ochronę członkowi spółdzielni w jego relacjach ze spółdzielnią.
Skarżąca: koszty postępowania za wysokie dla spółdzielni
Zażalenie na powyższe orzeczenie wniósł wierzyciel, czyli spółdzielnia mieszkaniowa. W uzasadnieniu środka odwoławczego skarżąca wskazała, że nie zgadza się z argumentacją sądu, zgodnie z którą postępowanie egzekucyjne z własnościowego prawa do lokalu jest możliwe jedynie w trybie art. 16 ustawy o własności lokali. Jak wskazała skarżąca, przepis ten, jak też art. 1710 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przewidują dodatkowo możliwość wystąpienia z powództwem o sprzedaż lokalu w drodze licytacji, a wtedy nie musi być wydany wyrok lub nakaz zapłaty za zaległości czynszowe. Skarżąca dodała, że prowadzenie procesu w sprawie sprzedaży lokalu w drodze licytacji jest krzywdzące dla właścicieli lokalu, gdyż koszty takiego postępowania często przekraczają wysokość zadłużenia.
Art. 1710 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przyznaje spółdzielniom mieszkaniowym możliwość występowania na drogę postępowania sądowego o zarządzenie przymusowej sprzedaży lokalu mieszkalnego w przypadku zajścia wymienionych w tymże artykule okoliczności. Art. 16 ustawy o własności lokali stosuje się odpowiednio. W świetle tego ostatniego przepisu jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów k.p.c. o egzekucji z nieruchomości.
SN: orzeczenie o sprzedaży niepotrzebne
Sąd okręgowy zastanawiał się, czy art. 1710 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych uchyla zastosowanie ogólnej regulacji dotyczącej egzekucji z nieruchomości przewidzianej w kodeksie postępowania cywilnego oraz art. 799 § 1 k.p.c., dotyczącego uprawnienia wierzyciela do wskazania sposobów egzekucji przeciwko dłużnikowi. Wobec poważnych wątpliwości dotyczących tej kwestii przedstawił Sądowi Najwyższemu zagadnienie prawne do rozstrzygnięcia i zapytał, czy tytuł wykonawczy obejmujący należności z tytułu opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na dany lokal, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni zgodnie z postanowieniami statutu, stanowi samodzielną podstawę do wystąpienia na jego podstawie przez spółdzielnię mieszkaniową o egzekucję z nieruchomości dłużnika - własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego w zasobach tej spółdzielni, czy też spółdzielnia mieszkaniowa, chcąc prowadzić egzekucję świadczenia pieniężnego z powyższego tytułu wykonawczego z nieruchomości dłużnika - własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego w zasobach tej spółdzielni musi uprzednio uzyskać orzeczenie sądu na podstawie art. 16 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali w zw. z art. 27 ust. 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych nakazujące sprzedaż lokalu mieszkalnego w drodze licytacji prawa własnościowego w trybie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
Sąd Najwyższy rozstrzygnął, że w takim przypadku nie jest potrzebne orzeczenie sądu o sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w drodze licytacji na podstawie przepisów k.p.c. o egzekucji z nieruchomości, o którym mowa w art. 27 ust. 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych w zw. z art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (uchwała SN z dnia 27 sierpnia 2015 r., sygn. akt III CZP 42/15).