Przez prawie ćwierć wieku decyzje o warunkach zabudowy (WZ) były jednym z podstawowych narzędzi lokalizacji nowej zabudowy. W obecnym kształcie obowiązują od 2003 roku, tj. od daty wejścia w życie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W tym czasie, z uwagi na niewielkie pokrycie planistyczne kraju, były stosowane bardzo powszechnie. Trudno powiedzieć, czy nieprecyzyjne przepisy, czy może wypaczona praktyka ich stosowania doprowadziła do tego, że uznano je za jedną z podstawowych przyczyn chaosu przestrzennego, tzn. niekontrolowanego rozlewania się zabudowy, szczególnie na te tereny, które pozbawione są odpowiedniej infrastruktury.
Najważniejszymi zmianami w zakresie decyzji o warunkach zabudowy są oczywiście te, które zostały wprowadzone przez tzw. reformę planowania przestrzennego, czyli obszerną nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 7 lipca 2023 roku. Jednym z podstawowych celów tej nowelizacja jest właśnie walka z chaosem przestrzennym, a skoro WZ-tki są głównym winowajcą, to zasłużyły na daleko idące zmiany. Chociaż reforma obowiązuje już od 24 września 2023 roku, to jednak prawdziwa rewolucja w zakresie decyzji WZ zacznie obowiązywać dopiero od wejścia w życie planu ogólnego.
Czytaj też: Trwa wyścig po warunki zabudowy na starych zasadach
Wchodzi w życie plan ogólny, co dalej?
Przede wszystkim będą mogły być wydawane jedynie na tzw. obszarach uzupełnienia zabudowy (OUZ). Gmina będzie je mogła wyznaczyć w planie ogólnym, ale nie ma takiego obowiązku. To znaczy mogą istnieć takie gminy, które nie zdecydują się na określenie OUZ w planie ogólnym i tym samym na obszarze danej gminy nie będzie można wydawać decyzji WZ.
Ponadto gmina nie będzie mogła dowolnie określać obszaru uzupełnienia zabudowy – będzie mogła go wyznaczyć jedynie w sposób ściśle określony przez stosowne rozporządzenie. W dużym skrócie wyznaczenie OUZ będzie możliwe tylko na obszarach, gdzie istnieje zgrupowanie co najmniej pięciu budynków, które oddalone są od siebie o nie więcej niż 100 m. OUZ będzie można wyznaczyć wewnątrz takiego zgrupowania. Celem jest spowodowanie dogęszczania zabudowy na obszarach, gdzie już ona występuje. Nie ma znaczenia przy tym, czy na tym obszarze występuje niezbędna infrastruktura techniczna, czy społeczna będąca w stanie obsłużyć nową zabudowę.
Dla przykładu, czy np. jest kanalizacja albo czy w pobliżu znajdują się przystanki transportu zbiorowego (z czym borykają się potencjalne obszary uzupełnienia zabudowy nawet w takich miastach jak Warszawa). Jest to podstawowy błąd takiego rozwiązania, bowiem z drugiej strony jest wiele obszarów, które nie są pokryte miejscowymi planami i które zostaną wykluczone z możliwości uzyskania decyzji WZ, pomimo tego, że są odpowiednio wyposażone w niezbędną infrastrukturę. Ponadto reforma planowania wprowadza terminowość decyzji WZ. Wszystkie decyzje, które staną się prawomocne po dniu 1 stycznia 2026 roku, będą obowiązywać jedynie przez pięć lat.
Wyścig po decyzje WZ
W związku z tymi zmianami mówi się o tym, że już w zasadzie od ponad roku trwa wyścig o decyzje WZ. Chodzi o to, żeby je uzyskać na starych zasadach, przed uchwaleniem planu ogólnego, bez sprawdzania, czy znajdują się na obszarze uzupełnienia zabudowy i w modelu bezterminowym. Czy tak faktycznie jest – pewnie trzeba zapytać gminy o to, jak dużo wniosków zostało w ostatnim czasie złożonych. Wzmożoną aktywność w tym zakresie widzimy wśród naszych klientów, choć nie można powiedzieć, że jest to desperacki pęd na ślepo. Są to przemyślane decyzje. Wygląda to podobnie zarówno wśród deweloperów, inwestorów oraz właścicieli nieruchomości. Dowodem jednak na wyścig z czasem mogą być np. takie doniesienia, jak w zakresie Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, która już w lipcu 2023 roku złożyła aż 78 wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy zarówno dla nowych inwestycji, jak i dla nadbudowy istniejących bloków, uzasadniając to właśnie reformą planowania przestrzennego.
Czytaj w LEX: Charakter prawny decyzji o warunkach zabudowy > >
Czy faktycznie trzeba uzyskać decyzję WZ przed wejściem w życie planu ogólnego?
Nie jest to konieczne. Wystarczy złożenie wniosku przed dniem utraty mocy obowiązującej przez studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Zgodnie z treścią przepisów przejściowych (art. 59 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, Dz. U. poz. 1688) do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych od dnia 24 września 2023 roku i przed dniem utraty mocy przez studium stosuje się w zasadzie przepisy dotychczasowe m.in. w zakresie zasady dobrego sąsiedztwa oraz braku konieczności położenia terenu inwestycji na OUZ.
