Uzależnienie udzielenia bonifikaty od ceny sprzedaży lokali mieszkalnych w przypadku jednorazowej zapłaty ceny oraz od złożenia oświadczenia, że kupujący zrzeka się praw do zwrotu kaucji mieszkaniowej oraz że nie korzystał z przysługującej bonifikaty przy wykupie lokalu mieszkalnego, narusza bezwzględnie obowiązujący przepis art. 6 ust. 3 i 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Zasady remontu lokalu użytkowego przez najemcę oraz ustalenia przez radę, że w czasie trwania umowy najmu w prawa i obowiązki dotychczasowego najemcy, za uprzednią pisemną zgodą burmistrza oraz dotychczasowego najemcy, mogą wstąpić: małżonek, wstępni i zstępni, bez zmiany dotychczasowych warunków najmu, jeśli w tym lokalu będzie prowadzona dotychczasowa działalność gospodarcza, należy uznać za przekroczenie normy kompetencyjnej.
Rada miejska podjęła uchwałę w sprawie zasad gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność gminy.
Mocą uchwały rada miejska uzależniła udzielenie bonifikaty od ceny sprzedaży lokali mieszkalnych w przypadku jednorazowej zapłaty ceny oraz od złożenia oświadczenia, że kupujący zrzeka się praw do zwrotu kaucji mieszkaniowej oraz że nie korzystał z przysługującej bonifikaty przy wykupie lokalu mieszkalnego. Zdaniem organu nadzoru powyższy zapis uchwały narusza bezwzględnie obowiązującą normę z art. 6 ust. 3 i 4 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.), w której ustawodawca nie tylko zakreśla termin zwrotu kaucji (w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę), ale również wprowadza obowiązek zwrotu kaucji - niezależnie od daty jej wpłacenia. To właśnie w ustawie o ochronie praw lokatorów ustawodawca w całości uregulował sposób rozliczenia kaucji mieszkaniowej w związku z nabyciem przez najemcę własności lokalu mieszkalnego. Natomiast żaden z powszechnie obowiązujących przepisów prawa nie uprawnia rady gminy do regulowania w drodze uchwały kwestii zwrotu kaucji mieszkaniowej, w tym określenia zasad rozliczania z tego tytułu.
Uchwała wymienia, jakie koszty związane z przygotowaniem lokalu mieszkalnego do sprzedaży oprócz ceny sprzedaży ponosi nabywca, a są to: opłaty sądowe oraz notarialne, koszt sporządzenia dokumentacji do zaświadczenia o samodzielności lokalu i wyceny nieruchomości, opłaty za wypis i wyrys z ewidencji gruntów oraz koszty podziału geodezyjnego proporcjonalne do nabywanych udziałów w częściach wspólnych. Mocą uchwały rada uzależniła rozpoczęcie czynności związanych z przygotowaniem lokalu mieszkalnego do sprzedaży od wpłaty przez wnioskodawcę zaliczki, której wysokość określa burmistrz, przy czym nie może być ona niższa niż 450 złotych. Wniesiona przez nabywcę zaliczka zostaje zaliczona na poczet ceny w części, jaka pozostanie po pokryciu poniesionych kosztów przygotowania tej nieruchomości do sprzedaży. W przypadku rezygnacji wnioskodawcy z nabycia lokalu mieszkalnego zaliczka podlega zwrotowi w części, jaka pozostanie po pokryciu poniesionych kosztów przygotowania tej nieruchomości do sprzedaży. Powyższe postanowienia uchwały, które regulują czynności zarządu mieniem komunalnym przypisane ustawowo wójtowi gminy (burmistrzowi, prezydentowi miasta), zostały podjęte z przekroczeniem normy kompetencyjnej zawartej w art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy o samorządzie gminnym oraz naruszeniem odpowiednich przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Rada nie może więc ze skutkiem wobec osób trzecich wiązać organu wykonawczego w zakresie spraw łączących się z zawieraniem umów, jeżeli ustawa takich uprawnień radzie nie przyznaje. Powyższa regulacja została wydana bez ustawowego upoważnienia i stanowi niedopuszczalne ograniczenie swobody umów wyrażonej w art. 3531 k.c. W myśl tej fundamentalnej zasady prawa cywilnego strony umowy mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby nie sprzeciwiał się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.
