SA: najemcy rozliczają się z nakładów zgodnie z umową, a nie ustawą

Nakłady mieszkaniowe poczynione przez najemców zmierzające do zagospodarowania strychu muszą być rozliczone zgodnie z umową, a jeśli jej nie było to dopiero na podstawie ustawy - stwierdził Sąd Apelacyjny w Warszawie.

Państwo Katarzyna i Dariusz I. zajmowali lokal komunalny w Warszawie od lat 80. Czynili niezbędne nakłady przy remoncie strychu przez 18 lat, a następnie na własny koszt podłączyli do całego budynku gaz. Dopiero jednak 1 września 1990 r. podpisali z miastem umowę najmu.
W 2006 roku miasto wypowiedziało umowę, a w 2010 r. państwo I. wyprowadzili się  z lokalu.  Wtedy najemcy wystąpili o zwrot nakładów przedstawiając stosowne faktury żądają 160 tys. zł z odsetkami.

Roszczenie uwzględnione
Sąd I instancji uwzględnił roszczenie małżeństwa I. przyznając im 120 tys. 360 zł z odsetkami za poczynione nakłady.
Sąd Okręgowy stwierdził, że nakłady mieszkaniowe dotyczące dostosowania strychu poczynione przez powodów należały do wydatków koniecznych i były akceptowane przez właściciela, czyli miasto. Podlegają więc one rozliczeniu na podstawie art. 226 kc i art.6e) ustawy o ochronie praw lokatorów. Według tej ostatniej ustawy po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmujące mu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy. Jeżeli najemca w okresie najmu dokonał wymiany niektórych elementów tego wyposażenia, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia. Należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia.

Apelacja miasta st. Warszawy
Apelację od wyroku Sądu Okręgowego złożyło miasto. Zarzuciło ono naruszenie ustawy o ochronie praw lokatorów. Podkreślano, że najem rozpoczął się pod rządami innej ustawy - wówczas obowiązywało prawo lokalowe . A ponadto rozwiązanie umowy najmu nastąpiło po podpisaniu umowy i ona określać powinna rozliczenia miedzy stronami.
Te opinie podzielił Sąd Apelacyjny w Warszawie 29 sierpnia 2014 r. uchylił wyrok I instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia.
Sąd pierwszej instancji nie odniósł się do istoty sprawy czyli, co do podstawy zwrotu nakładów dokonanych przez najemców - powiedziała sędzia Katarzyna Polańska-Farion. Jeśli podstawą rozliczenia jest umowa miedzy stronami, to należy określić charakter tej umowy.  A jeżeli umowa nie rozstrzygała wszystkich kwestii, to należy stosować ustawę ( art. 230 kc). Jeśli zaś nie było porozumienia, to należy sięgnąć, do art. 224 kc. Zgodnie z tym przepisem samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne.

Umowa przede wszystkim
Sąd Apelacyjny orzekł także, ze sąd I instancji niewłaściwie zastosował ustawę o ochronie praw lokatorów, gdyż a latach 80. posiadacze dysponowali lokalem  bez umowy , gdy nie obowiązywały te regulacje.
- Trzeba w tej sprawie odwołać się do przepisów przejściowych , według których najemca przed 12 listopada 1994 r., za zgodą wynajmującego, dokonał w lokalu ulepszeń mających wpływ na wysokość czynszu regulowanego, wynajmujący może zwrócić najemcy wartość ulepszenia i podwyższyć odpowiednio czynsz - wyjaśniał sąd. - Rozliczeń z tytułu ulepszeń dokonywanych przez najemcę w lokalu w okresie obowiązywania ustawy poprzedniej ( o najmie lokali mieszkalnych ) - strony dokonują zgodnie z treścią zawartej w tej sprawie umowy - dodała sędzia sprawozdawca. 

Sygnatura akt I ACa 220/14, wyrok z 29 sierpnia 2014 r.