SA: powołanie zarządu nie wyklucza zlecenia administrowania nieruchomością wspólną profesjonalnemu zarządcy

Powierzenie administrowania nieruchomością wspólną zarządcy nieruchomości nie oznacza zmiany ustawowego sposobu zarządu nieruchomością wspólną, w której dotychczas funkcjonował zarząd, co oznacza, że zarówno uchwała o wyborze zarządcy, jak też umowa z zarządcą nie musi być sporządzona w formie aktu notarialnego - orzekł Sąd Apelacyjny w Białymstoku.

W budynku, w którym znajdował się lokal należący do powódki, mimo wyodrębnienia 11 lokali mieszkalnych, przez szereg lat nie powołano zarządu. W związku z postępującą dewastacją nieruchomości, po kilku zebraniach organizacyjnych, zwołano zgromadzenie członków Wspólnoty Mieszkaniowej. Większością głosów podjęto wówczas kilka uchwał, w tym uchwałę o wyborze zarządu oraz powołaniu zarządcy. Powódka, która głosowała przeciwko uchwałom, wniosła o ich uchylenie wskazując na ich niezgodność z przepisami ustawy o własności lokali, godzenie w jej interesy oraz niezachowanie formy aktu notarialnego przy podejmowaniu uchwały o powołaniu zarządcy.

Termin do zaskarżenia uchwał nie został dochowany

Zasadniczą przyczyną nieuwzględnienia powództwa w tej sprawie było uchybienie przez powódkę 6-tygodniowemu terminowi zaskarżenia uchwał. Sąd Apelacyjny w Białymstoku podkreślił, że w tej sprawie zaskarżone uchwały zostały podjęte na zebraniu właścicieli, a nie w trybie mieszanym, jak twierdziła powódka. Za ich podjęciem głosowała bowiem większość spośród dziesięciu właścicieli lokali obecnych na zebraniu.

Formalności nie dotyczą pierwszego zebrania wspólnoty

Odnosząc się do zarzutów podniesionych przez powódkę, za chybiony Sądy uznały zarzut braku podstaw prawnych do zwołania pierwszego zgromadzenia wspólnoty przez właścicieli lokali oraz niepowiadomienie wszystkich właścicieli o terminie zebrania. Sąd Okręgowy wyjaśnił, że obowiązujące przepisy nie zawierają żadnych regulacji w tym przedmiocie. Oznacza to, że jeżeli większość właścicieli się zbierze albo bez zbierania wyrazi swoją wolę oddając głos za jakąś uchwałą, to będzie ona obowiązująca. Ustawa nie reguluje też formy zwoływania takiego zebrania oraz jego przebiegu. W takiej sytuacji zawiadomienie wszystkich właścicieli lokali, których dane osobowe nie są znane, jest czasami niemożliwe. Należy wówczas zawiadomić wszystkich znanych właścicieli lokali, a ostatecznie uchwały i tak będą podejmowane przez większość właścicieli, niezależnie od tego, czy powiadomiono wszystkich, czy większość. Sąd Apelacyjny podkreślił natomiast, że powódka nie udowodniła, że sposób podjęcia uchwał nastąpił z uchybieniami, które mogłyby mieć wpływ na ich treść.

Uchwała nie musiała być zawarta w szczególnej formie

Niezasadny okazał się też zarzut nieprawidłowej formy uchwały, w której został powołany zarządca nieruchomości. Sąd Apelacyjny wyjaśnił, że tylko zawarcie umowy określającej zarząd nieruchomością wspólną wymaga zachowania formy aktu notarialnego. W pozwanej Wspólnocie nigdy do tego jednak nie doszło. Wbrew przekonaniu skarżącej, uchwała o powołaniu zarządcy nie wprowadzała umownego zarządu, a jedynie zlecała administrowanie nieruchomością wspólną wybranemu podmiotowi. W takim przypadku organ wspólnoty, jakim jest zarząd, nie przestaje sprawować swoich funkcji, a jedynie zleca wykonanie zarządcy poszczególnych czynności w zakresie zwykłego zarządu nieruchomością. Pomoc świadczona przez profesjonalnych zarządców wspólnotom mieszkaniowym, nie zmienia zatem ustawowego sposobu sprawowania zarządu, co oznacza, że uchwała w tej sprawie nie wymaga szczególnej formy.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 25.01.2017 r., sygn. akt I ACa 707/16

Opracowanie: Marek Sondej