Zdaniem projektodawców, tylko takie rozwiązanie oparte na własności obiektu budowlanego stwarza szanse na rozwój rynku nieruchomości, w tym rozwój budownictwa w centrach miast, które do tej pory ze względu na dopuszczalność prawną wyłącznie konwencjonalnej zabudowy uznawane były za tereny całkowicie zurbanizowane i architektonicznie niemożliwe do dalszego zagospodarowania.

Projektowana regulacja prawna oddziałuje bezpośrednio na podmioty mogące ustanowić na nieruchomościach własnych lub nieruchomościach oddanych lub użytkowanych wieczyście, prawo odrębnej własności obiektów budowlanych. Projektowana regulacja będzie mieć szczególne znaczenie dla projektów infrastrukturalnych realizowanych przez sektor jednostek samorządu terytorialnego oraz przedsiębiorców z rynku inwestycji budowlanych. Tym samym do podmiotów dotkniętych regulacją zaliczymy: właścicieli nieruchomości – osoby fizyczne, prawne i jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej, użytkowników wieczystych nieruchomości, jednostki samorządu terytorialnego, Polskie Koleje Państwowe S.A. i Polskie Linie Kolejowe S.A.

Projektowana ustawa stwarza nowe możliwości efektywnego inwestowania na terenach dotychczas uważanych za obarczone nadmiernym ryzykiem lub nieatrakcyjne pod względem inwestycyjnym, z powodu braku możliwości uzyskania przez inwestora silnego tytułu prawnego do nieruchomości.

Projektowana regulacja będzie mieć pośredni wpływ na rozwój regionów, przejawiający się głównie w poprawieniu jakości komunikacji w związku z wprowadzanymi instytucjami, ułatwiającymi tworzenie szczególnych obiektów infrastrukturalnych. Przewiduje się wzrost atrakcyjności regionów, w których inwestorzy wznosić będą budynki i budowle. Projektowana ustawa może wywierać pozytywny wpływ na wzrost ruchu turystycznego oraz poprawę stanu bezpieczeństwa ruchu drogowego i kolejowego. Jednocześnie stwarza ona nowe możliwości absorpcji środków unijnych w Polsce, przez co dodatkowo będzie wpływać na rozwój regionów.

Resort infrastruktury proponuje wprowadzenie zmian w systemie praw rzeczowych, poprzez dodanie nowej kategorii obiektów, mogących stanowić odrębną nieruchomość. Celem proponowanej regulacji jest umożliwienie ustanawiania odrębnej własności budynków bądź budowli, zrealizowanych nad lub pod powierzchnią gruntu, nie związanego bezpośrednio pod względem gospodarczym z tą nieruchomością gruntową. Przy tym istotną przesłanką wyodrębnienia takiej nieruchomości jest fakt, iż nie pozbawia ona właściciela praw do gruntu i nie wyklucza możliwości korzystania z niego.

Realizacja takiej inwestycji nie pozbawi właściciela lub użytkownika wieczystego gruntu możliwości korzystania z nieruchomości, a ustanowienie odpłatnie odrębnej własności obiektu budowlanego mogłoby dla niego stanowić dodatkowe źródło dochodów. Natomiast inwestor, uzyskując silny tytuł prawny do budowanego obiektu, zyskuje większą swobodę w dysponowaniu obiektem, również w sferze ekonomicznej (na przykład obiekt budowlany będący przedmiotem odrębnej własności, mógłby stanowić zabezpieczenie hipoteczne). Resort infrastruktury przewiduje, iż konstrukcja zawarta w proponowanej regulacji przyczyni się m. in. do rozwoju i modernizacji infrastruktury transportu publicznego w kraju a także pozwoli stworzyć nowe, atrakcyjne lokalizacje dla inwestycji komercyjnych.

Ustawa powinna regulować odrębną własność obiektów budowlanych, w tym w szczególności sposób jej ustanawiania. Przez budynki stanowiące odrębny od gruntu przedmiot własności w rozumieniu art. 46 k.c., powinno rozumieć się również obiekty budowlane, o których mowa w projektowanej ustawie. W zakresie nie uregulowanym treścią projektowanej ustawy do odrębnej własności obiektów budowlanych powinno stosować się odpowiednie przepisy k.c.

Przedmiotem odrębnej własności obiektów budowlanych mogłyby być w szczególności: obiekty budowlane lub urządzenia budowlane wznoszone nad lub pod drogami publicznymi, liniami kolejowymi, wodami płynącymi, w tym budynki, budowle, tunele, wiadukty, mosty, parkingi nadziemne i podziemne. Obiekty budowlane będące przedmiotem odrębnej własności, nie mogłyby uniemożliwiać korzystania z nieruchomości gruntowej, nad lub pod powierzchnią której są wzniesione, zgodnie z jej przeznaczeniem i dotychczasowym sposobem korzystania. Obiekty budowlane, dla których by ustanowiono prawo odrębnej własności nie stanowią części składowej nieruchomości, w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego. Spełnienie wymagań w zakresie potwierdzenia technicznej odrębności obiektu budowlanego, miałby stwierdzić właściwy organ administracji rządowej szczebla wojewódzkiego w drodze zaświadczenia. Organem właściwym do wydania pozwolenia budowlanego w zakresie inwestycji mających za przedmiot obiekty budowlane o charakterze odrębnej własności miałby być wojewoda. Ostateczne pozwolenie budowlane stanowiłoby promesę potwierdzającą wymogi technicznej odrębności obiektu budowlanego, których spełnienie kwalifikuje obiekt jako możliwy przedmiot odrębnej własności w myśl przepisów projektowanej ustawy.

