Parking i droga należy do nieruchomości wspólnej

Droga dojazdowa i parking są nieodłączną częścią infrastruktury nieruchomości, właściwą dla działki budowlanej. A pominięcie ich w tworzeniu odrębnej własności jest ograniczeniem uprawnień członków spółdzielni. Sąd Najwyższy oddalił skargę kasacyjną spółdzielni, która w uchwale nie uwzględniła tych elementów przy przekształcaniu spółdzielni we wspólnotę.

Sąd Najwyższy oddalił kasację, którą złożyła Patronacka Spółdzielnia Mieszkaniowa w Gdańsku. Spółdzielnia zarzuciła sądom niższych instancji naruszenie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dotyczącej unieważnienia uchwały.

Spór wynikł w związku z uchwaleniem przez zarząd uchwały z 4 lipca 2008 r. o ustanowieniu odrębnej własności lokali zgodnie z art.42 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.Grupa powodów, mieszkańców tego budynku zakwestionowała podjętą uchwałę, gdyż twierdziła, iż wyłączenie z ogólnej powierzchni drogi dojazdowej i parkingu jest nieprawidłowe. Lokatorzy uważają, że te elementy nalezą do infrastruktury budynku i nie mogą być wyłączone w całości obiektu.

Zaskarżony przepis mówi, że osoby, których projekty uchwał dotyczą, mogą, w terminie 30 dni od dnia jej doręczenia, zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z prawem lub jeśli uchwała ta narusza ich interes prawny lub uprawnienia (art. 45 ust. 3 i 5).

Sąd rejonowy 15 marca 2009 r. i okręgowy 13 listopada 2009 r. uchyliły podjętą przez zarząd uchwałę. Apelację pozwanej spółdzielni sąd też oddalił. Sąd przyznał wówczas, że droga dojazdowa i parking są nieodłączną częścią infrastruktury omawianej nieruchomości, właściwa dla działki budowlanej. A pominięcie ich w tworzeniu odrębnej własności jest ograniczeniem uprawnień członków spółdzielni. W kasacji Spółdzielnia tłumaczyła, że do wyodrębnienia lokali doszło z woli mieszkańców, a spółdzielnia się temu nie sprzeciwiła. Obecnie natomiast, gdy wybuchł spór zarządzanie budynkiem stało się niemożliwe. Co więcej zaskarżenie uchwały pozbawia ochrony prawnej mieszkańców, nie jest naruszeniem interesu prawnego lecz faktycznego mieszkańców.

Sąd Najwyższy 26 listopada br. oddalając kasację uznał, że pierwsza i druga instancja słusznie uchyliły uchwałę. Sądy miały na celu ochronę interesu mieszkańców. Trafnie przyjęły, że własność lokali jest immanentnie związana z innymi częściami nieruchomości, takimi jak parking i droga, które tworzą właściwe warunki użytkowania budynku.

- Nie powinno się tych elementów wyłączać z podziału, zwłaszcza, że  mieszkańcy sami finansowali 28 miejsc parkingowych i drogę – podkreślała sędzia sprawozdawca Marta Romańska. – To orzeczenie nie oznacza, że własność będzie tak wydzielona jak chcą tego lokatorzy. Spółdzielnia sama musi wyznaczyć przedmiot współwłasności dla wyodrębnienia lokali w spółdzielni – zaznaczyła sędzia.

 Sygnatura akt CSK 269/10