Trybunał Konstytucyjny rozpoznał skargę konstytucyjną Romualda N. dotyczącą rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Trybunał orzekał w sprawie zgodności art. 6 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece z art. 21, art. 32 ust. 1, art. 64 konstytucji.

Romuald N. pod wpływem używanych wobec niego gróźb podpisał przed notariuszem umowę sprzedaży nieruchomości. Następnie wytoczył powództwo o uznanie tej czynności za nieważną. Już w pozwie został przez niego złożony wniosek o zabezpieczenie powództwa poprzez wpisanie zastrzeżenia do księgi wieczystej o toczącym się postępowaniu o unieważnienie umowy sprzedaży. Wniosek nie został przez sąd rozpoznany. Sąd prawomocnym wyrokiem uznał umowę za nieważną, co skutkuje tym, że nie doszło do przeniesienia prawa własności na nabywców. Zostali oni jednak wpisani do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości w oparciu o unieważnioną umowę. W trakcie trwania procesu o uznanie umowy za nieważną dokonali zbycia nieruchomości, która w kolejnych latach była jeszcze dwukrotnie sprzedawana, a ostateczny nabywca został wpisany do księgi wieczystej jako właściciel.

Romuald N. wskazywał, że skoro przepisy prawa cywilnego wskazują, że nieważna umowa nie wywołuje skutków prawnych, to dokonywane rozporządzenia rzeczą poprzez osoby nieuprawnione nie może doprowadzić do pozbawienia osób uprawnionych prawa własności. Przepisy prawa w tym zakresie winny w pierwszym rzędzie chronić prawo własności. Zaskarżony przepis, w aktualnie obowiązującym brzmieniu, w praktyce uniemożliwia dochodzenie praw przez właściciela. Powoduje to w świetle prawa pozbawienie własności nieruchomości osoby, która na skutek czynności bezprawnych zawarła umowę. Potem zgodnie z przepisami uchylając się od skutków prawnych oświadczenia woli nie mogła wejść w przysługujące jej prawo własności nieruchomości. Uzależnienie w kwestionowanym przepisie, obalenia domniemania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych od wykazania, że nabywcy działają w złej wierze, staje się niemożliwe do wykazania – podkreślał Romuald N. w skardze skierowanej do Trybunału.

Po przeprowadzeniu rozprawy Trybunał orzekł, że art. 6 ust. 1 w związku z art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece regulujący rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych jest zgodny z art. 21 ust. 1 i art. 64 ust. 1 i 3 konstytucji. W pozostałym zakresie Trybunał umorzył postępowanie ze względu na niedopuszczalność wydania wyroku.

Zdaniem Trybunału, zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych stanowi ograniczenie ochrony prawnej własności. Może bowiem prowadzić do nabycia własności nieruchomości (lub innego prawa ujawnionego w księdze) od nieuprawnionego, a równocześnie do wygaśnięcia prawa rzeczywiście (materialnie) uprawnionego, niewpisanego do księgi. Jest to jednak ograniczenie konieczne z uwagi na potrzebę ochrony bezpieczeństwa i pewności obrotu nieruchomościami, a także powiązane z istotą i funkcją ksiąg wieczystych oraz całym systemem odnoszących się do nich rozwiązań materialnoprawnych i procesowych. Mechanizm ten należy uznać za konstytucyjnie legitymowany potrzebą ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich, będących w dobrej wierze i działających w zaufaniu do treści księgi wieczystej. Postulowana przez Romualda N. regulacja, wyłączająca ochronę osób trzecich w sytuacji, w której osoba uprawniona według treści księgi nabyła własność nieruchomości na podstawie czynności prawnej uznanej następnie za nieważną, byłaby niezgodna z założeniami, jakie legły u podstaw regulacji art. 5 i następnych ustawy o księgach wieczystych i hipotece, stanowiąc istotny wyłom w reżimie ochrony interesów osób trzecich – stwierdził Trybunał.
Trybunał podkreślił także, że rzeczywiście (materialnie) uprawniony dysponuje odpowiednimi środkami procesowymi, których skutkiem może być wyłączenie działania rękojmi albo dobrej wiary nabywcy, wymienionymi m.in. w art. 8, art. 10 ust. 1 i 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz art. 755 par. 1 kodeksu postępowania cywilnego - przede wszystkim prawem żądania wpisania do księgi wieczystej nieruchomości ostrzeżenia o niezgodności treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym. Niekorzystna sytuacja, w jakiej znalazł się Romuald N., była zaś nie tyle konsekwencją wadliwych przepisów, co jego własnej opieszałości i błędów proceduralnych, a w części także nie w pełni prawidłowego działania organów wymiaru sprawiedliwości – podsumował Trybunał (wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 kwietnia 2009 r., sygn. akt SK 55/08).