Właściciel nieruchomości lub użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej mógłby ustanowić odrębną własność obiektów budowlanych. Ustanowienie odrębnej własności obiektów budowlanych przez użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej wymagałoby zgody właściciela tej nieruchomości, wyrażonej w formie aktu notarialnego. Jeżeli odrębna własność obiektów budowlanych byłaby ustanawiana w granicach więcej niż jednej nieruchomości, do zawarcia umowy potrzebna byłaby zgoda wszystkich właścicieli lub użytkowników wieczystych tych nieruchomości. W braku zgody, użytkownik wieczysty mógłby żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy stron.

Ustanowienie odrębnej własności obiektów budowlanych powinno następować w drodze: umowy zawartej w formie aktu notarialnego albo decyzji administracyjnej. Ustanowienie i przeniesienie odrębnej własności obiektów budowlanych wymagałoby wpisu w księdze wieczystej. Do ustanowienia odrębnej własności obiektu budowlanego konieczne byłoby potwierdzenie przez organ spełnienia wymogów technicznej odrębności obiektu budowlanego.

Do użytkowania obiektu budowlanego, który spełniałby wymogi technicznej odrębności, można by przystąpić po zawiadomieniu właściwego organu o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 21 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosiłby sprzeciwu w drodze decyzji. Wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego miałby przeprowadzać obowiązkową kontrolę przed upływem 14 dni od dnia doręczenia zgłoszenia. O terminie obowiązkowej kontroli organ zawiadamiałby inwestora w terminie 7 dni od dnia zawiadomienia. Inwestor byłby obowiązany uczestniczyć w obowiązkowej kontroli w wyznaczonym terminie. Do obowiązkowej kontroli stosowałoby się odpowiednio art. 59a i 59c-59g ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.). Niezgłoszenie sprzeciwu w terminie, byłoby traktowane jako potwierdzenie spełnienia wymogów technicznej odrębności obiektu budowlanego. Inwestor mógłby wystąpić do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego o wydanie zaświadczenia o niewniesieniu sprzeciwu do zawiadomienia o zakończeniu budowy i potwierdzeniu spełnienia wymogów technicznej odrębności obiektu budowlanego.

Umowa o ustanowienie odrębnej własności obiektów budowlanych powinna określać w szczególności:
1. oznaczenie, powierzchnię i przeznaczenie nieruchomości, w granicach której ustanawiana jest odrębna własność obiektów budowlanych;
2. powierzchnię, opis usytuowania i przeznaczenie obiektu budowlanego oraz obowiązek jego utrzymywania w należytym stanie;
3. sposób korzystania z nieruchomości, w granicach której ustanawiana jest odrębna własność, w tym w szczególności ustanowienie służebności niezbędnych dla prawidłowego korzystania z obiektu budowlanego, będącego przedmiotem odrębnej własności.

Odrębna własność obiektów budowlanych powinna powstawać także w wykonaniu umowy zobowiązującej do ustanowienia odrębnej własności obiektów budowlanych, zawartej pomiędzy właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej, a osobą, która zamierza wybudować obiekt budowlany, po wybudowaniu obiektu budowlanego. Do ważności umowy zobowiązującej, niezbędne powinno być uzyskanie pozwolenia na budowę. Umowę zobowiązującą, zawierałoby się na okres nie dłuższy niż 5 lat. Umowa zobowiązująca byłaby dokumentem potwierdzającym prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu przepisów prawa budowlanego. Roszczenie o ustanowienie odrębnej własności obiektu budowlanego, wynikające z umowy zobowiązującej podlegałoby ujawnieniu w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. W razie wykonywania postanowień umowy w sposób sprzeczny z umową, sąd na wniosek właściciela nieruchomości albo użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej mógłby rozwiązać umowę zobowiązującą do ustanowienia prawa odrębnej własności obiektów budowlanych.

W dniu 6 września 2010 r. projekt założeń został skierowany do konsultacji społecznych. Przy przyjęciu założenia, że ustawa zostanie uchwalona w ostatnim kwartale 2010 r., Ministerstwo Infrastruktury proponuje, aby ustawa weszła w życie z dniem 1 stycznia 2011 r.

Artykuł pochodzi z programu System Informacji Prawnej LEX on-line