Czyli nawet gdy inwestor nie uzyska ostatecznej i prawomocnej decyzji WZ przed dniem wejścia w życie planu ogólnego, to jego postępowanie będzie kontynuowane i będzie miał on możliwość uzyskania decyzji WZ, nawet jeżeli teren inwestycji nie został objęty obszarem uzupełnienia zabudowy. Co więcej, jeżeli dana gmina nie uchwali w terminie planu ogólnego, tj. do 31 grudnia 2025 roku, to wniosek złożony do tej daty będzie rozpoznany, także w przypadku utraty mocy obowiązującej przez studium i braku planu ogólnego (a contrario art. 59 ust. 3 powołanej wcześniej ustawy nowelizującej).
Cena promocyjna: 89.1 zł
|Cena regularna: 99 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 69.3 zł
Zmiany wskaźników
Kolejne zmiany zostały spowodowane w dniu 15 lipca 2024 roku, kiedy to minister rozwoju i technologii wydał nowe rozporządzenie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2024.1116). Obowiązuje ono od 26 lipca 2024 roku i dotyczy spraw wszczętych po tej dacie. W dużym skrócie wprowadza ono obowiązek określania w decyzji o warunkach zabudowy nowych wskaźników, takich jak: intensywność zabudowy, maksymalna i minimalna nadziemna intensywność zabudowy, minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej oraz wskaźnik minimalnej liczby miejsc do parkowania. Chociaż przed tą datą zdarzały się i takie decyzje, które te wskaźniki ustalały, to od 26 lipca tego roku jest obowiązek ich określenia. Co ważne, część ekspertów wskazuje na brak możliwości zmiany decyzji WZ wydanych w oparciu o stare rozporządzenie. Wskazują oni, że po wejściu w życie nowego rozporządzenia nie można zmienić tych decyzji, które wydane zostały w oparciu o stare rozporządzenie.
Czytaj także w LEX: Wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla części działki > >
Na koniec – plan generalny lotniska
Najnowsze zmiany, co do których proces legislacyjny nie został jeszcze zakończony, dotyczą zmiany prawa lotniczego. W ostatnim czasie, mniej więcej od marca 2024 roku, na obszarze znacznej części Warszawy postępowania o wydanie warunków zabudowy zamarły. Dosłownie. Wszystko przez plan generalny lotniska Chopina, którego granice objęły znaczną część Warszawy.
Zgodnie z treścią art. 55 ust. 9 prawa lotniczego dla terenów objętych planem generalnym lotniska sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest obowiązkowe. Konsekwencją było zawieszenie postępowań o ustalenie warunków zabudowy do czasu uchwalenia planu miejscowego. Zgodnie z treścią art. 62 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym istnieje obowiązek zawieszenia takich postępowań dla obszarów objętych obowiązkiem uchwalenia miejscowego planu. Wszystko przez splot kilku niefortunnych zdarzeń – aktualizacji PGL Chopina w lipcu 2023 roku oraz zmiany praktyki przez m.st. Warszawę w oparciu o kontrowersyjną linię orzeczniczą sądów administracyjnych. Koniec końców wszyscy byli zgodni, że przepisy trzeba zmienić. Zarówno samorządy, rząd, jak i inwestorzy. Niestety czas, wydawałoby się tak prostej zmiany – usunięcia pewnego błędu, który w sposób nieuzasadniony zamroził inwestycyjnie znaczną część największego miasta w Polsce, trwał niezrozumiale długo, bo aż sześć miesięcy. To znaczy tyle się zeszło od dnia wniesienia projektu (druk 573 został wniesiony 11 lipca tego roku) do jego uchwalenia (w dniu 5 grudnia). Proces legislacyjny jednak się jeszcze nie zakończył. Teraz czas na prezydenta.
Podsumowując te wszystkie zmiany, można mieć mieszane uczucia. Z jednej strony wydaje się to słuszna próba rozprawienia się z chaosem przestrzennym w ramach reformy planowania, którą zapewne będzie można ocenić dopiero w długiej perspektywie czasu, z drugiej - narzędzia dobrane do realizacji tego celu nie wydają się już tak zrozumiałe. Dodatkowo nieuzasadnione ograniczenia zmiany decyzji WZ poprzez nowe rozporządzenie i brak stosownego przepisu przejściowego, aż po prawie roczne zamrożenie możliwości wydawania decyzji WZ przez plan generalny lotniska Chopina. Jedno jest pewne – nie można powiedzieć, że inwestowanie w Polsce jest nudne. Liczba zmian, czasem nieprzemyślanych, jest cały czas tak duża, że chyba jeszcze nam daleko do „stworzenia stabilnego i przewidywalnego klimatu inwestycyjnego dla sektora budowlanego”, o jakim mowa w uzasadnieniu dla reformy planowania, zawartym w KPO.
Maciej Górski, adwokat, partner w kancelarii GPLF oraz członek Komitetu ds. Nieruchomości w Krajowej Izbie Gospodarczej
Sprawdź w LEX: Dopuszczalność wstrzymania wykonania przez sąd administracyjny decyzji o warunkach zabudowy > >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