Wojewoda podkreślił, iż wobec braku wyraźnego upoważnienia ustawowego koszty dokumentacji, opłaty sądowe, opłaty za wypis i wyrys z ewidencji gruntów itp. nie mogą być określone jednostronnie wobec przyszłych nabywców nieruchomości w drodze uchwały jednostki samorządu terytorialnego, o tym zdecydują już bowiem sami kontrahenci przy zawieraniu umowy. Przepis art. 18 ust. 2 pkt 9 ustawy o samorządzie gminnym uprawniający radę do podejmowania uchwał w sprawach majątkowych gminy przekraczających zakres zwykłego zarządu, ustanawia wyjątki od generalnej zasady wyrażonej w art. 30 ust. 2 pkt 3 tej ustawy, ustalającej organ wykonawczy gminy jako kompetentny do bieżącego gospodarowania mieniem komunalnym. Zatem rada gminy w uchwale dokonała nieuprawnionej modyfikacji postanowień ustawy, próbując tym samym ograniczyć strony przyszłej umowy w ustaleniu jej warunków - skracając maksymalny czas spłaty rat, ustalając obciążenie nabywcy kosztami przygotowania tej nieruchomości do sprzedaży itd. - do czego nie była umocowana. Dlatego jedynie wójt (burmistrz, prezydent miasta) jest uprawniony w umowie zawartej z nabywcą nieruchomości, w ramach realizowania gospodarki mieniem gminnym, przy uwzględnieniu regulacji ustawowych oraz zasad gospodarowania nieruchomościami, do ustalenia, kto np. będzie ponosić koszty związane z zawarciem umowy sprzedaży.
W opinii wojewody treść uchwały dotycząca zasad remontu lokalu użytkowego przez najemcę oraz ustalenia przez radę, że w czasie trwania umowy najmu w prawa i obowiązki dotychczasowego najemcy, za uprzednią pisemną zgodą burmistrza oraz dotychczasowego najemcy, mogą wstąpić: małżonek, wstępni i zstępni, bez zmiany dotychczasowych warunków najmu, jeśli w tym lokalu będzie prowadzona dotychczasowa działalność gospodarcza, należy uznać z całą pewnością za przekroczenie normy kompetencyjnej zawartej w art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy o samorządzie gminnym oraz za naruszenie art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy o samorządzie gminnym, a ponadto przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Postanowienia uchwały nie mieszczą się w zakresie przedmiotowym pojęcia "zasady nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania", o jakim mowa ww. przepisie. Po wtóre, nie stanowi również wyrazu przyzwolenia na dokonanie tych czynności przez wójta gminy, o czym stanowi art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a in fine. Określenie przez radę gminy w drodze uchwały zakwestionowanych przepisów skutkowałoby w rezultacie narzuceniem stronom czynności cywilnoprawnej postanowień umowy najmu lokalu użytkowego, co jest niezgodne z prawem i zasadą swobody umów. Reasumując, regulacja zawarta w przedmiotowej uchwale nie tylko nie mieści się w pojęciu "zasad gospodarowania", ale wkracza również w sposób niedopuszczalny w kompetencje organu wykonawczego gminy w zakresie bieżącego zarządu mieniem komunalnym i kształtowania stosunków zobowiązaniowych. Przepisy takie naruszają w sposób istotny w szczególności przysługujące burmistrzowi uprawnienia do gospodarowania gminnym zasobem nieruchomości, wynikające z art. 25 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy o samorządzie gminnym, a ponadto są sprzeczne z zasadą swobody umów wyrażoną w art. 3531 k.c.
(NK.II.DC.0911-47/10)

Artykuł pochodzi z Serwisu Samorządowego www.lex.pl/samorzad