Projekt ustawy (druk nr 4349) określa prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej, środki ochrony nabywców lokalu w danym przedsięwzięciu deweloperskim, w tym zasady prowadzenia otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego.
W projekcie uregulowano także kwestie gwarancji bankowej oraz umowy ubezpieczeniowej związaną z przedsięwzięciem deweloperskim oraz zasady prowadzenia upadłości wobec dewelopera lub banku.
Przepisy projektowanej ustawy będą miały zastosowanie także do umów o budowę lokalu zawieranych przez spółdzielnię mieszkaniową z członkiem ubiegającym się o ustanowienie odrębnej własności lokalu.
Projekt ustawy wprowadza nadzór nad dysponowaniem przez dewelopera powierzonymi mu środkami poprzez zobowiązanie go do zapewnienia nabywcom danego przedsięwzięcia deweloperskiego, co najmniej jednego z następujących środków ochrony nabywcy: zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego; otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego i umowy ubezpieczeniowej; otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego i gwarancji bankowej.
Projekt ustawy definiuje umowę deweloperską, poprzez którą rozumie się umowę, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia i przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia budowlanego prawa, określonego w ustawie (prawa odrębnej własności lokalu i prawa do domu jednorodzinnego), a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.
W projekcie ustawy przewidziano utworzenie otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, na którym miałyby być gromadzone środki na budowę lokalu. W przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera, środki zgromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym, prawo własności nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego, na której prowadzone byłoby przedsięwzięcie deweloperskie oraz wierzytelności dewelopera względem nabywców tworzyłyby odrębną masę majątkową, która służy w pierwszej kolejności zaspokojeniu roszczeń nabywców przyszłych nieruchomości realizowanych w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Nie naruszałoby to praw przysługujących wierzycielom rzeczowym, których prawa zostały ujawnione w księdze wieczystej lub rejestrze zastawów.
Istotą otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego byłoby stworzenie takiej sytuacji, w której kupujący lokal gromadzi środki na jego zakup na rachunku w banku i poprzez ten rachunek dokonuje rozliczeń z deweloperem. Z punktu widzenia prawnego byłby to rachunek bankowy, podlegający przepisom kodeksu cywilnego i ustawy - Prawo bankowe.
Kolejną możliwością dla dewelopera byłoby wykazanie się gwarancją bankową oraz umową ubezpieczenia. Deweloper miałby zapewnić w takim przypadku nabywcy, płatną na jego żądanie, gwarancję bankową zwrotu kwot wpłacanych przez nabywcę deweloperowi w przypadku upadłości dewelopera albo po upływie 60 dni od dnia wskazanego w umowie deweloperskiej, jako dzień zakończenia przedsięwzięcia deweloperskiego. Nabywcy przysługiwałoby roszczenie do firmy ubezpieczeniowej, o wypłatę odszkodowania, w wysokości równej wysokości kwot wpłaconych przez nabywcę deweloperowi – na podstawie umowy ubezpieczenia, którą deweloper zawarł z zakładem ubezpieczeniowym, w związku, z którą opłacił składki (nabywca jest uposażonym z umowy ubezpieczenia). Roszczenie to przysługiwałoby w przypadku upadłości dewelopera albo po upływie 60 dni od dnia wskazanego w umowie deweloperskiej, jako dzień zakończenia przedsięwzięcia deweloperskiego. Gwarancja bankowa albo roszczenie do zakładu ubezpieczeń wygasałoby w dniu otrzymania odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności lokalu.
Deweloper zobowiązany byłby również do przekazania osobom zainteresowanym zawarciem umowy deweloperskiej, nie później niż na 7 dni przed zawarciem takiej umowy, prospektu informacyjnego. Deweloper musiałby uzyskać pisemne oświadczenie nabywcy o odbiorze i zapoznaniu się z treścią prospektu informacyjnego dewelopera.
Projekt określa także elementy umowy deweloperskiej, np.: określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej, cenę nabycia prawa własności lokalu oraz klauzule waloryzacyjne, jeśli zostały przewidziane, informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości (w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego), istniejących na niej obciążeniach.
Projekt wprowadza też wymóg, by umowy deweloperskie były zawierane w formie aktów notarialnych.
Zgodnie z projektem, w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której miałoby zostać przeprowadzone lub byłoby prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, ujawnione byłoby roszczenie nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę lub przeniesienie własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym, lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości, wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Ponadto ujawnione byłyby roszczenia na rzecz banku, który udzielił nabywcy kredytu na finansowanie budowy lokalu lub domu jednorodzinnego, o ustanowienie na jego rzecz hipoteki na tym lokalu lub domu jednorodzinnego jednocześnie z ustanowieniem i przeniesieniem odrębnej własności lokalu.
Należności nabywców nie byłyby objęte postępowaniem układowym oraz naprawczym prowadzonym na podstawie przepisów ustawy - Prawo upadłościowe i naprawcze. Wierzytelności nabywców nie przekształcałyby się z chwilą ogłoszenia upadłości dewelopera w wierzytelności pieniężne.
Projektowana regulacja przewiduje, iż syndyk lub nadzorca sądowy miałby obowiązek kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego. W razie gdy syndyk lub nadzorca sądowy uznałby, że prowadzone przez niego przedsięwzięcie deweloperskie jest sprzeczne z interesem nabywców albo nie rokuje szans na wykonanie zobowiązań wobec nabywców zgłaszałby wniosek do sędziego-komisarza o wydanie postanowienia o zaprzestaniu prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego.
Projekt został skierowany do Komisji Infrastruktury.
Artykuł pochodzi z programu System Informacji Prawnej LEX on-line
Źródło: www.sejm.gov.pl, stan z dnia 27 czerwca 2011 r.