Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach rozpatrywał sprawę dotyczącą nałożenia obowiązku uiszczenia opłaty planistycznej na osobę, która zbyła prawo użytkowania wieczystego na zabezpieczenie umowy pożyczki. Kluczową kwestią do oceny była dopuszczalność nałożenia na taką osobę obowiązku zapłaty renty planistycznej.

Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dotyczące jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sprawiają pewne kłopoty interpretacyjne. Warunkiem pobrania opłaty planistycznej od właściciela lub użytkownika wieczystego jest, oprócz wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia lub zmiany planu, zbycie tej nieruchomości. Oznacza to, że organ wykonawczy gminy (wójt, burmistrz, prezydent miasta) ustala wysokość opłaty tylko w razie zbycia nieruchomości. Problemem jest jednak określenie czym jest zbycie nieruchomości. Co prawda pojęcie zbycia nieruchomości jest wyjaśnione w ustawie o gospodarce nieruchomościami, ale brak jest w ustawie planistycznej odesłania do stosowania tej definicji. Cywilistyczne rozumienie tego pojęcia oznacza jakikolwiek sposób przeniesienia własności, zatem zarówno sprzedaż (czynność odpłatna), jak i darowiznę (czynność nieodpłatna). Zasadne jest zatem pytanie, czy należy obciążać dodatkowym kosztem opłaty planistycznej np. osobę, która pozbywa się nieruchomości nie otrzymując w zamian jakiegokolwiek ekwiwalentu.

Problem z interpretacją pojęcia zbycie pojawił się również w sprawie, w której organ gminy wydał decyzję w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (a organ odwoławczy utrzymał ją w mocy) wobec osoby, która przeniosła prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, ale jedynie jako zabezpieczenie umowy pożyczki. Jednocześnie ten pożyczkobiorca nadal był w posiadaniu tej nieruchomości i korzystał z niej. Uznając za niedopuszczalne nałożenie opłaty planistycznej w tej sytuacji, strona skarżąca argumentowała, iż z aktu notarialnego przenoszącego własność na zabezpieczenie wynika, że prawo użytkowania wieczystego przeniesione zostało w celu zabezpieczenia wierzytelności wynikającej z umowy pożyczki, a nie w celu odpłatnego wyzbycia się tego prawa. Nie nastąpiło zatem odpłatne zbycie nieruchomości i pożyczkobiorca nie osiągnął żadnej korzyści majątkowej, w związku z czym brak jest podstaw do naliczenia opłaty planistycznej. Ponadto w związku ze zmianą zabezpieczenia umowy pożyczki, prawo użytkowania wieczystego powyższej nieruchomości zostało z powrotem przeniesione na pożyczkobiorcę.

W uzasadnieniu wyroku, który zapadł w omawianej sprawie, sąd szeroko odniósł się do celu pobierania opłaty planistycznej oraz dotychczasowego orzecznictwa sądów administracyjnych i na tej podstawie doszedł do wniosku, że zbycie nieruchomości, które nie ma na celu trwałego przeniesienia prawa własności lub użytkowania wieczystego, nie mieści się w pojęciu zbycia w rozumieniu art. 36 ust. 4 ustawy planistycznej.

Zdaniem sądu pojęcie zbycia zawarte w tym przepisie nie obejmuje przeniesienia prawa własności bądź użytkowania wieczystego na pożyczkodawcę w celu zabezpieczenia udzielanej pożyczki. Przeniesienie to nie ma bowiem na celu wyzbycia się prawa rzeczowego, gdyż w momencie jego dokonania zamiarem stron jest jedynie chwilowe przeniesienie prawa, i nie wiąże się nadto z jakimkolwiek po stronie przenoszącego przysporzeniem majątkowym albowiem przeniesienie prawa nie stanowi ekwiwalentu pożyczki, a jedynie jej zabezpieczenie. Ponadto z chwilą spłaty pożyczki i powtórnego przeniesienia prawa rzeczowego sytuacja pożyczkobiorcy powraca do stanu pierwotnego. Tym samym dokonanie takiego przeniesienia nie uprawnia gminy, w okresie przewidzianym w umowie na spłatę pożyczki i powtórne przeniesienie prawa rzeczowego, do domagania się od pożyczkobiorcy opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Omawiany wyrok sądu jest bez wątpienia korzystny dla osób potencjalnie zobowiązanych do zapłaty renty planistycznej. Interpretacja sądu dokonana z korzyścią dla obywateli, a niekorzystna dla organu administracji, i prawdopodobnie zgodna ze społecznym poczuciem sprawiedliwości, jest jednak oparta na kontrowersyjnej argumentacji. Ustawodawca nie rozróżnia bowiem zbycia trwałego od nietrwałego, ani nie warunkuje naliczenia tej opłaty od zbycia odpłatnego lub pod tytułem darmym (bez ekwiwalentu). Znów się okazuje, że nieprecyzyjne przepisy powodują duże problemy z właściwym ich stosowaniem.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach 27 stycznia 2010 r., sygn. II SA/Gl 790/09, LEX nr 559735.

Artykuł pochodzi z Serwisu Samorządowego www.lex.pl/samorzad