Jedną z najważniejszych rzeczy, na którą powinniśmy zwrócić uwagę podczas wybierania swojego wymarzonego mieszkania (a z prawnego punktu widzenia nieruchomości lokalowej) jest oczywiście jego stan prawny. Najogólniej rzecz biorąc pojęciem tym objęte są wszelkie informacje odnośnie praw przysługujących do danej nieruchomości (np. prawo własności, czy też spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) oraz dane osób, którym przysługują te prawa. Niedopatrzenia, jakich dopuścimy się na tym polu, mogą później spowodować wiele kłopotów i nieprzyjemności. Na początku najważniejsze jest sprawdzenie czy osoba, z którą chcemy zawrzeć umowę, jest właścicielem lokalu mieszkalnego lub pełnomocnikiem właściciela, posiadającym pełnomocnictwo w odpowiedniej formie i z zakresem upoważniającym do sprzedaży danej nieruchomości. Jeżeli dla mieszkania, które chcemy kupić, założona jest księga wieczysta, posiadając jej numer możemy w niej sprawdzić wszelkie niezbędne informacje. Pomocna i dość wygodna może okazać się przy tym przeglądarka ksiąg wieczystych na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości, w której możemy sprawdzić naszą nieruchomość, o ile księga wieczysta dla tej nieruchomości jest prowadzona w postaci elektronicznej. Jeżeli jednak obiektem naszego zainteresowania jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, dla którego może, ale nie musi być prowadzona księga wieczysta, to osoba z którą zawieramy umowę sprzedaży powinna przedstawić nam zaświadczenie ze spółdzielni, wskazujące że przysługuje jej takie prawo. Należy upewnić się także, czy mieszkanie nie jest przedmiotem współwłasności, a jeżeli tak, to czy pozostali współwłaściciele wyrazili zgodę na sprzedaż mieszkania. Przyda się również zaświadczenie o stanie zameldowania w lokalu, które może dostarczyć nam właściciel lub sami możemy udać się do właściwego ze względu na położenie interesującej nas nieruchomości urzędu gminy celem jego uzyskania. Z treści ksiąg wieczystych możemy uzyskać jeszcze kilka pożytecznych informacji. Najbardziej istotną z nich jest istnienie obciążeń hipotecznych. Wpisy dotyczące hipotek znajdują się w czwartym dziale księgi wieczystej. Dowiemy się z niego, czy mieszkanie jest obciążone hipoteką, a jeżeli tak, to z jakiego tytułu i na jaką sumę. Poza hipoteką, w księdze wieczystej znajdziemy również informacje dotyczące innych ograniczonych praw rzeczowych, czyli użytkowania i służebności. Mogą być w niej również ujawnione roszczenia i prawa osobiste, takie jak np. prawo najmu, odkupu, pierwokupu, dożywocia, wynikające z umowy timesharingu prawo korzystania z pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku, a także roszczenia o przeniesienie własności albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego. Aby upewnić się, że wszystkie opłaty związane z mieszkaniem zostały przez byłego właściciela uregulowane, można zażądać przedstawienia lub dla większej pewności dołączenia w postaci załącznika do umowy zaświadczenia w tym przedmiocie, wystawionego przez spółdzielnię lub wspólnotę mieszkaniową (np. z tytułu opłacenia czynszu), urząd gminy (np. z tytułu niezalegania z podatkami od nieruchomości), czy zakład energetyczny ( z tytułu niezalegania z opłatami za energię elektryczną)
Jeżeli umowę sprzedaży mieszkania podpisujemy z pełnomocnikiem dotychczasowego właściciela należy pamiętać, że musi on dysponować pełnomocnictwem do tej konkretnej czynności, jaką jest sprzedaż mieszkania, oraz że dokument ten musi mieć formę aktu notarialnego.
Jeśli chcemy być pewni, że już nic nie zmąci nam spokojnego korzystania z upragnionego mieszkania, warto jeszcze przejrzeć plan zagospodarowania przestrzennego najbliższej okolicy, z którym możemy zapoznać się we właściwym ze względu na miejsce położenia mieszkania urzędzie gminy. Dzięki temu upewnimy się, czy w najbliższych latach nie planuje się w okolicy żadnych inwestycji, które mogłyby wzbudzić nasze zaniepokojenie, np. budowy wysokiego budynku, który przysłoniłby nam widok z okna, stanowiący istotny walor mieszkania lub budowy autostrady. W każdym przypadku, niezależnie od tego, o jaką nieruchomość chodzi, warto przede wszystkim uważnie przeczytać umowę sprzedaży.
Aneta Wrona - Kłoczko, aplikant radcowski
M. Szulikowski i Partnerzy Kancelaria Prawna